Фонд «Институт экономики города» ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС Прокофьев Владилен Юрьевич

Фонд «Институт экономики города» Жилищно-коммунальный сектор Негативные тенденции: 1. Ухудшилось физическое состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; 2. Предприятия ЖКХ стали заложниками несбалансированной государственной тарифной и бюджетной политики; 3. Отсутствие эффективной системы регулирования деятельности коммунальных предприятий - естественных локальных монополистов; 4. Формирование служб заказчика жилищно-коммунальных услуг как бюджетных структур местных органов власти вместо формирования рынка управления муниципальным жилищным фондом; 5. Низкая активность населения в создании товариществ собственников жилья.

Фонд «Институт экономики города» Жилищно-коммунальный сектор Противоречия 1. Политические Преобразования в жилищном секторе предполагают длительность, этапность и последовательность проведения, связаны со структурной перестройкой городского хозяйства, изменением функций органов местного самоуправления, кадровыми преобразованиями, на отдельных этапах - с непопулярными социальными решениями. Политическая ситуация, связанная с чередой выборов в органы власти разных уровней, включая выборы руководителей местного самоуправления, не располагает к принятию серьезных стратегических решений, а ориентирована, в первую очередь, на максимально возможную стабилизацию (читай - консервацию) ситуации.

Фонд «Институт экономики города» Жилищно-коммунальный сектор Противоречия 2. Экономические и институциональные Проведение преобразований в жилищном секторе связано с коренным изменением функций органов власти. Открытие рынка работ и услуг, прозрачные процедуры регулирования земельных отношений, градостроительства, естественных локальных монополистов предполагают ситуацию, когда органы власти путем принятия законодательных и нормативных документов формируют «правила игры» в городском хозяйстве, но сами не выступают ни хозяйствующими субъектами, ни прямыми административными руководителями. В этом и есть ключевая задача рыночных реформ - уход от административной экономики. Следует признать, что такая постановка вопроса далеко не всегда совпадает с желаниями региональных и местных властей.

Фонд «Институт экономики города» СЛУЖБЫ ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЙ НАСЕЛЕНИЕ ПЕРЕХОД ОТ ДОТИРОВАНИЯ МОНОПОЛИСТОВ В СФЕРЕ ЖКХ К АДРЕСНОЙ ПОДДЕРЖКЕ НАСЕЛЕНИЯ БЮДЖЕТ НАСЕЛЕНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ ЖКХ В УСЛОВИЯХ КОНКУРЕНЦИИ И РЕГУЛИРОВАНИЯ МОНОПОЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ЖКХ - МОНОПОЛИСТЫ

Фонд «Институт экономики города» Обеспечение финансовой стабилизации жилищно-коммунального комплекса Реструктуризация и ликвидация задолженности предприятий жилищно-коммунального комплекса списание долгов в регулируемом секторе экономики (газ, электричество, тепловая энергия, бюджет, небюджетные фонды); реструктуризация долгов в реально рыночном секторе; включение бюджетных долговых обязательств в ЖКХ в расходные части бюджетов; списание безнадежной задолженности населения; нормирование собираемости жилищно-коммунальных платежей.

Фонд «Институт экономики города» Обеспечение финансовой стабилизации жилищно-коммунального комплекса Ликвидация дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования жилищно-коммунальных услуг Переход на полную оплату потребителями, в том числе - населением жилищно-коммунальных услуг с учетом роста потребности в средствах на предоставление жилищных субсидий гражданам, а также роста потребности в дотировании бюджетной сферы. Упорядочение механизма предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Упорядочение механизма формирования тарифов на жилищно- коммунальные услуги.

Фонд «Институт экономики города» Рыночные механизмы функционирования жилищного хозяйства 1. Развитие профессионального конкурентного бизнеса по управлению жилищной недвижимостью. 2. Отказ от практики «хозяйственного ведения»; акционирование муниципальных унитарных предприятий. 3. Ресурсосбережение; отказ от прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим предприятиям. 4. Содействие созданию товариществ собственников жилья.

