Концепция «Саморегулирование в сфере управления недвижимостью» Фонд рыночных исследований г. Москва, 1 сентября 2009 г. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования

Становление рынка по управлению недвижимостью С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ и ФЗ 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» происходит стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью (в т.ч. по управлению многоквартирными домами, далее- МКД), а именно: становление управляющих организаций (компаний, далее – УК); за последние 2 года создано около 10 тысяч частных УК; под их управлением сейчас находится 150 тысяч домов, где проживает около 35 млн. жителей; становление товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ) и иных собственников недвижимости; создано около 70 тысяч ТСЖ, объединяющих 17,5 млн. жителей; Рынок продолжает дальнейшее, более быстрое по сравнению с предыдущим этапом, развитие; в ближайшие 2-3 года будут охвачены частными УК и ТСЖ оставшиеся актуальные1,2-1,4 млн. МКД. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 2 Фонд рыночных исследований г. Москва

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью Финансовый блок проблем: (емкость рынка по оплате населением услуг ЖКХ 1,2 триллиона рублей в год): 1. Злоупотребление правом распоряжения деньгами жителей со стороны УК и ТСЖ (несанкционированные покупка недвижимости, ценных бумаг, валюты, выдача займов, PR-компании и т.п. вместо оплаты ЖКУ, ущерб по одной УК до 50 млн.р., общий ущерб по оценкам экспертов 65 млрд. р.). 2. Выставление квитанций на оплату ЖКУ: а) одновременное выставление квитанций за одинаковые услуги разными компаниями (две, три квитанции – ущерб по дому т.р. за месяц, общий ущерб жителям по экспертным оценками 7,5 млрд. р.; б) квитанции от компаний «однодневок» – ущерб по дому за месяц т.р., общий ущерб жителям 1 млрд. р.,). 3. Злоупотребление бухучетом и банкротством УК (ущерб от одной УК млн.р., общий ущерб 5 млрд.р.). Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 3 Фонд рыночных исследований г. Москва

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью. Правовой блок проблем: 1. Отсутствие вида деятельности и его регулирования в данной сфере – доступ любому лицу. 2. Несоразмерность юридической ответственности - уставный фонд УК (10 т.р.) значительно меньше рисков управления (по экспертных оценкам до 30% от стоимости объекта – от 5 млн.р до 1,5 млрд.р. и выше). 3. Неопределенность юридической ответственности УК (отсутствие страхования рисков и имущества компенсационного фонда). 4. Отсутствие правовой ответственности ТСЖ и иных собственников жилой и коммерческой недвижимости (г. Москва, «Трансвааль-парк», сотни людей под завалами, погибло 28 человек; г.Чусовой, бассейн «Дельфин», обрушение крыши, погибло –15 человек, взрывы бытового газа в жилых домах - более 20 случаев, более 100 погибших и т.д.). Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 4 Фонд рыночных исследований г. Москва

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью. Инженерно-технический блок проблем: 1.Сдача застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ без «лишних» вопросов к качеству строительства. 2.Невыполнение из-за экономии денег необходимых для инженерно- технической безопасности объектов регламентных работ. 3.Техническая безграмотность УК и ТСЖ - неэффективные потребление энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 85 млрд.р. в год) и отсутствие учета энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 40 млрд.р. в год), завышенная стоимость работ, аварийность МКД (трещины в фундаментах и т.п.) и запрет на эксплуатацию элементов МКД (лифты и т.п.). 4.Правовая безграмотность специалистов ТСЖ и собственников жилья (установление кабальных для ТСЖ и собственников договорных отношений со стороны УК, поставщиков энергоресурсов и пр. организаций; объединение в ТСЖ 100 и более многоквартирных домов). 5.Отсутствие программ подготовки и повышения квалификации специалистов. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 5 Фонд рыночных исследований г. Москва

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью. Управленческий блок: 1.Потеря единого информационного пространства в ЖКХ: а) невозможность получения информации органами госвласти и МСУ о состоянии жилфонда, ценах на ЖКУ, стоимости и объеме выполняемых работ (услуг), латентной миграции населения и т.д.; б) отсутствие возможности планирования, контроля и надзора за системой жизнеобеспечения; 2.Предоставление безответственной либо заведомо ложной информации со стороны УК (регистрация граждан, сведения о начислении и оплате ЖКУ и т.д.); 3.Отсутствие ответственности за несанкционированное предоставление информации со стороны УК и ТСЖ. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 6 Фонд рыночных исследований г. Москва

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования. Неурегулированность отношений в сфере управления недвижимостью может привести к: 1. Лишению граждан жилья, вследствие увеличения количества аварийного и ветхого жилья, увеличения числа аварийных ситуаций (трещины в стенах дома, взрывы бытового газа и т.п.); по экспертным оценкам в течение 2-3 лет, в случае нерегулирования, от 2% до 10% жителей могут остаться «без крыши над головой» в силу прихода жилья в состояние непригодное для проживания. 2. Возникновению необоснованных долгов ТСЖ и собственников жилья перед УК и как следствие выселению граждан из квартир. 3. Накопления критической суммы долга со стороны УК и ТСЖ перед энергоснабжающими компаниями, что приведет: а) к ограничению подачи энергоресурсов; б) недоремонту сетевого хозяйства, авариям на сетях с последующей невозможностью поставки воды и тепла в дома. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 7 Фонд рыночных исследований г. Москва

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования. В итоге может произойти потеря доверия общественности к институту власти, который несколько десятков лет был ответственен за ЖКХ, но самоустранился в во время проведения реформы, и, в дополнение к проблемам обманутых дольщиков и вкладчиков добавится проблема «Обманутых собственников», значительно превышающая по масштабу ущерба предыдущие. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 8 Фонд рыночных исследований г. Москва

