Договор управления. Формы взаимодействия участников договорных отношений. - презентация

1 Договор управления. Формы взаимодействия участников договорных отношений

2 Формы взаимодействия органов местного самоуправления с собственниками помещений до введения в действие Жилищного кодекса РФ Органы местного самоуправления до введения в действие Жилищного кодекса РФ: Самостоятельно выбирали способ управления многоквартирными домами. Устанавливали размер платы за жилое помещение. Принимали участие в создании ТСЖ в стадии застройки многоквартирных домов.

3 продолжение Содействовали созданию ТСЖ в существующей застройке. Содействовали в обучении председателей правлений и бухгалтеров ТСЖ, ЖСК и ЖК. Осуществляли административный контроль деятельности управляющих организаций. Оказывали финансовую поддержку собственникам при предоставлении им ЖКУ (льготы, субсидии, дотации).

4 Недостатки ранее существовавших форм взаимодействия органов местного самоуправления с собственниками помещений в многоквартирных домах Выбор способа управления многоквартирным домом осуществлялся ОМСУ административным методом. Размер платы за жилое помещение устанавливался ОМСУ без учета технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Собственники не имели возможность проконтролировать исполнение обязательств управляющей организацией.

5 продолжение Средства собственников за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества расходовались управляющими организациями (службой заказчика) не по назначению. Плата собственников помещений за ЖКУ дифференцировалась в зависимости от организационно-правовой формы управляющей организации. Собственники не могли повлиять на процесс управления многоквартирным домом. ОМСУ не осуществляли бюджетное финансирование в полном объеме.

6 Формы взаимодействия органов местного самоуправления с собственниками помещений после введение в действие Жилищного кодекса РФ Взаимодействие ОМСУ с собственниками помещений в многоквартирном доме осуществляется в вопросах: Ценообразования на жилищные услуги. Совместного принятия решений. Выбора способа управления многоквартирным домом. Бюджетного финансирования. Информационного обеспечения.

7 продолжение Решение о способе управления многоквартирным домом принимают собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников (ст. 161 ЖК РФ). Если собственники помещений не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, то ОМСУ проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ).

8 продолжение Собственники помещений на общем собрании собственников устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. ОМСУ устанавливают для собственников помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, если они самостоятельно не приняли решение об установлении такого размера (ст. 158 ЖК РФ).

9 продолжение ОМСУ предоставляют в установленном порядке отдельным категориям собственников помещений компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. 160 ЖК РФ). ОМСУ могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (ст. 165 ЖК РФ)

10 продолжение ОМСУ информируют собственников о ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, об размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ (ст. 165 ЖК РФ). ОМСУ содействуют организации обучения собственников, желающих осуществлять управление многоквартирными домами самостоятельно (ст. 165 ЖК РФ).

11 продолжение Любой собственник помещения может обратиться в суд с требованием обязать ОМСУ выбрать управляющую организацию путем проведения открытого конкурса. ОМСУ в течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса обязаны довести до собственников результат такого конкурса.

12 Формы взаимодействия органов местного самоуправления с управляющими организациями до введения в действие Жилищного кодекса РФ ОМСУ имели право в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. 72- ФЗ «О товариществах собственников жилья» создавать службы заказчика на ЖКУ. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 «О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно- коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на годы» производить конкурсный отбор управляющих организаций. В России 94% управляющих организаций службы заказчика, созданные ОМСУ.

13 продолжение Службы заказчика создавались ОМСУ в форме муниципальных унитарных предприятий или учреждений. ОМСУ имели возможность оказывать административное воздействие на хозяйственную деятельность таких управляющих организаций. Отношения между ОМСУ и управляющими организациями строились на институтах: хозяйственного ведения, оперативного управления, доверительного управления, муниципального заказа, представительства. Право на управление у управляющих организаций возникало в силу распорядительного акта ОМСУ.

