[ ФИНАНСОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

[ Содержание лекции Определение особенностей жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования Основные характеристики ипотечных жилищных кредитов Особенности первичного рынка ипотечных кредитов Способы финансирования ипотечных кредитов Риски ипотечного кредитования Ипотечные ценные бумаги

[ Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании Основные задачи: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения вовлечь в реальный экономический оборот жилую недвижимость через механизмы ипотеки обеспечить развитие строительного сектора оказать влияние на оживление общего экономического роста Механизм жилищного финансирования Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование Кредитование жилищного строительства Государственная бюджетная поддержка на цели приобретения жилья (целевые субсидии) Механизмы жилищных накоплений

[ Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств Источник: До 2011 г. - расчеты ИЭГ по данным Росстата, АИЖК, Банка России После 2011 г. – целевые показатели Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России

[ Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, % ВВП Источник: Банк России, Росстат

[ 6 Задолженность по ипотечным кредитам в зарубежных странах в 2004 г., % от ВВП)

[

[

[ Объемы ипотечного жилищного кредитования, млрд. руб. (в текущих ценах) Источник: фактические данные – Банк России, прогноз – данные проекта ФЦП «Жилище»

[ Структура выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам в гг. ТОП-15 – 15 крупнейших банков по выдаче ипотечных кредитов (без учета данных по Сбербанку и ВТБ-24) Данные Банка России, АИЖК, расчеты ИЭГ

[ Средневзвешенные ставки по выдаваемым ипотечным жилищным кредитам Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России

[ Средневзвешенные сроки по выдаваемым ипотечным жилищным кредитам, лет Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России

[ Что такое ипотечный жилищный кредит? Ипотека – способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора на получение удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества Предмет ипотеки - индивидуальные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество Ипотечное кредитование (в широком смысле) – предоставление банками кредитов на приобретение, строительство или реконструкцию недвижимости под залог недвижимого имущества Ипотечное жилищное кредитование (в узком смысле ) – кредитование граждан на приобретение жилья под залог приобретаемого жилья

[ Цели предоставления ипотечных жилищных кредитов (в широком смысле) Приобретение: квартиры в многоквартирном доме жилого дома земельного участка под застройку Характер использования: основное место жительства дополнительное место жительства (сезонное жилье) сдача в наем Cтроительство, реконструкция, капитальный ремонт: многоквартирные дома индивидуального жилья дома сезонного проживания Инженерное обустройство земельного участка

[ Типы жилищных кредитов Ипотечный жилищный кредит -кредит на приобретение готового жилья Кредит на строительство жилья Кредит на строительство индивидуального жилья с дальнейшей модификацией в долгосрочный ипотечный жилищный кредит Кредит на благоустройство жилья Промежуточный кредит под залог имеющегося жилья на оплату первоначального взноса

[ Основные характеристики долгосрочного ипотечного жилищного кредита Целевой характер кредита – приобретение жилья Заемщики – физические лица Срок кредита – долгосрочный ( лет) Обеспечение кредита - ипотека жилого помещения и возможно земельного участка на правах собственности

[ Кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) особый вид кредитной деятельности Заемщиками по строительным жилищным кредитам являются коммерческие предприятия-застройщики или объединения граждан (кооперативы) Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства Длительность строительных жилищных кредитов определяется длительностью строительного цикла года Строительные жилищные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления Обеспечением по этим кредитам является не только ипотека залог недвижимости (обычно земельного участка и вновь возводимого объекта недвижимости), но также и другие активы застройщика Кредитование жилищного строительства

[ Основные субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования Банки Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (рефинансирующие организации) Страховые компании Риэлторские фирмы Оценочные фирмы Кредитные бюро Юридические фирмы Нотариальные конторы, нотариусы Ипотечные брокеры

[ Основные элементы и субъекты жилищного кредитования I. Рынок жильяII. Кредитование строительства жилья и первичный рынок ипотечных кредитов III. Вторичный рынок ипотечных кредитов СУБЪЕКТЫ РЫНКОВ Застройщики Риэлторские фирмы Граждане – продавцы жилья Муниципальные органы Покупатели жилья Банки Заемщики (граждане, застройщики жилья) Институты вторичного рынка ипотеки (рефинансирующие организации) Инвесторы Банки ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ Финансирование и организация строительства жилья Продажа нового жилья Продажа жилья на вторичном рынке Оформление и выдача кредитов на строительство жилья Оформление и выдача ипотечных жилищных кредитов Обслуживание кредитов Привлечение средств населения, юридических лиц, кредитных ресурсов банков в развитие рынка жилья Секьюритизация ипотечных кредитов Обращение ипотечных ценных бумаг и обеспечение их доходности Привлечение средств в ипотеку с рынка капитала

