«Деятельность органов местного самоуправления по созданию ТСЖ в многоквартирных домах»

Раздаточные материалы 1.Печатные материалы 2.В электронном виде 3.Издание «Выбор способа управления…»

Актуальность подходов к созданию ТСЖ 1.Необходимость самоорганизации собственников. 2.Изменение менталитета людей – становление сознания собственника. 3.Демократическая структура ТСЖ – плюсы и минусы. 4.Соотношение с другими формами самоорганизации граждан – например, органы ТОС. 5.Государственная политика в отношении ТСЖ.

Функции управления в ТСЖ: Три основных: -Экономическое (хозяйственное) управление -Контроль -Представительство Их соотношение исключительно важно для эффективного управления.

Объект управления Общее имущество в многоквартирном доме – способ управления выбирают собственники помещений = = собственники общего имущества Без создания ТСЖ Решения принимаются общим собранием собственников помещений Создание ТСЖ Решения принимаются общим собранием собственников помещений или общим собранием членов ТСЖ АВ

Способы управления: Непосредственно собственниками помещений (целесообразно при ограниченном числе собственников/помещений) Управляющим (по договору с собственниками) Управляющей организацией (по договору с собственниками) Модели управления: Правлением ТСЖ (избранным из собственников помещений) Управляющим (по договору с ТСЖ) Управляющей организацией (по договору с ТСЖ) АВ

Способы обслуживания: Непосредственно собственниками помещений Наемными специалистами Обслуживающей организацией (по договору с собственниками) Способы обслуживания: Непосредственно собственниками помещений Штатным персоналом ТСЖ Обслуживающей организацией (по договору с ТСЖ) Обслуживающей организацией (по договору с управляющим) АВ

Модели управления в ТСЖ: какая эфективнее? Правлением ТСЖ Управляющим Управляющей организацией

Модели содержания общего имущества в многоквартирном доме: 1.1.управление осуществляется правлением ТСЖ, обслуживание и ремонт осуществляются: собственниками помещений (далее не рассматривается, недостатки см. модель 1.1); товариществом (наемным штатным персоналом товарищества); подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.

1.2. управление осуществляется управляющим - физическим лицом, являющимся наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются: собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается); товариществом (наемным штатным персоналом товарищества); подрядчиками (индивидуальными предпринимателями или специализированными организациями) по договору (договорам) с товариществом.

1.3.управление осуществляется управляющим (индивидуальным предпринимателем) или управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются: собственниками помещений (маловероятная модель, далее не рассматривается); товариществом (наемным штатным персоналом товарищества); подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом; штатным персоналом управляющей организации; подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

Модель Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются наемным штатным персоналом товариществаТСЖ ТСЖ Штатный персонал товарищества Трудовые договоры

Преимущества: есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД; интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений; платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»; возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта

Недостатки: обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью; если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет членов правления совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени; в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека;

Недостатки: необходимо наличие собственной материально- технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома; заработная плата наемного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ; из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), или на работу принимаются один- два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников); обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.

Модель Качество управления МКД зависит от квалификации собственников помещений, избранных в правление товарищества, уровень обслуживании/ремонта – от квалификации персонала и материально-технической базы ТСЖ.

Модель Управление осуществляется правлением товарищества, обслуживание и ремонт - подрядчиками по договору (договорам) с товариществом ТСЖ Индивидуальные предприниматели Обслуживающая организация Ремонтная организация Договоры подряда

Преимущества для собственников помещений: есть постоянно действующий орган управления многоквартирным домом, возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта МКД; интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, включая заинтересованность в проведении ресурсосберегающих мероприятий, в переводе текущих затрат в капитальные с целью улучшения состояния общего имущества и оптимизации платежей/взносов собственников помещений; ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне; есть возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена - качество»;

Преимущества для собственников помещений: платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, оплата работы подрядчиков - «за результат», неизрасходованные средства остаются для нужд МКД; собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности правления по содержанию МКД, но и использование средств; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков»; возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений: обычно недостаточная квалификация членов правления в вопросах управления МКД, сменяемость выборных членов правления делает нецелесообразной повышение их квалификации в сфере управления недвижимостью; если в правление выбраны профессионалы, обычно неоплачиваемый или низко оплачиваемый труд, ограниченный срок пребывания в правлении заставляет их совмещать работу в правлении с основной профессиональной деятельностью, управлению домом они могут уделять недостаточно времени; в случае если член правления становится профессионалом в сфере управления МКД, он фактически монополизирует выборную должность, становится незаменимым настолько, что судьба товарищества затем зависит от этого человека; обычно у правления нет навыков работы с должниками по оплате обязательных платежей/взносов.

