1 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» Начальник управления оценки объектов недвижимости – заместитель директора Пермского филиала А.В. Штейников ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» НАЛОГОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ III КАМСКИЙ ФОРУМ ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФЕВРАЛЯ 2008 ГОД «Основные тенденции развития земельных отношений на территории Пермского края в условиях современной рыночной экономики»

2 Цели и задачи налоговой оценки земельных участков установление адвалорного (в соответствии со стоимостью, справедливого) налогообложения; установление простых и понятных для налогоплательщика принципов определения элементов налогообложения; обеспечение стимулирования процессов развития рынков недвижимости Достигается при условиях, когда проведение налоговой оценки обеспечивает установление стоимости объекта недвижимости близкой к рыночной, а принятые налоговые ставки (налоговая политика) являются эффективными Налоговая оценка должна легко пониматься налогоплательщиками как в части определения налогооблагаемой базы, так и ставок налога. Установление эффективных ставок налога и ставок выкупа земельных участков активизирует оборот на рынках недвижимости. ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА»

3 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» ПРИНЦИПЫ НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКИ публичность результатов налоговой оценки; обоснованность результатов налоговой оценки; объективность налоговой оценки (сопоставимость результатов с рыночными ценами); актуальность результатов налоговой оценки (налоговая оценка должна проводится в короткие сроки, чтобы обеспечить актуальность ее результатов); налоговая оценка должна основываться на методах массовой оценки (затраты на проведение налоговой оценки и администрирование налога не должны превышать доходы от этого налога).

4 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» МЕТОД НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКИ Основным методом налоговой оценки должна являться оценка рыночной стоимости, поскольку обеспечивает справедливое - а не равномерное распределение налогового бремени между налогоплательщиками. Массовая оценка – процесс определения стоимости для групп объектов недвижимости с использованием стандартных методов оценки на основе общих для групп объектов характеристик и факторов стоимости

5 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕПЕЧЕНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. 136-ФЗ. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Постановление Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 г. 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». признает установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения и для других целей, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами (п.5 ст. 65); устанавливает правило, согласно которому, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (п. 2 ст. 66); определяет, что порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 2 ст. 66). инициированы работы по государственной кадастровой оценке земель определяет исполнителей работ по государственной кадастровой оценке земель; определяет принципы расчета кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от целевого назначения; устанавливает периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель.

6 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕПЕЧЕНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ НАЛОГОВОЙ ОЦЕНКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Методики государственной кадастровой оценки земель Технические указания по применению методик государственной кадастровой оценки земель Специализированное программное обеспечение по государственной кадастровой оценке земель утверждаются Минэкономразвития России Утверждаются Роснедвижимостью Разрабатывается ФГУП «ФКЦ «Земля» и другими предприятиями, организациями

7 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1.Формирование перечня земельных участков 2.Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков 4.Расчет кадастровой стоимости земельных участков 5.Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости

8 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» 1. ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1.1. Получение кадастровых планов территории (выписка из ГКН) 1. 2.Формирование перечней земельных участков Формирование Перечня объектов оценки 1.3. Утверждение Перечня объектов оценки ТУ Роснедвижимости Формирование Перечня земельных участков не вошедших в оценку Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости

9 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» 2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА ДЛЯ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости построение статистических моделей индивидуальная оценка рыночной стоимости «альтернативная» оценка номинальная оценка Земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли в составе земель населенных пунктов Земельные участки узловых транспортных систем (аэропортов, аэродромов, ВПП, автовокзалов, морских и речных портов и т.д.) Земельные участки сельскохозяйственного использования в составе земель населенных пунктов Земельные участки общего пользования в составе земель населенных пунктов

10 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» 3. СБОР РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ И ИНФОРМАЦИИ О ФАКТОРАХ СТОИМОСТИ Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.1. Определение состава факторов стоимости земельных участков 3.2. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков 3.3. Сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектов недвижимости