[ Обеспечени кредита (залог недвижимости, др. материальных активов, др. обеспечение) Кредитование строительства и приобретения жилья БанкЗастройщик Покупатель жилья - заемщик Строительный кредит Возврат строительного кредита Деньги за жилье (кредит + собственные средства + субсидия) Обеспечение кредита (договор ипотеки) Жилье (договор купли-продажи) Долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья (кредитный договор)

[ Схема первичного рынка ипотечного кредитования Деньги за жилье (кредит+собственные средства) Долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья (кредитный договор) Жилье в собственность (договор купли-продажи жилья) Обеспечение кредита залогом жилья (договор об ипотеке) Ресурсы Продавец жилья Покупатель жилья Банк

[ Вторичный рынок ипотечных кредитов Коммерческие банки Ипотечные банки Ипотечные компании Кредиторы (Первичный ипотечный рынок) (Вторичный ипотечный рынок) FHLMC, FNMA, GNMA (в США) Немецкие ипотечные банки АИЖК (в России) Инвесторы Пенсионные фонды Страховые компании Банки Другие инвесторы

[ Основные модели ипотечного жилищного кредитования Модель универсального коммерческого банка Модель специализированного ипотечного банка Модель контрактных сбережений (ссудосберегательные кассы) Модель вторичного рынка ипотечных кредитов

[ Основные источники финансирования долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Средства, привлекаемые банками на расчетные, текущие и депозитные счета юридических и физических лиц Средства, получаемые от продажи кредитов на вторичном рынке и от выпуска ипотечных ценных бумаг Система ипотечных компаний и банков, специализирующихся на предоставлении и обслуживании кредитов, другие кредиторы. Операторы вторичного рынка Система депозитных банков, работающих на первичном рынке ипотечных кредитов

[ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 1. Предварительная квалификация и оформление предварительного заявления на ипотечный кредит Этап 2. Сбор и проверка информации о заемщике Этап 3. Заполнение заявления – анкеты на кредит Этап 4. Оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг), принятие решения о предоставлении кредита Этап 5. Заключение кредитной сделки Этап 6. Обслуживание кредита

[ Риски ипотечного кредитования Характеристика основных рисков ипотечного кредитования Принципы ценообразования по ипотечным кредитам

[ Качественное понятие риска Неформальное, качественное понятие риска как экономической категории в общем случае заключается в том, что риск есть угроза того, что субъект понесет потери в результате наступления определенных событий* * Т.В. Никитина. Страхование коммерческих и финансовых рисков. – СПб: Питер, 2002

[ Риск характеризуется вероятностью наступления данного события. Так, например, вероятность (частота) дефолта по ипотечным кредитам в Германии до кризиса составляла 0,2%, то есть из тысячи кредитов только два будут не возвращены своевременно и полностью Кроме вероятности возникновения данного события риск характеризуется величиной потерь Для кредитного риска это будет разница между величиной требований банка и суммой, вырученной от продажи заложенного жилья Вероятность наступления события и величина потерь

[ Погашение кредита Инвестирование УправлениеКредитование Фондирование Оценка Заявка на кредит Риск досрочного погашения Рыночный риск Систематический риск Риск утраты титула Риск изменения цены недвижимости Кредитный риск Риск ликвидности Риск процентной ставки Операционный риск Риски в системе ипотечного кредитования в целом См.: Risk and Funding in European Residential Mortgage: Responding to changes in mortgage demand. Mercer Oliver Wyman 2005

[ Классификация рисков (пример) Нефинансовые риски 1.вызванные внешними условиями правовые нормативные конкурентные риск потери репутации 2.Операционные риски 1)связанные с управлением персоналом мошенничество некомпетентность 2)«Технические» риски, связанные с банковской деятельностью, например, с выпуском новых продуктов Финансовые риски 1.риск достаточности капитала (связан с риском платёжеспособности) 2.риск ликвидности 3.кредитный риск 4.рыночные риски риск процентной ставки валютный риск риск изменения величины собственных средств

[ Стандартные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов (в узком смысле) Наличие первоначального взноса – обычно 20-30% от стоимости приобретаемого жилья Платежеспособность заемщика – доля платежа по кредиту в доходе заемщика не более 30-35% Сумма кредита – соотношение суммы кредита и стоимости залога (LTV) 70-80% Обеспечение кредита – залог приобретаемого жилья Схема погашения кредита – преобладают ежемесячные аннуитетные платежи (равные платежи)

[ Роль стандартизации процедур предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов Снижение рисков ипотечного жилищного кредитования Обеспечение прозрачности процедур предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов Создание предпосылок для привлечения долгосрочных инвестиций в ипотеку Создание условий для функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и выпуска ипотечных ценных бумаг