Преимущества для обслуживающей организации (подрядчиков): отношения по договору, в том числе по оплате работ строятся с одним заказчиком – юридическим лицом Данная модель может обеспечить требуемый уровень обслуживания, уровень управления многоквартирным домом зависит от квалификации собственников помещений, выбранных в правление ТСЖ.

Модель Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт осуществляются наемным штатным персоналом ТСЖ Управляющий Штатный персонал товарищества ТСЖ Трудовые договоры

Преимущества: есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления – правление, контролирующее работу управляющего, есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД и квалифицированно организовать их исполнение; интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с задолжниками по обязательным взносам/платежам; платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

Преимущества: законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющему; возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки: необходимо наличие собственной материально- технической базы для управления, обслуживания и ремонта многоквартирного дома; заработная плата управляющего и другого штатного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ;

Недостатки: управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу и/или запросам по оплате квалифицированного управляющего, поэтому квалифицированный управляющий или работает на часть ставки (по совместительству), то есть не всегда доступен для ТСЖ/собственников помещений, или оплата его труда дорого обходится собственникам помещений или ТСЖ нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией; из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), то есть не всегда в распоряжении ТСЖ/управляющего, или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастера» (недостаточная специализация/квалификация работников).

Модель Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления многоквартирным домом, уровень обслуживания и ремонта зависит от квалификации персонала и материально- технической базы ТСЖ.

Модель Управление осуществляется управляющим - физическим лицом, наемным штатным работником товарищества, обслуживание и ремонт – подрядчиками по договорам с товариществом ТСЖ Обслуживающа я организаци я Договоры подряда Организация по ремонту Индивидуальные предприниматели Управляющий Трудовой договор

Преимущества для собственников помещений: есть ответственное за управление многоквартирным домом лицо - управляющий и постоянно действующий орган управления – правление, контролирующее работу управляющего, есть возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД и квалифицированно организовать их исполнение; интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с задолжниками по обязательным взносам/платежам; платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств; ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне;

Преимущества для собственников помещений: есть возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена - качество» и квалифицированный управляющий, способный обеспечить выбор подрядчиков; оплата работы подрядчиков производится со счета ТСЖ «за результат», неизрасходованные средства остаются для нужд МКД; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющему; возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений: управление только одним многоквартирным домом обычно не соответствует профессиональному потенциалу и/или запросам по оплате квалифицированного управляющего, поэтому квалифицированный управляющий или работает на часть ставки (по совместительству), то есть не всегда доступен для ТСЖ/собственников помещений, или оплата его труда дорого обходится собственникам помещений, или ТСЖ нанимает управляющего с недостаточно высокой квалификацией.

Преимущества для обслуживающей организации / подрядчиков: отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ) Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления многоквартирным домом и требуемый уровень обслуживания и ремонта.

Модель Управление осуществляется управляющей организацией или управляющим – индивидуальным предпринимателем, обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества ТСЖ Договор оказания услуг управления Управляющая организация или Управляющий – индивидуальный предприниматель Штатный персонал товарищества Трудовые договоры

Преимущества для собственников помещений: есть постоянно действующий орган управления – правление, возможность оперативно принимать решения по текущим вопросам содержания и ремонта МКД; интересы правления совпадают с интересами собственников помещений, а управляющая организация/управляющий обеспечивает профессиональный уровень управления МКД, финансовое управление в ТСЖ, включая работу с должниками; выбор управляющей организации исходя из оптимального соотношения «цена/качество»; платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет товарищества, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств;