11 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.1. Определение состава факторов стоимости земельных участков Факторы стоимости Учетные факторы Примерный перечень Факторов стоимости Факторы, добавленные оценщиком Состав факторов стоимости должен быть обоснован В качестве обоснования могут быть использованы: Результаты анализа рынка Аналитические обзоры, представленные риэлтерскими компаниями Результаты опроса специалистов в области анализа рынка

12 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.2. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков Возможные источники информации: Государственный земельный кадастр Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства Фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований и т.д. Требования к сведениям: Полнота представленных сведений по географическому признаку Полнота представленных сведений по объектам оценки Непротиворечивость данных Наличие сведений по всем оцениваемым земельным участкам Все объекты оценки должны быть описаны в разрезе факторов стоимости Требование к источникам информации: Источники должны содержать сведения доказательственного значения Значения факторов стоимости должны быть интерпретируемыми и находится в допустимых значениях

13 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.3. Сбор рыночной информации Рыночная информация Цены сделок Цены предложения Цены спроса Рыночная стоимость ЗУ или ЕОН Коэффициенты и индексы Этапы сбора рыночной информации определение и выбор источников сбора рыночной информации и проверка их достоверности сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости обеспечение сопоставимости рыночной информации и приведение значений факторов стоимости к единому эквиваленту статистический анализ собранной рыночной информации Требования к рыночной информации достоверность достаточность Иные показатели

14 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.3. Сбор рыночной информации Приоритет использования рыночной информации: Информация о рыночных ценах за земельные участки Информация о рыночных ценах за единые объекты недвижимости Информация об арендной плате за земельные участки Информация об арендной плате за единые объекты недвижимости Перегруппировка земельных участков Уточнение состава факторов стоимости Индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков При недостаточности или отсутствии в группе рыночной информации могут производится следующие действия: Выбор состава земельных участков для проведения индивидуальной оценки должен осуществляться с целью обеспечения достаточности рыночной информации для построения модели

15 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.3. Сбор рыночной информации Информация об арендной плате за земельные участки Информация о рыночных ценах за единые объекты недвижимости Информация об арендной плате за единые объекты недвижимости Индивидуальная оценка рыночной стоимости Обеспечение сопоставимости рыночной информации Внесение необходимых поправок на отличие даты на уторгование Метод капитализации земельной ренты Метод выделения Метод остатка Методические рекомендации Метод распределения на наличие особых условий сделки приведение к единой размерности Метод приведения к рыночной цене за земельный участок Обоснование Отчет об обосновании величины коэффициента капитализации Отчет об оценке стоимости воспроизводства или замещения Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка

16 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости 3.Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 3.3. Сбор рыночной информации Статистический анализ собранной рыночной информации: определение и устранение земельных участков группы с резкими выбросами в значениях рыночных цен и (или) значениями тех или иных факторов стоимости обеспечение непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения модели расчета обеспечение репрезентативности выборки земельные участки группы с аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену земельные участки с лучшими характеристиками должны иметь большую рыночную цену в выборке должны присутствовать земельные участки группы, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов данной группы

17 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости 4. РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Основные этапы построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости Выбор факторов стоимости для построения моделей Проверка достаточности собранной рыночной информации для построения моделей Выбор типов моделей расчета кадастровой стоимости Формирование контрольной и обучающей выборок Проверка статистической значимости моделей на обучающей выборке Анализ качества моделей на обучающей и контрольной выборках Расчет кадастровой стоимости земельных участков

18 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости Выбор факторов стоимости для построения моделей Экспертный методКорреляционно-регрессионный метод Факторы стоимости для построения моделей – факторы, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе Выбор факторов стоимости для построения моделей на основе экспертного мнения Выбор тех факторов стоимости для построения моделей, которые в основном формируют стоимость земельных участков Этапы корреляционно-регрессионного метода определения факторов стоимости для построения моделей: расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями расчет коэффициентов значимости выбор коэффициентов значимости, значения которых не менее 0,2-0,3 Метод анализа иерархий Метод Делфи Экспертные комиссии