[ Кто определяет стандарты ипотечного жилищного кредитования? Организации: рефинансирующие ипотечные кредиты предоставляющие кредиты под ипотечные программы выкупающие ипотечные кредиты приобретающие ипотечные ценные бумаги, ипотечные облигации, обеспеченные ипотечными кредитами страхующие ипотечные кредиты Экономическая заинтересованность банков использовать стандартизацию при осуществлении ипотечной деятельности

[ Что такое стандарты ипотечного жилищного кредитования? Стандартизация условий кредитования Стандартизация процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов Стандартизация требований к другим субъектам рынка ипотечного жилищного кредитования: Оценочным компаниям (типовой отчет об оценке, лицензирование, участие в саморегулируемых организациях) Страховым компаниям (надежность, устойчивость, опыт, отработанные страховые продукты) Риэлторам (репутация, надежность, профессиональная, ответственность)

[ Кредитный риск Риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору и невозможности кредитором покрыть задолженность по кредиту в результате обращения взыскания на залог Обычно рассматривают два типа кредитных рисков*: –«риск андеррайтинга», зависит от качества оценки кредитором платежеспособности заемщика –«циклический риск»: изменение цен на недвижимость в зависимости от макроэкономических циклов * См.: Risk and Funding in European Residential Mortgages: Responding to changes in mortgage demand. Mercer Oliver Wyman, 2005.

[ Факторы кредитного риска МакроэкономическиеСвязанные с заемщикомСвязанные с банкомМакроэкономические Экономический кризис Бюджетный и финан-совый кризис; инфляция Снижение уровня дохо-дов населения Снижение цен на жилье Несовершенство зако- нодательства Неустойчивость банков- ской системы Неразвитость системы страхования рисков Неразвитость информа- ционного рынка Политические риски Снижение платежеспо- собности Потеря работы Имущественные риски Социальные риски Искажение информации Нежелание выполнять обязательства Отсутствие отработан-ной методики и техноло-гии андеррайтинга кредита Занижение требований к оценке платежеспособ-ности заемщика Ошибки в оценке залога; завышенный уровень LTV Юридические риски Операционные риски Недостаточность и низ-кое качество информации Недостаточный уровень квалификации

[ Коэффициенты для определения платежеспособности заемщика и обеспеченности кредита

[ «Коэффициенты риска» PTI (payment-to-income ratio) - отношение ежемесячных жилищных расходов, включая платежи по погашению ипотечного жилищного кредита, к среднемесячному совокупному доходу заемщика (платеж/доход) OTI (obligations-to-income ratio) - отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств к среднемесячному совокупному доходу заемщика (обязательства/доход) LTV (loan-to-value ratio) - отношение суммы кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит/залог)

[ Коэффициент «платеж/доход» (PTI) Ежемесячные жилищные расходы –ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту –ежемесячные платежи по налогам на имущество –ежемесячные платежи по страхованию имущества и жизни заемщика Ежемесячные совокупные доходы - как правило, рассматриваются чистые доходы, очищенные от налогов на доходы

[ Коэффициент «обязательства/доход» (OTI) Ежемесячные обязательства –ежемесячные жилищные расходы –расходы, связанные с другими имеющимися у заемщика обязательствами –потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, алименты и др.

[ Коэффициент «кредит/залог» (LTV)

[ Определение максимально доступной для заемщика суммы ипотечного кредита

[ Подходы к управлению кредитным риском, связанным с изменением стоимости залога Жесткие требования к качеству залога (в соответствии с внутренними положениями) Консервативный уровень LTV – 70% При повышении LTV до 90% - наличие ипотечного страхования Регулярный анализ рынка недвижимости и прогнозирование

[ Риск процентных ставок Риск процентной ставки можно определить как возможность отрицательного воздействия на прибыль и стоимость активов и пассивов в результате изменения рыночной процентной ставки* Причины возникновения: –непредвиденные изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам –рассогласованность в сроках по активам и пассивам –риск процентных ставок связан с досрочным погашением ипотечных кредитов * См.: Treasury Management Toolkit. Bankakademie International, 2003

[ Ставка процента по кредиту время 8% 12% 13% Ставка процента по привлеченным средствам Процентный риск (рассогласование сроков размещения и привлечения)

[ Риск досрочного погашения Неопределенность в отношении того, когда заемщик частично или полностью погасит кредит называется риском досрочного погашения. Он оказывает влияние на стоимость ипотечных кредитов, так как досрочное погашение сокращает время жизни кредита. Процентный доход может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от досрочного погашения. Ипотечные кредиты подвержены риску досрочного погашения в периоды падающих процентных ставок, так как процент досрочных платежей увеличивается * См.: Frank J. Fabozzi, Franco Modigliani. Mortgage and Mortgage-Backed Securities Markets

[ годы График задолженности по ипотечным кредитам в зависимости от возможности досрочного погашения

[ Экономическая оценка риска Вероятность возникновения убытков, связанных с тем или иным риском Оценка возможных потерь Методы оценки экономических рисков: теория игр теория вероятностей математическое программирование