Фонд «Институт экономики города» Развитие экономических отношений в области тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения 1. Реформа системы тарифного регулирования, стимулирование предприятий к снижению издержек. 2. Разработка производственных и инвестиционных программ коммунальных предприятий. 3. Жесткая увязка коммунальных тарифов с тарифами на газ и электричество. 4. Пересмотр системы договорных отношений как с предприятиями «большой энергетики», так и с потребителями; формирование договорных отношений между коммунальными предприятиями и органами местного самоуправления - собственниками коммунальной инфраструктуры. 5. Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру.

Фонд «Институт экономики города» ТРАДИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ Система формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги существует практически в отрыве от реальных условий финансирования отрасли. Система ценообразования, основанная на затратных принципах формирования тарифов и ограничении рентабельности предприятий - поставщиков услуг, не заинтересовывает коммунальные предприятия в снижении издержек.

Фонд «Институт экономики города» отсутствие формализации целей регулирования; закрытость процедуры утверждения тарифов для многих заинтересованных сторон; отсутствие срока действия тарифа, что создает ситуацию экономической неопределенности как для предприятий, так и для потребителей; отсутствие прозрачности при утверждении тарифа. ОСНОВЫНЫМИ НЕДОСТАТКАМИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПРОЦЕДУР ФОРМИРОВАНИЯ ТАРИФОВ ЯВЛЯЮТСЯ:

Фонд «Институт экономики города» ТАРИФНАЯ ПОЛИТИКА: ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ Тариф на ту или иную жилищно-коммунальную услугу формируется как совокупность регулируемых и рыночных цен организаций, задействованных в предоставлении услуги. Например, тариф по отоплению, в общем случае, может состоять из: рыночной (регулируемой) цены управления процессом отопления жилого дома (планирование работ, заключение договоров, контроль за их выполнением); регулируемой цены производителя тепла; регулируемой цены (тарифа) организации, осуществляющей транспорт тепла по магистральным и разводящим сетям; рыночной цены обслуживания внутридомовых сетей; рыночных цен абонентского обслуживания по расчету и сбору платежей; рыночной цены обслуживания счетчиков тепла и других регистрирующих и регулирующих приборов.

Фонд «Институт экономики города» РЕГУЛИРОВАНИЕ Основное требование потенциального инвестора прозрачность: -- прав на основные средства; -- схемы финансовых потоков; -- договорных отношений с потребителями. Важнейший инструмент снижения рискованности инвестиций наличие прозрачной документально зафиксированной процедуры регулирования тарифов и нормативов потребления, включающей: -- условия, порядок и сроки пересмотра тарифов и нормативов; -- длительность периода регулирования; -- формы документов; -- методику формирования тарифов.

Фонд «Институт экономики города» СТРУКТУРА ТАРИФА Традиционный подход: тариф = себестоимость х (1 + %рентабельности) -- непрозрачность и субъективность определения процента рентабельности; -- невнимание к реальным финансовым потребностям предприятия; -- неопределенность относительно возможности погашения кредитов и процентов за счет доходов от реализации услуг Предлагаемый новый подход: тариф = себестоимость + расчетная прибыль -- расчетная прибыль = налоги + инвестиции в основные и оборотные средства, осуществляемые за счет собственных средств + платежи в счет погашения кредитов и процентов + экономия в распоряжении предприятия - амортизация Преимущества: -- прозрачность и объективность определения расчетной прибыли; -- внимание к реальным финансовым потребностям предприятия; -- включение в тариф платежей в счет погашения кредитов и процентов

Фонд «Институт экономики города» Совершенствование процедуры регулирования тарифов Система регулирования должна основываться на следующих основных принципах –Последовательность и прогнозируемость изменения тарифов обеспечивает предсказуемость деятельности коммунальных предприятий, повышает их инвестиционную привлекательность и снижает стоимость заемного капитала; –Прозрачность тарифов позволяет достичь доверия каждого потребителя, в частности, и общества, в целом; –Регулирование должно носить целевой характер и заключаться в оптимизации некоторого множества целей, носящих отчасти противоречивый характер и отражающих интересы различных групп: самого предприятия, муниципалитета, населения, промышленных предприятий, инвестора и др. Точный перечень целей и их относительная значимость индивидуальны для каждого регулирующего органа. Построение иерархии целей на основе баланса интересов - ключевая задача разработки целевой системы регулирования.

