«Оценка местоположения при реализации инвестиционно-строительных проектов» Докладчики:

Иерархическая структура анализа среды местоположения объекта инвестиций: - I зональный уровень, т.е. позиционирование района, в котором расположен участок в масштабах всего города; - I зональный уровень, т.е. позиционирование района, в котором расположен участок в масштабах всего города; - II зональный уровень, т.е. определение ценности местоположения того микрорайона, в котором размещается участок в границах района города; - II зональный уровень, т.е. определение ценности местоположения того микрорайона, в котором размещается участок в границах района города; - локальный уровень – непосредственно анализ участка и прилегающих кварталов. - локальный уровень – непосредственно анализ участка и прилегающих кварталов.

Факторы и показатели, учитываемые при анализе каждого уровня: Факторы и показатели I зональный уровень Административные - административно-территориальное деление города - градостроительное зонирование и правила землепользования - Генеральный план развития территории города - земельный кадастр Демографические - плотность населения в сравнении с другими районами города - процент трудоспособного населения Экономические - уровень доходов населения - процентные ставки по кредитам - доля вводимого жилья в масштабах города - цены на строительном рынке - цены на рынке купли-продажи/аренды Условия окружающей среды - обеспеченность транспортными сетями по времени - обеспеченность транспортными сетями по расстоянию

Факторы и показатели, учитываемые при анализе каждого уровня: Факторы и показатели II зональный уровень Административные - административно-территориальное деление района на микрорайоны - градостроительное зонирование района и определение его «точек роста» - сравнительный анализ микрорайонов: площадь, плотность застройки, местоположение относительно друг друга, общее число объектов недвижимости в пределах их административных границ, -разрешенные виды использования для кварталов оцениваемого микрорайона Демографические - распределение населения по микрорайонам в масштабах района - уровень преступности, криминогенная обстановка в микрорайонах Экономические - уровень доходов населения - сравнение вторичных рынков недвижимости микрорайонов: типизация объектов жилой недвижимости по классам качества и коммерческой недвижимости по сегментам - доля новостроек и строящихся объектов по микрорайонам - цены на рынке купли-продажи/аренды по микрорайонам Условия окружающей среды - степень транспортной интеграции микрорайонов внутри района, число транспортных магистралей их попарно соединяющих - состояние дорожного полотна магистралей районного значения

Факторы и показатели, учитываемые при анализе каждого уровня: Факторы и показатели Локальный уровень Административные - перечень кадастровых кварталов микрорайона и определение границ локального уровня -разрешенные виды использования для оцениваемого земельного участка Демографические - плотность населения в пределах локации и его половозрастной состав - социальный статус населения в пределах локального уровня Экономические - характер застройки квартала, удаленность от кварталов ветхого жилья - плотность застройки квартала Условия окружающей среды - состояние дорожного полотна ближайших магистралей - удаленность от остановки общественного транспорта - удобство подъезда и парковки - экологическая обстановка, удаленность от промышленных объектов и зон специального назначения, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационных зон, объектов социального назначения, объектов общегородского масштаба и математическое выражение степени их влияния

Роль факторов различных групп, анализируемых на каждом иерархическом уровне ценности местоположения ЭкономическиеЭкономические АдминистративныеДемографическиеЭкономические Условия окружающей среды

Модель оценки ценности местоположения – расчет интегрированного коэффициента ценности местоположения 3 локIII инт ККК К где: К инт – интегрированный коэффициент ценности местоположения; К I – коэффициент ценности местоположения первого зонального уровня; К II - коэффициент ценности местоположения второго зонального уровня; К лок – коэффициент ценности местоположения на локальном уровне.

Определение коэффициента ценности местоположения I зонального уровня I М I Ц Ц К где: К I – коэффициент ценности местоположения по I зональному уровню Ц м – средняя цена предложения 1 кв.м. недвижимости в границах микрорайона Ц I - средняя цена предложения 1 кв.м. недвижимости в границах территории, относящейся к I категории престижности местоположения Ц I город район Ц м микрорайон 1 категория престижности Ц I

Определение коэффициента ценности местоположения II зонального уровня Max М I Ц Ц К где: К II – коэффициент ценности местоположения по II зональному уровню; Ц м – средняя цена предложения 1 кв.м. недвижимости в границах микрорайона; Ц max - средняя цена предложения 1 кв.м. недвижимости в границах территории, относящейся к наивысшей категории престижности в масштабах района города. город район Ц м микрорайон 1 категория престижности Ц max

Модель определения коэффициента локального уровня Наименование фактораКоличественная оценка Удаленность от:50 м.100 м.200 м.400 м.600 м.800 м.1000 м. остановок общественного транспорта 1,11,0510,950,920,90,87 транспортных магистралей общегородского назначения 0,950,9811,051,11,151,17 объектов общегородского масштаба 0,950,981,051,181,151,131 кварталов ветхого жилья0,950,970, объектов социальной инфраструктуры 0,9511,11,0510,980,94 промышленных объектов0,70,80,850,880,90,941 зон инженерных, транспортных инфраструктур 0,850,880,90,930,950,971 рекреационных зон1,021,081,111,071,061,04 зон специального назначения0,80,870,890,950,970,991

Модель определения коэффициента локального уровня Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от остановки общественного транспорта

Анализируемый земельный участок Анализируемый земельный участок

Динамика ввода общей площади жилых домов по районам г. Перми, тыс. кв.м. Район2004 г.2005 г.2006 г. Ленинский18,94327,01332,114 Свердловский50,86242,31346,862 Индустриальный38,24195,65538,563 Мотовилихинский44,49667,392112,706 Дзержинский46,92263,78975,862 Кировский14,13030,92649,003 Орджоникидзевский4,52723,09619,403 ВСЕГО по г. Перми: 218,121350,184374,513

Оценка удаленности оцениваемого участка от границ территорий, относящихся к другим категориям престижности Удаленность от: по прямой, метров с учетом существующей транспортной сети, метров абсолютного центра города (пересечение ул. Ленина и Комсомольского проспекта) I-ой категории престижности (район Центрального рынка) II-ой категории престижности (район ул. Стахановская) III-ей категории престижности00 IV-ой категории престижности (район ипподрома) V-ой категории престижности (микрорайон «Верхние Муллы»)

Кварталы с преобладанием: - частного сектора - шлакоблочных домов -полногабаритных домов -- «хрущевок» - «брежневок» - «серой панели» - многоэтажных «брежневок» - домов улучшенной планировки - дома индивидуальной планировки - местоположение исследуемого объекта

Наименование фактораКоличественная оценка Удаленность от:50 м.100 м.200 м.400 м.600 м.800 м.1000 м. остановок общественного транспорта1,11,0510,950,920,90,87 транспортных магистралей общегородского назначения 0,950,9811,051,11,151,17 объектов общегородского масштаба0,950,981,051,181,151,131 кварталов ветхого жилья0,950,970, объектов социальной инфраструктуры0,9511,11,0510,980,94 промышленных объектов0,70,80,850,880,90,941 зон инженерных, транспортных инфраструктур 0,850,880,90,930,950,971 рекреационных зон1,021,081,111,071,061,04 зон специального назначения0,80,870,890,950,970,991 I К 1,03 I К 1,14 лок К 1,01 инт К 1,06