19 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Проверка достаточности рыночной информации для построения моделей Информация достаточна, если объем выборки составляет 6(m+1), где m – количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей В случае недостаточности рыночной информации в группе могут проводится следующие действия: дополнительный сбор рыночной информации перегруппировка земельных участков уменьшение количества факторов стоимости для построения моделей индивидуальная оценка рыночной стоимости ряда земельных участков в составе данной группы

20 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Выбор типов моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков Модель расчета – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости Виды моделей Традиционные регрессионные модели: Линейные (аддитивные) Мультипликативные с фиктивными переменными Мультипликативные степенные Экспоненциальные Модели с экспертно заданными знаками коэффициентов (MATLAB) Гибридные модели с канонической структурой (IAAO - NCSS) Пространственно-параметрические модели Полиномиальные модели (подкласс гибридных моделей) Нейронные сети (NeuroSolutions 5)

21 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Формирование контрольной и обучающей выборок Исходная выборка Обучающая выборкаКонтрольная выборка На обучающей выборке происходит построение моделей расчета На контрольной выборке происходит проверка качества моделей расчета Калибровка моделей расчета кадастровой стоимости Калибровка – процедура нахождения значений коэффициентов моделей оценки калибровка моделей осуществляется с использованием метода наименьших квадратов

22 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Анализ качества моделей на обучающей и контрольной выборке Построение графика невязок на обучающей и контрольной выборке Определение средней относительной погрешности оценки Определение коэффициента детерминации Определение среднеквадратичной ошибки оценки Отбор моделей, обладающих приемлемым качеством Отсутствуют качественные модели сбор дополнительной рыночной информации перегруппировка земельных участков Индивидуальная оценка рыночной стоимости ряда земельных участков данной группы Отобрана более чем одна качественная модель Выбирается наиболее качественная модель, по приоритетам: наименьшее значение средней относительной погрешности наибольший коэффициент детерминации наименьшее значение среднеквадратичной ошибки оценки

23 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Зависимая переменная УПКС ЗУКС ЗУ Определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка Определяется кадастровая стоимость земельного участка Рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка Рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка УПКС ЗУ = КС ЗУ / площадьКС ЗУ = УПКС ЗУ Х площадь Расчет кадастровой стоимости земельных участков

24 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Кадастровая стоимость земельных участков = Рыночная стоимость земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности ОТЧЕТ об оценке рыночной стоимости земельного участка Этапы определения кадастровой стоимости земельных участков Расчет рыночной стоимости земельных участков Приравнивание рыночной стоимости земельных участков к кадастровой Расчет УПКС земельных участков УПКС ЗУ = КС ЗУ / площадь

25 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» Определение методического подхода для расчета кадастровой стоимости земельных участков Расчет кадастровой стоимости земельных участков Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков Формирование перечня земельных участков Основные этапы определения кадастровой стоимости Сбор рыночной информации и информации о факторах стоимости Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков Бумажный вид Электронный вид Отчет предоставляется Заказчику с обязательным уведомлением управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации При составлении отчета Оценщик должен руководствоваться: Требованиями к Отчету, которые утверждаются Минэкономразвития России Необходимостью использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета как документа, содержащего сведения о налоговой базе доказательственного значения 5. СОСТАВЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

26 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» 6. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков 1,8% 20% 13,5% 5,4% 5,9% 17,3%

27 ПЕРМСКИЙ ФИЛИАЛ ФГУП «ФКЦ «ЗЕМЛЯ» ООО «РЕГИОНКАДАСТРОЦЕНКА» г. Пермь, ул.Веры Засулич, 47 тел. (342) , факс (342) Пермский филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» Управление оценки объектов недвижимости г. Пермь, ул.Веры Засулич, 47 тел. (342) , факс (342) БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