Фонд «Институт экономики города» ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ ПО-НАСТОЯЩЕМУ ОБОСНОВАННОГО ТАРИФА ПРОГНОЗА ФИНАНСОВЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ПРЕДПРИЯТИЯ НЕДОСТАТОЧНО НЕОБХОДИМО УЧЕСТЬ И ДРУГИЕ ФАКТОРЫ: –качество обслуживания; – платежеспособность населения: уровень доходов, доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в среднем доходе семьи и др.; – платежеспособность городского бюджета: размер задолженности, доля затрат на ЖКХ в расходах бюджета; – платежеспособность прочих потребителей: размер задолженности, соотношение денежных и неденежных расчетов и др.; – соотношение денежных и неденежных доходов коммунального предприятия, достаточность денежных доходов для финансирования расходов, по которым использование денежных суррогатов невозможно (оплата труда и др.); – финансовое состояние коммунального предприятия; – техническое состояние производственных основных средств; –и др.

Фонд «Институт экономики города» СХЕМА ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНО- КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ Жилищные подрядные организации не муниципальной формы собственности Мэр города Департамент ЖКХ Администрация Жилищные подрядные организации не муниципальной формы Жилищные подрядные организации немуниципальной формы собственности Коммунальные подрядные муниципальные предприятия Коммунальные подрядные организации немуниципальной формы собственности Договоры купли-продажи ресурсы Подрядные жилищные муниципальные предприятия Договоры на управление имуществом Управляющие жилищные организации Подрядные жилищные муниципальные предприятия Население Собственники жилья Наниматели жилья Договор найма Договор подряда

Фонд «Институт экономики города» ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПУБЛИЧНЫЙ ДОГОВОР (ст. 426 ГК РФ): заключается коммерческой организацией и устанавливает ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация ПО ХАРАКТЕРУ своей ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДОЛЖНА осуществлять В ОТНОШЕНИИ КАЖДОГО, кто к ней обратится Коммерческая организация НЕ ВПРАВЕ ОКАЗЫВАТЬ ПРЕДПОЧТЕНИЕ одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами УСЛОВИЯ публичного договора (цена и другие) устанавливаются ОДИНАКОВЫМИ для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей ОТКАЗ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ПРИ НЕОБОСНОВАННОМ УКЛОНЕИИ коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п.4 ст.445 ГК РФ) В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать ПРАВИЛА, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ТИПОВЫЕ ДОГОВОРЫ, положения и т.п.)

Фонд «Институт экономики города» ДОГОВОРЫ ЭЛЕКТРО-, ТЕПЛО-, ВОДО-, ГАЗОСНАБЖЕНИЯ ЧЕРЕЗ ПРИСОЕДИНЕННУЮ СЕТЬ Количество подаваемых и принимаемых ресурсов -договорное -фактическое -отсутствие для граждан ограничений для бытового потребления Качество отпускаемых ресурсов согласно -государственными стандартами -обязательным правилам -договору Режим подачи и потребления ресурсов -перерывы в подаче, прекращение и ограничение подачи допускаются по соглашению сторон Исключение: угроза аварии, жизни и безопасности граждан из-за неудовлетворительного технического состояния по свидетельству органов государственного надзора/инспекций Учет потребления Обязанность потребителя обеспечить безопасность эксплуатации и исправность систем потребления Границы балансовой принадлежности присоединенной сети Оплата -за фактическое потребление по данным учета -порядок расчетов - согласно закону, правовым актам или соглашению сторон Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств: -возмещение реального ущерба -ответственность за перерывы в подаче ресурсов

