ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ РЕФОРМЫ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ г.Чебоксары, 10 августа 2007 г Новая роль органов местного самоуправления в сфере управления многоквартирными домами ведущий юрисконсульт Института экономики города Института экономики города Гордеев Дмитрий Павлович

Основания деятельности ОМСУ в соответствии с Жилищным кодексомРоссийскойФедерации …«по понятиям»

МУПы и муниципальные учреждения Право собственников самостоятельно расторгать договоры или изменять или изменять способ управления способ управления Создание равных условий ДеятельностиУправляющихорганизацийМонополияуправляющихорганизаций в форме МУП и МУ Передача МКД и муниципальных помещений в ХВ и ОУ МУП и МУ Снятие с МУП функций наймодателя Изъять из ХВ (ОУ) в казну МКД, жилые и нежилые помещения, офисные помещения, мастерские, гаражи и т.п. Передача УО в пользование (аренду) офисных помещений, мастерских, гаражей и т.п. Обеспечение передачи тех. документации и учета граждан Единоличная замена УО, расторжение или изменение договора Прекращение права ХВ и ОУ права ХВ и ОУ на МКД и муниципальные помещения

Изменение роли органов МСУ Муниципалитет не имеет преимуществ перед другими собственникамипомещений СобственникипомещенийПолучиливозможностьсамостоятельновыбирать способ управления МКД Граждане и организации отстранены органом МСУ от управления МКД Единоличный выбор органом МСУ Способа управления МКД в муниципалитете Разъяснение гражданам прав управления Инициирование ОМСУ общих собраний собственников Содействие ОМСУ про- ведению общих собраний Методические разъяснения, консуль- тирование граждан- собственников Проведение открытых конкурсов по выбору управляющих в порядке, уст. ППРФ от

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е от 6 февраля 2006 г. 75 МОСКВА О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет: 1. Утвердить прилагаемые Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. 2. Установить, что с 1 января 2007 г. органы местного самоуправления и органы государственной власти городов феде- Основание: ч.4 ст.161 ЖК РФ, ст. 18 ФЗ 189-ФЗ ЦЕЛИ: 1)Обеспечение перехода к новой системе паритетных договоров 2)Обеспечение претендентам равных условий доступа к управлению МКД 3)Содействие реализации собственниками помещений права выбирать установленные ЖК РФ способы управления многоквартирным домом Проведение открытых конкурсов по постановлению 75

Бремя содержания = Бремя расходов Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (части 1 и 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от )

Определение состава общего имущества 1.Бухгалтерский учет организаций (в т.ч. МУПов, ГУПов и учреждений) 2.Реестр муниципального (государственного) имущества 3.Сведения технической инвентаризации 4.Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество 5.Государственный земельный кадастр 6.Перечень в договоре управления многоквартирным домом

Состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 ст. 161 ЖК РФ

1 – внутриквартирная сеть (собственность потребителя); 2 – внутридомовая сеть (общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, обслуживается управляющей организацией); 3 – внутриквартальная сеть (муниципальная собственность, находится в казне, содержится управляющей коммунальной организацией); 4 – сеть абонента (находится в собственности коммерческой организации); 5 – сеть энергоснабжающей организации (находится в ее собственности) Многоквар- тирный дом Жилое помещение Энергопри- нимающее устройство Энергоснабжаю щая организация Муниципальные внешние сети

ПЕРЕДАЧА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ПЕРЕДАЧА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА МКД, в котором квартиры принадлежат >2 различным собственникам МКД, в котором квартиры принадлежат >2 различным собственникам Не является «муниципальным жилищным фондом» Независимо от реестра муниципальной собственности, бухгалтерского учета Независимо от реестра муниципальной собственности, бухгалтерского учета ОИМКД принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности Не могут передаваться/не передаваться управляющим, ТСЖ Не могут передаваться/не передаваться управляющим, ТСЖ Целесообразно составлять Акт фактического состояния и обязательно передавать техническую документацию