Возможные варианты системы госрегулирования Системы госрегулирования: Лицензирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, контроль и надзор за их исполнением посредством закона, полномочий Правительства, уполномоченного органа власти. Саморегулирование – создание норм и правил предпринимательской деятельности, установление ответственности самими участниками рынка в форме саморегулируемых организаций, при осуществлении контроля и надзора со стороны органов госвласти. КритерииЛицензированиеСаморегулирование Стоимость для государстваВысокая (-)Низкая (+) Стоимость для рынкаНизкая (+)Высокая (-) Коррупционная емкостьВисокая (-)Низкая (+) Ответственность регулирующего органаМинимальная (-)Максимально необходимая (+) Ответственность регулируемого субъектаНизкая (-)Полная (+) Примеры функционирования системы (мировой опыт) Имеются (+) Срок создания и организацииНезначительный (+)Значительный (-) Гибкость системы регулированияНизкая (-)Высокая (+) Соответствие тенденциям развития экономики Низкое (-)Высокое (+) ИТОГО3 плюса7 плюсов Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 9

Предложение Эффективный выход из сложившейся ситуации - запуск проекта, направленного на построение системы действенной защиты прав собственников жилья, посредством создания специализированных ассоциаций ТСЖ и придания им специальных возможностей с одной стороны, и повышение ответственности УК путем создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, с другой стороны, при увеличении административного влияния органов госвласти. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 10 Фонд рыночных исследований г. Москва

Предполагаемый результат внедрения саморегулирования. 1.Увеличение административного влияния органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления в сфере ЖКХ регионов при отсутствии необходимости финансирования проекта. 2.Повышение финансовой дисциплины УК в отношении поставщиков энергоресурсов (тепла, воды, электричества). 3.Исключение возможности злоупотребления со стороны управляющих компаний в отношении собственников. 4.Запрет на деятельность недобросовестных УК. 5.Минимизация злоупотреблений собственников и их объединений (ТСЖ, ЖСК) в отношении УК. 6.Установление реальной ответственности УК и как следствие появление возможности возмещения ущерба со стороны управляющих компаний перед собственниками МКД, иной недвижимости (детские сады, школы, кинотеатры, спортивные сооружения и т.п. ) и третьими лицами. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 11 Фонд рыночных исследований г. Москва

Примерная схема взаимоотношений между ТСЖ и УК Ассоциация СРО УК Ассоциация Товариществ собственников жилья Уполномоченный орган власти (регулятор) СРО УК Ассоциация ТСЖ Ассоциация ТСЖ Ассоциация ТСЖ уровни взаимодействия Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 12 Фонд рыночных исследований г. Москва

Регулирование (предложение) Саморегулируемая организация (СРО) – некоммерческая организация. Требования: По численности членов – минимально 25 управляющих компаний. По участию в управлении СРО органов исполнительной власти субъектов РФ – наличие представителей органов госвласти и МСУ в органах управления СРО По наличию механизмов дополнительной материальной ответственности - страхование гражданской ответственности и Компенсационный фонд По наличию обязательных органов управления - орган по разработке стандартов, орган по контролю и орган по дисциплинарной ответственности. Задачи СРО управляющих недвижимостью: 1.Разработка правил и стандартов деятельности СРО. 2.Контроль деятельности членов на предмет соблюдения законодательства РФ, правил и стандартов, принятых в СРО; привлечение к ответственности. 3.Представление интересов членов СРО во взаимоотношениях с органами госвласти, МСУ и третьими лицами без доверенности. 4.Обеспечение дополнительной ответственности членов имуществом Компенсационного фонда по конкретному перечню оснований (рисков). Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 13 Фонд рыночных исследований г. Москва

Регулирование (предложение) Ассоциация ТСЖ – некоммерческая организация. Требования: По численности членов – минимально 25 ТСЖ. По участию в управлении органов исполнительной власти субъектов РФ – наличие представителей органов госвласти и МСУ в органах управления Ассоциации ТСЖ. По наличию обязательных органов управления - орган по согласованию стандартов СРО УК, орган по контролю, допуску УК и орган по дисциплинарной ответственности УК. Задачи ассоциаций ТСЖ: 1.Согласование стандартов деятельности СРО управляющих компаний; 2.Контроль деятельности управляющих компаний на предмет соблюдения законодательства РФ, правил и стандартов, принятых в СРО; привлечение к ответственности; 3.Представление интересов ТСЖ во взаимоотношениях с органами госвласти, МСУ и третьими лицами без доверенности; 4.Обобщение и тиражирование положительной практики. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 14 Фонд рыночных исследований г. Москва

Минимальное нормативное обеспечение проекта: Для СРО УК: 1.Примерный устав; 2.Примерные положения о Наблюдательном совете, Контрольном и Дисциплинарном органах; 3.Примерные Стандарты деятельности УК; 4.Типовой Дисциплинарный кодекс УК. Для специальных ассоциаций ТСЖ: 1.Законопроект-дополнение в Жилищный кодекс РФ, описывающие специальные требования и права ассоциаций ТСЖ (например, выступать в суде без доверенности в защиту интересов своих членов); 2.Примерные уставы и положение об органах; 3.Примерный Договор на управление многоквартирными домами. Возможно потребуется в годах внесение Федерального закона об управлении недвижимостью для закрепления сложившейся практики и, возможно, введение института обязательного членства УК многоквартирными домами и публичными объектами недвижимости (детские сады, школы, кинотеатры, спортсооружения и т.п.) в СРО УК. Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования 15 Фонд рыночных исследований г. Москва