Перспективы рынка недвижимости г.Челябинска в гг Клубная конференция «Личный капитал» Золотой Пляж, марта 2008 Олег А. Пермяков Директор ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» Директор ИДК «ПОЛИ$» Член Urban Land Institute

Составляющие инвестиционной стратегии

Рост экономики области – 1,5 Х за 4 года

Рост цен на жилую недвижимость – 3 Х за 4 года

Важно! – качественные изменения спроса

Результат: резкая дифференциация рынка Коэффициент мобильности Районное дисконтирование

Ценовые «маячки» аренды в Челябинске в т.р.Минимальная стоимость проживания в гостинице в течение месяца 50 т.р.Аренда 2-к. «элитной» квартиры (по классификации риэлторов) 40 т.р.Аренда 2-к. квартиры «премиум» в доме «бизнес-класса» в Центре 30 т.р.Аренда 2-к. квартиры «бизнес-класса» в обычном доме в Центре 25 т.р.Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на 1-2-к. квартиру 20 т.р.Аренда 2-к. квартиры «бизнес-класса» в новом доме на С-З 12 т.р.Аренда 2-к. квартиры «стандарт-класса» в обычном доме на С-З 8 т.р.Аренда 1-к. квартиры «эконом-класса» в обычном доме на С-З

Цена аренды в Челябинске по основным типам квартир ниже, чем в Екатеринбурге, на 10-15%. В 2007 г. цена аренды в Екатеринбурге выросла на 15-20%. Как и в Челябинске, резкий скачок цен приходится на начало осени. Разница между среднегородскими и районными ставками не превышает 1000 р. В Челябинске темп роста арендной платы в 2007 составил в среднем 12-15%. Цены на С- З поднялись на 17-30%. Анализ динамики арендных ставок

Характеристики «типичного» дома Характеристики «типичной» квартиры Уровень цен Срок экспози ции Характеристики сегмента ЭкономОтдаленные р-ны города, старые здания, плохая эксплуатация Старый ремонт, минимум или отсутствие мебели, инженерные проблемы 3-8 т.р.1-3 дняДеградация, спрос для общежития, предложение зависит от властей СтандартЛюбой р-н города, не новый панельный дом Хорошее состояние, минимум мебели и техники, сети в порядке 9-15 т.р.До 1 нед. Рост предложения опережает спрос, цена растет незначительно БизнесНовый дом в Центре, на Северо-Западе, «хороший» дом точечной застройки в др. р-нах Свежий качественный ремонт, комфорт, мебель, техника, ИКС, «хороший» арендодатель т.р.До 1 мес. Возможен значительный рост предложения. Цены устойчиво растут. Премиум«Хороший» дом в Центре (соседи, консьерж, стоянка, эксплуатация) Большой метраж, дорогой ремонт, «продвинутая» техника, услуги От 50 т.р.Как повезет Диссонанс спроса и предложения. Ожидается существенный дефицит Сегментация предложения по аренде

Стратегия 1: ставка на качественные активы

Стратегия 2: ставка на «скрытые» активы

Ожидания в секторе жилой недвижимости Проекты комплексного освоения территории Организованное пригородное жилье Недвижимость премиум-класса Доходные дома

Внутренний потребительский спрос – основной драйвер развития коммерческой недвижимости В 3 раза за 5 лет!

Ожидания в коммерческой недвижимости ТРЦ городского масштаба Районные офисные центры Комплексы mixed use Качественные архитектурно- строительные концепции Продажа объектов как действующего бизнеса Fee development

Возможные стратегии в девелопменте Создать >> продать в розницу Создать >> владеть и управлять Гибридная Создать >> продать как объект Создать >> sale & lease back Создать >> продать как действующий бизнес Собственные средства Долевое / продажи Банковский кредит ЗПФН Структирирование Проектное финансирование Форвардная продажа Форвардное финансирование РЕАЛИЗАЦИЯ СТОИМОСТИФИНАНСИРОВАНИЕ

Чтобы стоимость реализовать, ее надо создать

Дистинкции фондов ФПИFREDREIT ЦельРост стоимостиПрирост капиталаРентный доход СрокКраткосрочныйСреднесрочныйДолгосрочный Толерантность к риску ВысокаяСредняяНизкая Отбор проектовСкрупулезныйТщательныйУмеренный Ключевой критерийMarket cap, IRRROI, NPVCap rate Участие в проектеУмеренноеЗначительноеНизкое Фаза входа в проектРастущий бизнесРанняя стадияБизнес Morgan Stanley RESSF III: $30M за 10% акций РосЕвроДевелопмент

На что «смотрит» покупатель бизнеса Занятость и доходы населения Экономическая база Бюджетная система Конкурентная среда Региональные риски Cap rate Риски собственности и корпоративные Концепция объекта Качество арендной базы Техническое качество объекта Управляющая компания Прозрачность проекта Юридический контур ОЦЕНИВАЯ РЕГИОНОЦЕНИВАЯ БИЗНЕС

Инвестируйте НЕ в недвижимость, а в конкретные проекты!

Приглашаем к сотрудничеству ЗАО «Корпорация СТРАТУМ» г.Челябинск, К.Маркса, 38 БЦ «Аркаим-Плаза» (351) (343)