Муниципальные многоквартирные дома Такие МКД могут появиться по завершении приватизации Отсутствуютмногоквартирныедома, все помещения в которых находятся в муниципальной собственности Установление порядка управления МКД Выбор управляющей организации на открытом конкурсе (ФЗ 94-ФЗ)

Плата за содержание и ремонт (1) …в размере, обеспечивающем содержание ОИМКД в соответствии с требованиями законодательства РФ Основной способ установления платы собственников за С и Р: общим собранием Установление платы за СиР для всего населения (кроме МКД ТСЖ и ЖСК) Установление платы в размере, обеспечивающем«возмещениеиздержек» Прекращение с 1 марта 2005 г. установления ОМСУ цен (ставок) на СиР Установление ОМСУ платы за СиР– только при невыборе собственниками способа управления (по результатам открытого конкурса) Прекращение устанавливать «уменьшенные» цены (ставки) Предоставление субсидий низкодоходным категориям граждан Дифференциация платы в зависимости от качества и местоположенияжилья Установление ОМСУ платы собственников за С и Р – исключение

Оплата и перечень работ и услуг Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования а также размер их финансирования (Пункт 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства РФ от )

Установление платы органами МСУ 1) Часть 3 ст. 156 ЖК - если собственники помещений не приняли решение о выборе способа управления МКД по результатам открытого конкурса, проводимого в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением ППРФ от равной цене договора управления МКД, которая равна размеру платы, указанной в конкурсной документации (пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном ППРФ от ) 2) Часть 4 ст. 158 ЖК - в случае если при выборе способа непосредственного управления МКД не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном ППРФ от )

Изменение роли органов МСУ (2) Малоимущиеосвобождаются от платы за наем Все собственники вносят плату исходя из своей доли Установление одинаковой платы за СиР для нанимателей и собственников жилых помещений Размер платы за наем: вносится всеми нанимателями в символическом размере ОМСУ обязаны доплатить управляющей организации при установлении нанимателям «уменьшенной платы» Установить дифференцированную плату за наем в размере, приближенном к рыночным платежам Плата за наем зависит от качества и благоустройства и месторасположениядома ОМСУ вправе устанавливать «уменьшенную плату» за СиР для нанимателей

Источники содержания ОИМКД (1)(2)(3)(4) Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммуналь- ных услуг Скидка на размер натуральной льготы Собственные средства собственников помещений Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

НАНИМАТЕЛИ - 1 СОБСТВЕННИКИ НАНИМАТЕЛИ – 2 НАНИМАТЕЛИ - 1 СОБСТВЕННИКИ НАНИМАТЕЛИ – 2 Наймодатель не согласовывает с остальными собственниками размер платы нанимателей плата за наем СООТНОШЕНИЕ ПЛАТЫ СОБСТВЕННИКОВ И НАНИМАНИМАТЕЛЕЙ ГОС. И МУН. ЖИЛЬЯ плата за жилое помещение

Многоквартирный дом 1) Собственники помещений помещений 2) ТСЖ (ЖСК) 2) ТСЖ (ЖСК) 3) РФ, субъект 3) РФ, субъект РФ,ОМСУ РФ,ОМСУ Внесение платы при управлении управляющей организацией Договор и обязательства: УО собственник; УО РСО Подача ресурса: РСО УО; УО собственник нежилого помещения Предоставление КУ: УО собственник наниматель поднаниматель Плата за ресурс: УО РСО Плата за КУ: собственник УО наниматель УО; наймодатель (собственник ) УО Управляющаяорганизация КУ (ресурс) Плата Договоруправления Ресурсоснабжающаяорганизация

«Прямые договоры» Потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходовАБОНЕНТЫ Потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов (по ГК Российской Федерации = АБОНЕНТЫ) в многоквартирных домах а) в многоквартирных домах – ТСЖ, ЖСК, жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, управляющие организации, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений; в жилом доме - собственник этого дома или уполномоченное им лицо, предоставляющее коммунальные услуги б) в жилом доме - собственник этого дома или уполномоченное им лицо, предоставляющее коммунальные услуги () (пункт 17 статьи 2 ФЗ 210-ФЗ)