Фонд «Институт экономики города» Существенные условия договора водоснабжения и водоотведения («Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской федерации» утв. пост. Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999г. 167) режим отпуска (получения) питьевой воды, в том числе при пожаротушении, и приема (сброса) сточных вод; лимиты на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод; условия прекращения или ограничения отпуска (получения) питьевой воды и приема (сброса) сточных вод; осуществление учета отпущенной (полученной) питьевой воды и принятых (сброшенных) сточных вод; порядок, сроки, тарифы и условия оплаты, включая за сверхлимитное водопотребление и превышение норматива сброса сточных вод и загрязняющих веществ; границы эксплуатационной ответственности сторон по сетям водоснабжения и канализации; права и обязанности сторон в соответствии с положениями раздела VIII настоящих Правил; неустойка (штраф, пени) и другие виды ответственности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и настоящими правилами за несоблюдение условий договора или ненадлежащее исполнение обязательств сторон; другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Фонд «Институт экономики города» Организация ВКХ может прекратить или ограничить отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод без предварительного уведомления абонентов в следующих случаях: прекращение энергосбережения объектов организации водопроводно-канализационного хозяйства; возникновение аварии в результате стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций; необходимость увеличения подачи питьевой воды к местам возникновения пожаров. Организация ВКХ может прекратить или ограничить отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод, предварительно уведомив абонента, органы местного самоуправления, местные службы Госсанэпиднадзора, а также территориальное подразделение Государственной противопожарной службы Министерства внутренних дел Российской Федерации, в следующих случаях: резкое ухудшение качества воды в источнике питьевого водоснабжения; получение предписания или решения местных служб Госсанэпиднадзора; самовольное пользование системами коммунального водоснабжения и (или) канализации; попадание не разрешенных к сбросу сточных вод и загрязняющих веществ в систему коммунальной канализации, причинивших ущерб этой системе или приведших к аварии; устранение последствий аварии на системах коммунального водоснабжения и канализации; аварийное или неудовлетворительное состояние водопроводных и (или) канализационных сетей абонента; проведение работ по присоединению новых абонентов в сроки, согласованные с указанными органами; проведение планово-предупредительно ремонта.

Фонд «Институт экономики города» ДОГОВОР ВОДОСНАБЖЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Описание услуг: ориентировочный объем: - нормативы потребления - эксплуатационные нормы показатели качества: - бесперебойность водоснабжения и водоотведения - состав и свойства воды - давление в точках присоединения допускаемый уровень снижения качества: - продолжительность перерывов 1.2. Разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности

Фонд «Институт экономики города» ДОГОВОР ВОДОСНАБЖЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ 2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН Заказчик обязан:Исполнитель обязан: -оплачивать услуги - обеспечивать согласованные объемы услуг установленного качества - обеспечивать надлежащее - участвовать в составлении актов техническое состояние и о нарушении договорных доступ для контроля обязательств по объему и качеству услуг - сообщать об изменениях в потреблении услуг 3. ПРАВА СТОРОН Заказчик имеет право:Исполнитель имеет право: - контролировать объем - контролировать техническое и качество услуг состояние систем потребления и правильность учета расхода воды - применять штрафные - прекращать предоставление санкции услуг в согласованных сторонами случаях - изменять / уменьшать объем потребления услуг

Фонд «Институт экономики города» ДОГОВОР ВОДОСНАБЖЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ 4. ПОРЯДОК УЧЕТА ОБЪЕМА УСЛУГ 4.1. При отсутствии водосчетчиков –нормативы потребления –акты о необеспечении услугами –документальное подтверждение изменения/уменьшения объема потребления услуг –акты взаимосверки (квартальные) 4.2. При наличии водосчетчиков –показания приборов 5. ОПЛАТА УСЛУГ производится ежемесячно в порядке акцепта согласно счету-фактуре по тарифам –за нормативное потребление –за сверхнормативное потребление снижается –на величину стоимости содержания сетей Заказчика –на величину стоимости услуг по сбору платежей снижается –за период подачи ненормативного качества не производится –за перерывы в водоснабжении