14 Варианты взаимодействия ОМСУ с управляющими организациями до введения Жилищного кодекса РФ ОМСУ Распорядительный акт Служба заказчика Конкурс Коммерческая управляющая организация Общее собрание ТСЖ

15 Варианты взаимодействия ОМСУ с управляющими организациями после введения в действие Жилищного кодекса РФ ОМСУ Общее собрание ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК Открытый конкурс Управляющая организация Общее собрание Управляющая организация

16 Надлежащее содержание - содержание конструкций, помещений, оборудования или общего имущества в целом, осуществляемое в соответствии с предусмотренными в нормах и (или) проекте эксплуатационными показателями и бытовыми условиями. Эксплуатационные показатели - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик многоквартирного дома, обуславливающих его эксплуатационные качества.

17 Договор управления многоквартирным домом Статья 162 ЖК РФ По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

18 Договор управления многоквартирным домом Управляющая организация Договор управления Наймодатель ОМСУ Предоставление ЖКУ Наниматель Договор социального найма

19 Составляющие договора управления многоквартирным домом Договор управления Оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД Предоставление коммунальных услуг Иные работы и услуги направленные на достижение целей управления МКД В соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, утвержденным общим собранием собственников В соответствии с перечнем коммунальных услуг утвержденным общим собранием собственников Функции управления, утвержденные общим собранием собственников помещений

20 ФУНКЦИИ УПРАВЛЕНИЯ Представление интересов собственников перед третьими лицами Ведение бухгалтерской и прочей документации Хранение документов, дающих право пользования жилым помещением Ведение технической документации на дом Ведение или организация расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений Подготовка предложений по минимизации затрат Прием населения; Планирование и экономические расчеты по обслуживанию МКД Выдача, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр. Ресурсосбережение

21 Взаимодействие ОМСУ с нанимателями жилых помещений и управляющей организацией Наниматель Договор социального найма (ДСН) Наймодател ь (ОМСУ) Управляюща я организация Договор управления (ДУ) Плата за наем Оплата ЖКУ ЖКУ Компенсация разницы ДСН-ДУ

22 Права сторон по договору социального найма Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель вправе Ст. 65 ЖК РФ Наниматель вправе Ст. 67 ЖК РФ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

23 осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель обязан Ст. 65 ЖК РФ Наниматель обязан Ст. 67 ЖК РФ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

24 Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма Наниматель Договор социального найма (ДСН) Наймодател ь Управляющая организация Договор управления (ДУ) Плата за наем 3/155 Оплата ЖКУ 4/155 ЖКУ 2/162 Компенсация разницы ДСН- ДУ Договор поднайм а Ст Поднанимате ль Плата за поднаем Ст. 78

25 Временные жильцы Наниматель Договор социального найма (ДСН) Ст. 60 Наймодател ь Управляющая организация Договор управления (ДУ) Плата за наем 3/155 Оплата ЖКУ ЖКУ 2/162 Компенсация разницы ДСН-ДУ Временные жильцы Ст. 80 Дополнительное соглашение 12/155

26 Члены семьи нанимателя Нанимател ь Договор социального найма (ДСН) Ст.60 Наймодател ь Управляющая организация Договор управления (ДУ) Плата за наем 3/155 Оплата ЖКУ ЖКУ 2/162 Компенсация разницы ДСН-ДУ 4/155 Член семьи нанимателя Бывший член семьи нанимателя 4/69 Оплата ЖКУ Солидарная ответственност ь 2/69

27 Члены семьи собственника жилого помещения СобственникЧлены семьи собственника Управляющая организация Договор управления (ДУ) 1/162 Оплата ЖКУ 7/155 ЖКУ 2/162 Солидарная ответственность 3/31

28 Бывшие члены семьи собственника жилого помещения (1 вариант) Собственник Бывший член семьи собственника 6/31 Управляющая организация Договор управления (ДУ) 1/161 Оплата ЖКУ 7/155 ЖКУ 2/162 Солидарная ответственность 3/31

29 Бывшие члены семьи собственника жилого помещения (2 вариант) Собственник Бывший член семьи собственника 6/31 Управляющая организация Договор управления (ДУ) 1/161 Оплата ЖКУ 7/155 ЖКУ 2/162 Соглашение Оплата ЖКУ

30 Права сторон по договору найма жилого помещения Наймодатель обязан Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг

31 Права сторон по договору найма жилого помещения Наймодатель обязан Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении

32 Права сторон по договору найма жилого помещения Наниматель обязан Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи.