Складской девелопмент. Фокус-Россия Вячеслав Холопов 25 сентября 2008

Содержание © Knight Frank 2008 Качественный склад – это… Складская недвижимость в России Развитие складов в России и сетевые проекты Предложение и коммерческие условия Спрос

Складская недвижимость Качественный склад – это: Современное одноэтажное складское здание с шагом колонн 12*24 и более Высокие потолки – от 10 метров (класс А) Ровный бетонный антипылевой пол Регулируемый температурный режим Автоматические системы пожаротушения и сигнализации, охранные системы, охрана периметра Автоматические ворота докового типа Площадки для маневрирования, парковки Площадь застройки 45-55% Офисные и вспомогательные помещения при складе Вблизи ключевых магистралей Профессиональная система управления …

Складская недвижимость До гг. в регионах отсутствовало качественное предложение 2008 год – активное строительство в регионах Идет строительство специализированных складов – морозильные, фармацевтические, высотные С 2006 по Q – резкий рост цен на стройматериалы Выход техники на площадку после получения разрешения на строительство снижает риски участников рынка Значительное удорожание финансирования может задержать ряд проектов

Прогноз развития современной складской инфраструктуры

Специфика строительства складских комплексов Сетевые проекты: Основные потребители – логистические компании,федеральные торговые сети Минимальный блок от м Современные складские помещения Более привлекательные условия для крупных и сетевых клиентов Срок аренды от 7 лет Нишевые проекты: Специализированные склады Ориентация на конечных потребителей Минимальные блоки от 2000 м Складские помещения А и B класса, редевелопмент Срок аренды от 3 лет Учет специфики локального рынка

3 GreenGate – «Евразия Логистик» План Екатеринбург Санкт-Петербург Москва (Северное Домодедово) СрокиВведеноГород Новосибирск План Итого: 20100Волгоград Казань СрокиВведеноГород

MegaLogix – Raven Russia и «Авалон логистик» Новосибирск План Омск Ростов-на-Дону Санкт-Петербург СрокиВведеноГород Итого: Челябинск Хабаровск План Уфа Нижний Новгород СрокиВведеноГород

Международное Логистическое Партнерство Киев Санкт-Петербург Итого: План Москва - Подольск Москва СрокиВведеноГород

Рынок складской недвижимости России: сетевые проекты Крупнейшие сетевые девелоперы России: Евразия Логистик (проект GreenGate) Raven Russia и Авалон (проект Megalogix) Международное Логистическое Партнерство ПНК Эспро Parkridge (первый проект) Руспромдевелопмент (Eastfield, первый проект) При этом: стандартные блоки в складах А класса не покрывают потребности всех групп клиентов в регионах востребованы предложения небольшой площади и не на длительный срок, а также специализированные склады существующий спекулятивный продукт рассчитан на привлечение инвестора следующий шаг в развитии рынка – специализация локальных проектов и выработка новых стратегий для успешного развития сетевых проектов

Условия финансирования Тенденции: Выросли процентные ставки по кредитам на строительство и рефинансирование проектов; Многие банки существенно ограничили или вовсе закрыли лимиты на финансирование проектов на рынке коммерческой недвижимости; Кредиторы стали обращать более пристальное внимание на платежеспособность потенциального заемщика и характеристики финансируемого проекта: местоположение участка, качество концепции объекта и прочее; Для девелоперов – потенциальных заемщиков существенно повысилась роль таких факторов, как наличие хорошей кредитной истории во взаимоотношениях с кредиторами и портфель успешно реализованных проектов.

Объем предложения на региональных рынках Объем реализованных качественных объектов в крупнейших административных центрах пока невелик Крупные спекулятивные сетевые объекты А класса (от ) строятся в городах-миллионниках В ближайшие 1-3 года будет иметь место высокая конкуренция девелоперов, поскольку объемы заявленных проектов (до 1,5 млн. м2 в наиболее крупных административных центрах), планируемых к выходу до 2010 года, превышают спрос

Арендные ставки - сравнение Диапазон арендных ставок на рынке Екатеринбурга - $130–145 за 1 м2 в год. В сетевых проектах ценовая политика одинакова по всей сети, средний уровень ставок в регионах составит $ Ожидается начало ценовой дифференциации между помещениями классов А и В, С. Стабилизация ставок только в случае перенасыщения рынка.

Стоимость строительства складских объектов в регионах – не ниже, чем в Московской области Ставки на помещения класса А в регионах определяются сетевыми проектами. Их уровень примерно соответствует арендным ставкам в московском регионе - $125–145. Практика использования ставок triple net только начинает формироваться. Для местных потребителей складские проекты федеральных девелоперов оказываются «слишком качественными» и дорогими. К заключению долгосрочных – от 7 лет – договоров готов не каждый арендатор. По мере насыщения рынков качественным предложением возможно формирование «рынка арендатора». © Knight Frank 2008 Коммерческие условия

Предпосылки развития логистики в регионе Екатеринбург является одним из наиболее привлекательных рынков России для розничных операторов Екатеринбург расположен на основном транзитном пути, соединяющем Западную часть России с Сибирью и Дальним Востоком

Построенные / строящиеся объекты* Строится н/д9 000НЛК Екатеринбург ЛК «Кинетика» Терминал «Чкаловский» IV кв Логистический парк «Пышма» н/д10 000Терминал «Исток» Срок вводаПостроеноОбъект Заявленные проекты* Складской рынок г. Екатеринбург * Наиболее крупные складские проекты н/д Юнистор (ХК Лидер) н/д «Кольцово» (ХК Лидер, ГК Ренова) Логистический комплекс «Армада» н/д «Евроазиатский международный транспортно-логистический центр» Megalogix Срок реализацииПлощадьПроект

Складской рынок г. Пермь Построенные / строящиеся объекты* СК Эр-Сити СК Норма СтроитсяПостроеноОбъект 2009– РК Логистика Торгово-логистический центр «Гигант» Линия 7 Срок реализацииПлощадьПроект Заявленные проекты* © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты

Складской рынок г. Челябинск Построенные / строящиеся объекты* СК Каскад СтроитсяПостроеноОбъект 2009– Megalogix Логистический комплекс «Лайнер» Аркаим Срок реализацииПлощадьПроект Заявленные проекты* © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты

Складской рынок г. Уфа Построенные / строящиеся объекты* СК Сигма СтроитсяПостроеноОбъект Заявленные проекты* Евразия 2009– Megalogix Срок реализации ПлощадьПроект © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты

Параметры спроса На сегодня спрос существенно превышает предложение Основные движущие силы спроса – потребление, производство и транзит Ключевые арендаторы – логистические компании, розничные сети и «сделай сам» (DIY) Оценка спроса на конец 2009 года – кв.м. Емкость рынка до 2012 года – порядка кв.м. Возможно насыщение рынка к году В общем объеме запросов лидируют заявки до 3000 кв.м., не соответствует предложению Структура запросов по размеру требуемых площадей

В МО в срок реализуется только 50% от заявленных объектов. Можно прогнозировать, что в регионах показатель будет ниже – около 30%. В случае реализации заявленных объемов наиболее привлекательные региональные рынки в среднесрочной перспективе могут получить переизбыток предложения. Нишевые проекты, а также малоформатные проекты будут пользоваться спросом и далее Большинство проектов реализуются в несколько стадий, что позволяет регулировать объемы выхода помещений По мере насыщения рынка будут развиваться новые форматы – build-to-suit, land development, бизнес-парки Удовлетворение части спроса на небольшие площади возможно за счет субаренды в классе А Перспективы развития

Вячеслав Холопов Директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Улица Тимура Фрунзе, д. 11, стр. 2-5 Москва Российская Федерация Об авторе