Фонд «Институт экономики города» ДОГОВОР ВОДОСНАБЖЕНИЯ И ВОДООТВЕДЕНИЯ 6. ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ к Заказчику к Исполнителю - пеня за просрочку - штрафы за превышение платежей допустимой продолжительности перерывов - штраф за снижение качества воды 7. ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ АКТОВ О НЕОБЕСПЕЧЕНИИ УСЛУГАМИ заявка/запись в журнале диспетчерской службы Заказчика вызов/участие представителя Исполнителя двусторонний акт –время/дата отключения и включения –продолжительность перерыва –причина/виновная сторона –подписи представителей сторон (или жильцов в случае неявки или отказа от подписи представителя Исполнителя)

Фонд «Институт экономики города» Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру Проблемы заемного финансирования проектов Основные риски: –система тарифного регулирования; –договорные взаимоотношения с собственником имущества. В большинстве случаев - плохое финансово-экономическое состояние инициаторов проектов, отсутствие кредитной истории; Отсутствие приемлемого для банков обеспечения по кредитам; Отсутствие методической базы по оценке рисков кредитования; Невозможность долгосрочных заимствований (краткосрочная ресурсная база коммерческих банков)

Фонд «Институт экономики города» Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру Подходы к решению проблем Создание специализированной структуры, которая могла бы взять на себя часть рисков инвестирования и предоставила банкам необходимую ресурсную базу; Финансирование - в первую очередь за счет заемных средств на рыночных условиях (определение максимально допустимой долговой нагрузки для инициатора проекта), создание стимулов привлекать заемные средства; Возможность адресной поддержки проектов (бюджетное финансирование), определяющий фактор - платежеспособность населения; Ясные и простые процедуры адресной поддержки проектов; Разделение функций по предоставлению возвратного и бюджетного финансирования.

Фонд «Институт экономики города» Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру Гарантийные агентства модернизации ЖКХ Гарантийное агентство модернизации ЖКХ призвано способствовать реализации экологически ориентированных ресурсосберегающих проектов в области муниципального коммунального хозяйства (водоснабжение, очистка сточных вод, теплоснабжение, вывоз и утилизация бытовых отходов)

Фонд «Институт экономики города» Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру Основные задачи ГА Формирование рынка долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для целей финансирования проектов в области инфраструктуры, имеющих экологическую направленность; Стандартизация и унификация процедур кредитования ресурсосберегающих проектов в сфере муниципальной коммунальной инфраструктуры; Поддержка интересов участников рынка кредитования проектов в сфере коммунальной инфраструктуры в представительных и исполнительных органах власти на федеральном, региональном и местном уровнях.

Фонд «Институт экономики города» Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру Формирование предложения заемных ресурсов Снижение рисков инвестирования: –предоставление поручительств по кредитам коммерческих банков, выданных на реализацию экологических проектов; –разработка специальных схем обеспечения кредитов (платежи населения за коммунальные услуги); –обучение и тренинг. Решение проблемы коротких пассивов коммерческих банков: –предоставление банкам долгосрочных ресурсов; –создание механизмов рефинансирования кредитов.

Фонд «Институт экономики города» Привлечение инвестиций в коммунальную инфраструктуру Формирование спроса на заемное финансирование Критерии приемлемости проектов: –система тарифного регулирования; –взаимоотношения с муниципалитетом; –взаимоотношения с потребителями. Создание стимулов привлекать заемное финансирование (предоставление бюджетного финансирования на конкурсной основе, преимущество - тем проектам, которые привлекли максимально возможный объем заемного финансирования); Методика оценки предельно допустимых объемов заимствований.

Фонд «Институт экономики города» Схема кредитования (начальный этап) Договор Поручительства ГА БАНК ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА Кредит Обеспечение (платежи населения) Договор на расчетно-кассовое обслуживание, депозитный договор, покупка векселя

Фонд «Институт экономики города» Схема кредитования (Конечное состояние) Рефинансирование кредита Облигации ГА Банк Инициатор проекта Кредит Обеспечение (платежи населения) Обеспечение - кредит муниципальному предприятию Ресурсы Инвесторы