Докладчик: В.Ю. Прокофьев 16 – 17 сентября 2003 года г. Чебоксары ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ И КОНКУРСНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Семинар «Актуальные проблемы тарифного регулирования и управления жилищно-коммунальным комплексом на муниципальном уровне»

Уровни управления недвижимостью в жилищной сфере СОБСТВЕННИКИ (юридические и физические лица) УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ (организация, которой собственниками передано имущество в управление) ПОДРЯДНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ (организации выполняющие работы, предоставляющее товары и услуги по поручению управляющей организации)

Функции собственника жилого дома Определение целей управления жилым домом; Выбор управляющей организации; Утверждение программы управления домом; Обеспечение финансирования утвержденной программы; Формирование договорных отношений с управляющей организацией Контроль за исполнением договорных отношений.

Собственники жилого дома Органы государственной власти; Органы местного самоуправления; Юридические лица имеющие в собственности жилые или нежилые помещения; Физические лица имеющие в собственности жилые или нежилые помещения; Жилищные кооперативы.

Представители интересов собственников Товарищества собственников жилья; Иные объединения собственников; Органы государственной власти; Органы местного самоуправления; Ведомства, которым принадлежал и/или принадлежит жилищный фонд.

Функции управляющей организации Составление программы управления жилым домом; Выбор способа выполнения работ, предоставления товаров и услуг, обеспечивающих выполнение программы управления; Отчет перед собственниками о выполнении договорных обязательств.

Жилищная управляющая организация (компания) Служба заказчика (Муниципальная организация, выполняющая хозяйственные функции по управлению); Жилищный трест (организация осуществляющая управление и обслуживание жилищного фонда); Многоотраслевые жилищно-коммунальные организации; Частные компании.

Передача жилищного фонда в управление Хозяйственное ведение; Оперативное управление; Доверительное управление; Передача ЖФ по договору муниципального заказа; Передача ЖФ по договору управления общим имуществом в кондоминиуме.

Хозяйственное ведение и оперативное управление Бессрочное право; Распространяется только на организации государственной и муниципальной формы собственности; Не предполагает договорных отношений, регулируется действующим законодательством; Предполагает юридическую защиту от собственника.

Доверительное управление Договор доверительного заключается на срок не более 5 лет; ДУ не имеет права собственности на имущество и действует в интересах учредителя управления хотя и от своего имени; Имущество, переданное в ДУ, обособляется от имущества доверительного управляющего.

Доверительное управление Не применимо к унитарным предприятиям При передаче необходимо заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия и перечне всех его долгов; Договор подлежат государственной регистрации; Долги по обязательствам ДУ могут погашаться за счет переданного имущества.

Договор муниципального заказа Применим для организаций любой формы собственности; Является срочным договором; Позволяет сформировать экономические принципы управления жилищным фондом

Договор муниципального заказа Не применим к ЖКУ Создается специальный механизм хозяйствования для одной формы собственности; Возвращает монополию муниципалитета на предоставление ЖКУ; ущемлению прав собственников; Ликвидируется управление жилищным фондом как вид бизнеса.

Договор управления общим имуществом Форма договора единая для управляющих организаций любых форм собственности; Форма договора единой для любого собственника жилищного дома; Формирует экономические принципы управления жилым домом; Формирует управление жилым домом в соответствии у целями, определенными собственниками.

Подрядные организации Работы по содержанию и обслуживанию, жилья; Работы по капитальному ремонту; Специальные виды работ; Поставка коммунальных ресурсов; Иные виды работ, необходимые для выполнения программы управления жилым зданием.

Профессиональное управление жилищным фондом - ресурсосбережение Создание системы экономической мотивации жилищных организаций в рациональном ресурсопотреблении обеспечит: повышение качества проживания; снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг; инициирование процесса ресурсосбережения у поставщиков ресурсов; переориентацию расходов в жилищно-коммунальном секторе с текущих на капитальные.

Комитет ЖКХ Контракт с руководителем Глава администрации города Управляющие жилищные организации Население (наниматели и собственники жилья) Договоры социального найма, договоры об управлении долей общего имущества и предоставлении жилищно-коммунальных услуг Договор управления жилищным фондом Расчетно-кассовый центр (может быть структурным подразделением управляющих организаций) Договор о расчете платежей населения за ЖКУ Теплоснабжающие организации Договоры теплоснабжения и ГВС Подрядные организации по содержанию и ремонту жилья Договоры на содержание и ремонт жилищного фонда Организации водоснабжения и водоотведения Договор водоснабжения и водоотведения Специализированные организации Договоры на специальные виды работ Для крупных городов с площадью многоквартирного жилищного фонда более 2,5 млн. кв. м

Комитет ЖКХ Контракт с руководителем Глава администрации города Договоры теплоснабжения и ГВС Управляющие жилищные организации, совмещающие функции управления, содержания и ремонта жилья Население (наниматели и собственники жилья) Договоры социального найма, договоры об управлении долей общего имущества и предоставлении жилищно- коммунальных услуг Договор управления жилищным фондом Расчетно-кассовый центр (может быть структурным подразделением управляющих организаций) Договор о расчетах платежей населения за ЖКУ Теплоснабжающие организации Организации водоснабжения и водоотведения Договор водоснабжения и водоотведения Специализированные организации Договоры на специальные виды работ Для средних городов с площадью жилищного фонда, находящегося в управлении муниципалитета, до 1 млн. кв. м