Преимущества для собственников помещений: заказ конкретного перечня услуг управления, оплата «за результат»; для управляющей организации/управляющего ТСЖ – один из заказчиков/клиентов, стоимость услуг управления может быть ниже, чем расходы на управление своими силами и оплата управляющего - штатного работника; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации; возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений: необходимо наличие собственной материально- технической базы для обслуживания и ремонта многоквартирного дома; заработная плата штатного персонала и начисления на нее – постоянная статья расходов товарищества, не всегда связанная с объемом и качеством выполнения работ; из-за ограниченного объема работ по обслуживанию/ремонту одного МКД квалифицированный персонал не может быть занят на полную ставку (используется по совместительству), то есть не всегда в распоряжении ТСЖ, или на работу принимаются один-два человека «на-все-руки-мастер» (недостаточная специализация/квалификация); правление ТСЖ не только контролирует исполнение обязательств по договору управляющим, но и отвечает за организацию работы, контроль исполнениями обязанностей персоналом.

Недостатки для управляющей организации/управляющего: - оказывает только часть из перечня услуг управления многоквартирным домом; - персонал товарищества не подчиняется управляющей организации, поэтому она не может гарантировать достижение хорошего результата по содержанию МКД. Данная модель может обеспечить профессиональный уровень услуг управления, заказанных товариществом, а уровень обслуживания и ремонта зависит от квалификации персонала и материально- технической базы ТСЖ.

Модель Управление осуществляется управляющей организацией по договору с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом ТСЖ Договор оказания услуг управления Управляющая организация Обслуживающая организация Индивидуальные предприниматели Банковский счет ТСЖ взносы Оплата подрядных работ Ремонтная организация договоры подряда Плата за услуги управления

Преимущества для собственников помещений: есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и подрядчиками и контролировать исполнение ими обязательств по договорам; ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, работы по обслуживанию и ремонту выполняются на профессиональном уровне; есть возможность выбирать управляющую организацию и подрядчиков по наилучшему соотношению «цена / качество»; платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, собственники помещений имеют возможность контролировать не только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но и использование средств; заказ конкретного перечня услуг управления, работ по обслуживанию и ремонту, оплата «за результат»;

Преимущества для собственников помещений: в условиях конкуренции на рынке расходы на оплату управления, работ по обслуживанию и ремонту обычно ниже, чем на выполнение их своими силами или штатным персоналом ТСЖ, при более высоком качестве; при смене управляющей организации ТСЖ сохраняет подрядчиков по обслуживанию и ремонту МКД; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации; возможность без налогообложения откладывать средства на капитальный ремонт МКД, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для ТСЖ: правление ТСЖ должно контролировать исполнение обязательств по договорам не только управляющей организацией, но и подрядчиками по обслуживанию и ремонтам.

Преимущества для управляющей организации / подрядчиков: отношения по договору, в том числе по оплате работ строятся с одним заказчиком – юридическим лицом Недостатки для управляющей организации: оказывает только часть из полного перечня услуг управления; не распоряжается средствами для оплаты подрядчиков; осуществляет контроль работы подрядчиков только как представитель ТСЖ. Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД.

Модель Управление обслуживание и ремонт МКД осуществляются управляющей организацией (собственными силами) на основании договора управления с товариществом ТСЖ Договор управления Управляющая организация Персонал УО Банковский счет ТСЖ взносы Банковский счет управляющей организации Плата за управление, обслуживание и ремонт Материально- техническая база УО для обслуживания и ремонта МКД

Преимущества для собственников помещений: есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления; одна организация – управляющая – на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, определенных договором управления, которые выполняются на профессиональном уровне; ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, содержать персонал;

Преимущества для собственников помещений: возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»; платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, оплата управляющей организации «за результат» исполнения договора управления; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации; возможность без налогообложения накапливать средства на капитальный ремонт МКД на расчетном счете ТСЖ, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений / ТСЖ: при отказе от услуг управляющей организации ТСЖ остается также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту МКД; собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации; управляющая организация обычно не может конкурировать с организациями, специализирующимися на отдельных видах работ по обслуживанию и/или ремонту, по качеству и цене работ.