[ Управление рисками с помощью инструментов финансовой инженерии Передача или продажа рисков другому субъекту рынка Диверсификация рисков Распределение рисков во времени и в пространстве Конвертация одних видов рисков в другие наиболее приемлемые

[ Компоненты расчета ставки по ипотечному кредиту с фиксированной ставкой 1) Базовая ставка привлечения 2) Надбавка на прибыль оператора вторичного рынка 3) Надбавка по административным издержкам оператора вторичного рынка Итого затраты и прибыль оператора вторичного рынка (2+3) 4) Надбавка на прибыль банка 5) Надбавка по административным издержкам банка Итого затраты и прибыль банка (4+5) 6) Надбавка за кредитный риск 7) Надбавка за риск процентной ставки 8) Надбавка за риск досрочного погашения Итого надбавка за риски (4+5+6) Ставка процента с учетом возможных рисков =

[ Способы финансирования ипотечных кредитов MBS (США) Ипотечные облигации (Германия) Облигации с возможностью досрочного погашения (Дания) Депозитная база универсальных банков Контрактные жилищные сбережения (Германия, Франция) Закладная, ипотечные ценные бумаги (облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия) (Россия)

[

[

[ Схема выплат по немецким ипотечным облигациям 7%7%7%7% Основной долг

[ Схема выплат по mortgage–back pass–through securities Досрочное погашение части кредита Основной долг Проценты $

[ 56 Последовательность действий при выпуске MBS 1.Банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты 2.Банк продает кредиты агентству вторичного рынка 3.Агентство продает кредиты специализированному трасту (special purpose vehicle SPV) без обязательства обратного выкупа 4.Специализированный траст продает инвесторам ценные бумаги (сквозные ипотечные ценные бумаги - pass-through securities) 5.Покупатели, оплатив ценные бумаги, получают платежи в счет основного долга и процентов за счет денежных потоков по кредитам 6.Управление осуществляет попечитель траста (trustee) Специализированный траст, хотя и является «бумажной организацией», однако формально подлежит процедуре банкротства. В этой связи предпринимаются специальные меры для того, чтобы избежать маловероятной, но все же формально возможной процедуры банкротства

[ Сквозными ипотечными ценными бумагами (mortgage-backed pass- through securities) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно: – участниками общей собственности на имущество, составляющее пул ипотечных кредитов – учредителями траста для управления имуществом, составляющим пул ипотечных кредитов – выгодоприобретателями по трасту В состав пула ипотечных кредитов входят однородные (стандартные) ипотечные кредиты (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров) В России аналог – ипотечные сертификаты участия Характеристики mortgage-backed pass- through securities

[ С финансовой точки зрения сквозные ипотечные ценные бумаги имеют весьма непростую и заранее не определенную структуру из-за возможности досрочного погашения части или всего кредита, находящегося в пуле, что «транслируется» в выплаты по ценным бумагам Это ведет к повышенному риску процентных ставок для инвестора Основная особенность mortgage-backed pass-through securities

[ В США получили развитие также сложные производные ценные бумаги - типа СМО (Collateralized Mortgage Obligation). Они являются мультиклассовыми облигациями В отличие от MBS – ипотечных ценных бумаг типа pass-through, которые передают платежи в счет основного долга и процентов инвестору на пропорциональной основе, СМО собирают денежные потоки, поступающие от пула ипотечных активов, и перегруппируют их в два или более классов ценных бумаг с различными купонными процентными ставками и характеристиками выплат В России аналог – облигации с ипотечным покрытием CMO (1)

[ Схема типичного механизма повышения кредитного качества по СМО Старший класс А Класс В Удерживаемая прибыль (residuals) Избыточное обеспечение (equity) Класс С КРЕДИТНЫЙКРЕДИТНЫЙ РИСКРИСК Класс Д 92% 2% 1% 4%

[ Денежные выплаты по каждому из классов ценных бумаг распределяются в соответствии с установленным графиком, дающим инвесторам большую определенность относительно срока погашения облигаций, а также поступающих платежей CMO (2)

[ Для инвесторов по каждому из классов ценных бумаг, включаемых в выпуск СМО, это дает большую определенность и защищенность, чем в случае с просто MBS, от риска предоплаты Это достигается за счет того, что все получаемые в качестве досрочного погашения ипотечных кредитов суммы направляются в те классы облигаций, которые имеют наименьший срок погашения, снимая тем самым риск досрочного погашения с более длительных по срокам классов облигаций Первоначально таких классов или траншей в рамках одного выпуска СМО было 4, в настоящее время выпуск этих бумаг настолько усложнился, что количество классов достигает от 6 до 40 CMO (3)

[ Доля рефинансированных ипотечных жилищных кредитов, % выданных за период Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России

[ Инструменты рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Данные Банка России