Комитет ЖКХ Контракт с руководителем Глава администрации муниципального образования Договоры теплоснабжения и ГВС Управляющие жилищные организации, совмещающие функции управления, содержания и ремонта жилья Население (наниматели и собственники жилья) Договоры социального найма, договоры об управлении долей общего имущества и предоставлении жилищно- коммунальных услуг Договор управления жилищным фондом Многоотраслевые организации (тепло-, электро-, водоснабжение и водоотведение) Договор водоснабжения и водоотведения Специализированные организации Договоры на специальные виды работ Поселковые (сельские) администрации Осуществляют текущий контроль в рамках договора на управление жилищным фондом Представляют отчеты о результатах текущего контроля Для муниципальных образований – малых городов и районов

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом 1. Цель и предмет договора Целью Договора является управление общим имуществом и жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими Собственнику, обеспечивающее сохранность единого комплекса недвижимого имущества. Перечень имущества, общая характеристика жилых домов, в которых рассоложены передаваемые в управление помещения, характеристика передаваемых помещений, акт оценки состояния имущества. Указание на передачу прав выступать наймодателем жилых помещений переданных ему в управление. Перечень предоставляемых услуг с определением их качества. Перечень внутридомового инженерного оборудования, данные о площадях придомовых территорий

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом 2. Собственник обязан: определить размер бюджетных средств (дотаций, компенсаций льгот и субсидий), которые будет выделен на период действия договора в. Рассматривать и принимать решения по вопросам управления, содержания, улучшения состояния жилищного фонда, финансового обеспечения его содержания и эксплуатации, включая изменение размера денежных средств выделяемых на эти цели. Утверждать программу управления имущества и планы гарантированного финансирования (финансовый план) Управляющего на финансовый год. Согласовать планы и графики исполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом 2.2.Управляющий обязан: представить Собственнику для согласования планы-графики выполнения работ по санитарной уборке территорий, санитарной уборке подъездов, вывозу твердых и жидких бытовых отходов, работы и уборки лифтов, других работ по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и закрепленной за ним территории, которые планируется выполнить в следующий отчетный период, а также представить план-график работ по текущему, капитальному ремонтам и модернизации жилищного фонда. Представленные для согласования планы-графики работ должны соответствовать программе управления жилищным фондом. Вести техническую документацию (базы данных) на строения, инженерные сооружения (объекты благоустройства).

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом 2.2.Управляющий обязан: (продолжение). Заключить от лица Собственника договоры с нанимателями жилых помещений, обеспечить учет и хранение данных договоров. Обеспечить доступ нанимателям жилых помещений к планам и графикам, (включая и долгосрочные) выполнения работ; Обеспечить потребителей жилищными и коммунальными услугами в объемах, соответствующих требованиям настоящего договора и установленного уровня качества; Производить начисление платежей нанимателям, собственникам и арендаторам за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги. Вести лицевые счета нанимателей и карточки учета владельцев, собственников, арендаторов жилых и нежилых помещений.

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом Права сторон Собственник имеет право: Изменять стандарты качества жилищно-коммунальных услуг, при условии финансового обеспечения их достижения. Контролировать соответствие деятельности Управляющего и результатов данной деятельности условиям договора. При выявлении нарушений Управляющим условий настоящего договора требовать от Управляющего: –безвозмездного устранения недостатков, возникших по вине Управляющего; –возмещения расходов по устранению этих недостатков; –возмещения вреда, причиненного жилищному и нежилому фонду, общему имуществу переданному в управление, Расторгнуть договор

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом Права сторон 3.2. Управляющий имеет право: Пользоваться переданными служебными помещениями. Обращаться к Собственнику с предложениями о пересмотре тарифов на жилищные услуги. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным фондом. Самостоятельно распоряжаться всеми финансовыми ресурсами поступающими в результате управления переданным имуществом. Самостоятельно определять необходимые объемы поставки и стандарты качества коммунальных услуг потребляемых в переданном в управление жилищном фонде.

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом Порядок расчетов по договору Управляющий получает средства необходимые для управления жилищным фондом из следующих источников: платежи нанимателей, собственников и арендаторов жилых и нежилых помещений (по соответствующим договорам); бюджетные дотации на содержание и обслуживание жилищного фонда; плата за аренду нежилых помещений; компенсация предоставленных льгот и жилищных субсидий; прочие доходы.

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом Порядок расчетов по договору (продолжение) К Управляющему могут быть применены меры экономического поощрения и штрафные санкции в соответствии с данным договором. Собственник ежемесячно перечисляет управляющей организации бюджетные средства в размере, предусмотренным планом финансирования на указанный месяц. При снижении затрат на техническое обслуживание, санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда по сравнению с запланированными, Управляющий вправе использовать полученную экономию на следующие нужды:

Фонд "Институт экономики города" Договор управления общим имуществом Порядок расчетов по договору (продолжение) в полном объеме для возврата привлеченных инвестиций; часть полученной экономии на возврат привлеченных инвестиций, оставшуюся часть следует поделить в следующих пропорциях - ___ % на собственное развитие и материальное поощрение работников, ____ % на увеличение объемов выполняемых работ по капитальному и текущему ремонту жилищного фонда; ___ % от полученной экономии на собственное развитие и материальное поощрение работников, остальные средства на увеличение объемов выполняемых работ по капитальному и текущему ремонту жилищного фонда.