Преимущества для управляющей организации: отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно; самостоятельно распоряжается средствами, полученными от ТСЖ по договору. Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД

Модель Управление осуществляется управляющей организацией на основании договора управления с товариществом, а обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией ТСЖ Договор управления Управляющая организация Индивидуальные предприниматели Банковский счет ТСЖ взносы Банковский счет управляющей организации Плата за управление, обслуживание и ремонт Обслуживающая организация Ремонтная организация ПодрядныедоговорыПодрядныедоговоры Оплата подрядчикам

Преимущества для собственников помещений: есть постоянно действующий орган управления – правление, интересы которого совпадают с интересами собственников помещений, возможность на постоянной основе взаимодействовать с управляющей организацией и контролировать исполнение ею обязательств по договору управления; одна организация – управляющая – на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, определенных договором управления, которые выполняются на профессиональном уровне; ТСЖ нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, содержать персонал; возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»;

Преимущества для собственников помещений: платежи/взносы собственников помещений поступают на расчетный счет ТСЖ, оплата управляющей организации - «за результат» исполнения договора управления; при привлечении специализированных организаций качество работ выше; законодательно определено право ТСЖ требовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и убытков с «неплательщиков», эта работа может быть поручена управляющей организации; возможность без налогообложения накапливать средства на капитальный ремонт МКД на расчетном счете ТСЖ, получать заемные средства и бюджетные средства на проведение капитального ремонта.

Недостатки для собственников помещений / ТСЖ: при отказе от услуг управляющей организации ТСЖ остается также без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту МКД; собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации, сэкономленные на обслуживании и ремонте средства - прибыль управляющей организации;

Заключение Нет единственного способа управления, единственной модели управления /обслуживания МКД Лучший способ управления и лучшая модель управления/обслуживания – такие, которые в максимально возможной степени соответствуют реальной ситуации: количеству и активности собственников помещений, их профессиональной квалификации, возможности и готовности заниматься управлением и/или обслуживанием своего дома; сложности конкретного дома как инженерно-строительного объекта; состоянию рынка услуг и работ по управлению и обслуживанию многоквартирных домов (наличию управляющих и обслуживающих организаций, уровню конкуренции между ними, заинтересованности в клиентах); отношению органов местного самоуправления к инициативам собственников жилья по управлению своими домами.

Преимущества для управляющей организации: отношения по договору, в том числе по оплате работ, строятся с одним заказчиком – юридическим лицом (ТСЖ), а не с каждым из собственников помещений отдельно; самостоятельно распоряжается средствами, полученными от ТСЖ по договору; нет необходимости содержать собственную материально-техническую базу, снижение издержек на работы по обслуживанию и ремонту, возможность оказывать услуги большему количеству клиентов, увеличение прибыли. Данная модель может обеспечить профессиональный уровень управления, обслуживания и ремонта МКД

Факторы, стимулирующие создание ТСЖ: Программы капитального ремонта общего имущества. Передача нежилых помещений в многоквартирных домах. Межевание земель за счет муниципалитетов.

Программный способ поддержки создания ТСЖ Составляющие: информационное, консультационное, методическое сопровождение процесса выбора населением способа управления многоквартирными домами, создание системы взаимодействия органов местного самоуправления, собственников помещений в многоквартирных домах и профессиональных управляющих организаций, ТСЖ обеспечение открытости деятельности профессиональных управляющих организаций, ТСЖ содействие повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Задачи органов МСУ Максимальная информационная и консультационная поддержка выбора способа управления МКД Использование возможностей муниципалитета как инициатора (собственника) Создание системы взаимодействия муниципалитета и общества в вопросах, касающихся создания ТСЖ Представительство как собственника Поддержка объединений ТСЖ

Проблемные моменты Реорганизация ЖСК? Создание ТСЖ в одном или нескольких домах? Восприятие жителями муниципалитета как инициатора? Наличие инициативной группы и работа с ней? Очное или заочное собрание по созданию ТСЖ? Обеспечение легитимности?

Нормативное творчество муниципалитета 1.Программа поддержки ТСЖ (информация, консультации, обучение) 2.О передаче дома в управление 3.О возмещении расходов ТСЖ со стороны муниципалитета как собственника 4.О доверенном представителе муниципалитета 5.О критериях по отбору заявок на капитальный ремонт

Организация и проведение собрания 1.Деятельность инициативной группы 2.Сбор данных о собственниках 3.Подготовка проекта Устава 4.Уведомления, объявления 5.Предоставление помещения 6.Особенности проведения (при очном и заочном голосовании) 7.Оформление протокола

Регистрация В местном налоговом органе Документы: 1.Заявление по форме Р Устав 3.Протокол 4.Квитанция об оплате госпошлины