Некоммерческое партнерство «РОССИЙСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ» Региональное представительство НП «РКО» НП СРО «НКСО» 8-(343) Некоммерческое партнерство САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «НАЦИОНАЛЬНАЯ КОЛЛЕГИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ-ОЦЕНЩИКОВ»

« Оценка коммерческой недвижимости в условиях кризиса» Шихирин Вячеслав Владимирович, Член Правлений НП «РКО», НП СРО «НКСО» Региональный представитель по Свердловской области, к.э.н.; Мастерских Мария Валерьевна, Аспирант ГОУ ВПО «УГТУ – УПИ» 2

Ситуация в период: май 2008 – май 2009 гг. в Екатеринбурге в Центральной и 1-ой оценочных зонах Ставка Капитализации = Доход Стоимость А.Маршалл ~1890 г. СК = 5÷14% Доходность по ОФЗ / безрисковая ставка 7÷8% / Ставка рефинансирования 10,5÷12% Средневзвешенные ставки по депозитам 12÷13% Средневзвешенные ставки по кредитам 16÷19% /Бюллетень «БАНК» ЦБ России по Свердл. обл./ 3

Ставка капитализацииСтавка капитализации Т е к у щ а я о т д а ч а К о н е ч н а я о т д а ч а – э ф ф е к т и в н а я с т а в к а д о х о д а н а и н в е с т и ц и и у ч и т ы в а е т т е к у щ и й д о х о д и о ж и д а е м ы й д о х о д ( у б ы т о к ) о т п р и р о с т а ( с н и ж е н и я ) к а п и т а л а, р а с п р е д е л е н н ы й п о г о д а м с у ч е т о м в р е м е н и е г о п о л у ч е н и я Метод прямой капитализации V = I/R Возврат капитала (без возможности разделения) Доход на капитал 4

Чем выше риски, тем более высокая ставка дисконтированияЧем выше риски, тем более высокая ставка дисконтирования Чем выше риски, тем более высокая ставка дисконтирования Норма прибыли на инвестиции пропорциональна риску инвестированияНорма прибыли на инвестиции пропорциональна риску инвестирования Норма прибыли на инвестиции пропорциональна риску инвестирования Чем выше риск, тем менее предсказуем результатЧем выше риск, тем менее предсказуем результат Чем выше риск, тем менее предсказуем результат Достижение отдачи выше средней принимает более высокий уровень рискаДостижение отдачи выше средней принимает более высокий уровень риска Достижение отдачи выше средней принимает более высокий уровень риска Постулаты: 5

В кризис «продажи» выживают за счет «аренды» ЦеныВремяпродажиаренда Текущая ставка низкая /1,05 ~ /1,10 ~ / 1,15 ~ /1,20 ~ *0, ~ *0, ~ *0, ~ *0, ~ Соответствуют ли ставки, полученные «рыночной экстракцией», ожиданиям инвесторов ? 6

Журнал «Недвижимость» 18, май 2008 II Межрегиональный форум «Офисная недвижимость: Инвестиции. Строительство. Управление» Средняя ставка аренды офисных помещений: ÷ руб/м² в месяц Реализация проекта 3÷5 и более лет Ставка капитализации для Екатеринбурга должна быть 11% (Д. ОХара из «DTZ») Наибольший спрос на офисы S = 50÷100 м² Средняя цена предложения на продажу руб. 7

Какова ставка капитализации ? 1 200* = 17,6 % ;СК = Какова аренда при 11 % ? *0,11 А = 12 = 750 руб/м² в месяц 8

9 Благодарю за внимание !