Отсутствие КУ = ресурсоснабжение При отсутствии у РСО обязательств по обслуживанию внутридомовых инженерных систем при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений или в отношениях РСО с собственником индивидуального жилого дома возможны «прямые» договоры ресурсоснабжения возможны «прямые» договоры ресурсоснабжения РСО отвечает за подачу ресурса до границы сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры РСО отвечает за подачу ресурса до границы сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры (п.7 Правил КУ, утв. постановлением 307)

«Прямые» платежи 38. В платежном документе указываются: б) наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты (пп. «б» п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением от 23 мая 2006 г.) Только на банковский счет исполнителя (не РКЦ) на основании возмездного договора

«Прямые» платежи: ТСЖ (ЖСК) Часть 6 ст. 155 ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ «Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ)» Собственник жилого помещения, не являющийся членом ТСЖ (ЖСК) не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления КУ, непосредственно с РСО, а должен вносить плату за КУ в соответствии с договором, заключенным между ним и ТСЖ (ЖСК), устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг (вопр. 26 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2006 года, утв. пост. Президиума ВС РФ от 7 марта 2007 г.)

Внесение платы нанимателями государственных и муниципальных жилых помещений Управ- ляю- щая органи зация Договор управления КУ Доплата Обязательства по оплате Най- мода- тель (собст- вен- ник) Нани- ма- тель Договор соц. найма КУ Плата за СиР жилого помещения и КУ

Выполнение обязательств по оплате Расторжение договора соцнайма при задолженности более 6 месяцев с предоставлением жилья по нормам общежития Должники (наймодатели, наниматели) обязаны уплатить Кредитору пени в 1/300 ставки реф. ЦБ РФ Отсутствоваланормативнаяответственность ОМСУ за неполную оплату СиР Замена жилого помещения больше соцнормы на помещение в пределах соцнормы Предусмотреть бюджетные средства, необходимые для несения бремени содержания имущества и доплаты за нанимателей Выделить несколько однокомнатных квартир Выделение нескольких однокомнатных квартир. Судебные иски к нанимателям- должникам, перезаключение договоров и переселение Выселение в судебном порядке нанимателей, не вносящих плату в течение 6 месяцев Замена жилого помещения более нормы предоставления на меньшее жилое помещение

Предоставление субсидий Улучшение: ОМСУ вправе самостоятельноУтверждать и применять муниципальныестандарты Исходя из региональныхстандартовстоимости оплаты ЖКУ Исходя из расходов в пределах соцнормы и нормативов потребления КУ Улучшение: доп. Полномочия передаются органами госвласти регионаПрименение ППРФ 761 от г. использованиерегиональныхстандартов Утверждение и применение муниципальных стандартов Финансирование расходов, связанных с применением муниципальных стандартов

Капитальный ремонт ОИМКД проводится по решению общего собрания собственников помещений [Цели] для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) в случае нарушения (опасности нарушения) установленных [критерии] предельно допустимых характеристик надежности и безопасности а также при необходимости замены

ДЕМОНОПОЛИЗАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ УСЛУГ УПРАВЛЕНИЯ ДЕМОНОПОЛИЗАЦИЯ СПРОСА НА УПРАВЛЕНИЕ Новые функции органа МСУ ЦЕЛИ Обеспечение самостоятельного выбора собственниками помещений Содействи е созданию Т С Ж Прекращение администрирования администрирования (РКЦ, плата, вмешательство) Проведение открытых конкурсов на управление Равные условия для частных и муниципальных управляющих (приватизация ГУП и МУП) Прекращение единоличного выбора единоличного выбора органами МСУ

Фонд «Институт экономики города»: … … …(095) ,