Технологические этапы вхождения в управление МКД

Принятые сокращения ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги. ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации. ЖСК – жилищный строительный кооператив. ЖУ – жилищная услуга. МКД – многоквартирный дом. МО – муниципальное образование. СПК – специализированный потребительский кооператив. ОИ – общее имущество в многоквартирном доме. ОО – обслуживающая организация. ТОС – территориальное общественное сообщество. ТСЖ – товарищество собственников жилья. УО – управляющая организация.

Технологические этапы Подготовка к вхождению в управление Этап 1 Инициация выбора способа управления Проведение общего собрания. Выборы конкретного способа управления Этап 2Этап 3

Технологические этапы Выборы конкретной УО или ОО (создание ТСЖ, ЖСК,СПК) Этап 4 Заключение договора управления ОИ в МКД (договора на содержание и ремонт ОИ) в письменной форме Этап 5

Этап1 Подготовка к вхождению в управление МКД 1. Анализ и схематическое построение существующей в муниципальном образовании системы договорных отношений (далее Система). 2.Определение порядка прохождения финансовых потоков в существующей Системе. 3.Определение преимуществ и недостатков существующей Системы. 4.Прогнозирование последствий вхождения в существующую Систему. 5.Определение возможности корректировки существующей Системы или внедрения (создания) новой Системы.

Этап 1 Подготовка к вхождению в управление МКД 6.Оценка экономической целесообразности вхождения в управление МКД (см. слайд – критерии оценки экономической эффективности управления жилищным фондом). 7.Принятие решения о вхождении в управление МКД. 8.Моделирование новой Системы или корректировка существующей Системы.

Этап 1 Подготовка к вхождению в управление МКД 9.Расчет экономических показателей в зависимости от планируемой системы договорных отношений. 10.Разработка порядка проведения общего собрания собственников помещений в МКД. 11.Разработка проекта договора управления МКД (договора на содержание и ремонт общего имущества в МКД). 12.Определение перечней работ и услуг, подлежащих исполнению. 13.Проверка соразмерности обязательств с объемом финансирования.

Этап 1 Подготовка к вхождению в управление МКД 14.Расчет цен на ЖУ. 15.Определение момента начала исполнения обязательств по договору. 16.Определение порядка оплаты собственниками помещений за ЖКУ. 17.Определение порядка оплаты собственниками помещений за ЖКУ при наличии приборов учета.

Этап 1 Подготовка к вхождению в управление МКД 18. Расчет затрат на вхождение в управление. 19.Назначение ответственных лиц. 20.Подготовка специалистов по проведению общих собраний. 21.Разработка технологии вхождения в управление МКД.

Этап 2 Инициация выбора способа управления 1.Выбор инициатора общего собрания собственников помещений в МКД. Желательно выбирать инициаторов: - администрацию МО (при наличии доли муниципальной собственности в МКД); - собственники нежилых помещений; - собственники жилых помещений (сотрудники УО или ОО); - собственники жилых помещений (старосты, жилищные инспектора, старшие по домам, домовые комитеты. ТОС и др.); - собственники жилых помещений (активисты).

Этап 2 Инициация выбора способа управления 2.Определение способа инициации выбора способа управления МКД. 3. Информационное обеспечение собственников помещений при проведении общих собраний. 4.Обоснование предлагаемого способа управления (преимущества и недостатки). 5.Оформление бланков решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование.

Бланки решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование должны: 1.Соответствовать требованиям ЖК РФ. 2.Соответствовать заявленной повестке общего собрания. 3.Содержать минимальное количество вопросов, поставленных на голосование. 4.Быть объемными по содержательной части.

Пример повестки общего собрания собственников помещений: 1.Утверждение порядка проведения общего собрания собственников помещений в МКД. 2.Утверждение состава общего имущества. 3.Выбор конкретного способа управления. 4.Выбор конкретной УО или ОО. 5.Выбор уполномоченного лица (администрация МО, коммерческая организация, собственник жилого или нежилого помещения). 6.Подписание договора.

Этап 3 Проведение общего собрания. Выборы конкретного способа управления 1.Общее собрание целесообразно проводить в форме заочного голосования. 2.Общее собрание собственников помещений проводится в соответствии с утвержденным общим собранием Порядком. 3.Собственникам помещений предлагается только один из способов управления.

Этап 4 Выборы конкретной УО или ОО Собственникам помещений сразу предлагается конкретная управляющая организация (обслуживающая организация). Возможен вариант выбора одной из двух управляющих организаций (обслуживающих организаций).

Этап 5 Заключение договора управления (договора на содержание и ремонт ОИ) Целесообразно, чтобы собственники помещений утвердили не условия договора управления, а проект договора (оферта). Договор управления должен исходить от собственников, а не от УО. Договор управления МКД целесообразно заключать одновременно с выбором способа управления. В этом случае в договоре управления необходимо указать, что договор считается заключенным с момента его акцептования собственниками обладающими не менее 50% доли в праве на общее имущество.

Этап 5 Заключение договора управления (договора на содержание и ремонт ОИ) Договор необходимо заключать с множественностью лиц со стороны собственников помещений. Договор на содержание и ремонт общего имущества в МКД может быть заключен с уполномоченным или управомоченным собственниками лицом.

Ошибки при вхождении в управление МКД 1.Выбор способа управления либо выбор новой управляющей организации инициирован не собственником помещения. 2.Многоуровневая технология вхождения в управление – выбор сначала способа управления, потом выбор конкретной управляющей организации и в последствии подписание договора управления. 3.Несоблюдение законодательно установленной процедуры проведения общего собрания собственников помещений – не все собственники помещений уведомляются о проведении общего собрания, повестка в уведомлении не соответствует повестке в банке решения собственника, в бланке решения собственника отсутствуют сведения, предусмотренные ЖК РФ.

Ошибки при вхождении в управление МКД 4. Общее собрание проводится при не установленном Порядке его проведения. 5.Инициаторами собрания устанавливается незначительный срок для проведения общего собрания в форме заочного голосования. Не все собственники успевают проголосовать. 6.Сбор бланков инициаторами прекращается при превышении 51% положительных решений.

Ошибки при вхождении в управление МКД 7. Подписание бланков осуществляется не в момент их вручения. 8.Инициаторы или уполномоченные ими лица при проведении общего собрания не могут профессионально ответить на вопросы собственников. 9.У собственников помещений отсутствует информация об инициаторе общего собрания.

Ошибки при вхождении в управление 10.Договора управления не содержат существенных условий, предусмотренных ч.3. ст. 162 ЖК РФ. В данном случае договор управления считается не заключенным. 11.Границы эксплуатационной ответственности определены в договоре управления при отсутствии решения общего собрания об утверждении состава общего имущества. Собственники помещений не будут нести расходы в части того имущества, которое не включено в состав ОИ.

Ошибки при вхождении в управление 12. При проведении общего собрания не выбирается уполномоченное собственниками лицо. В дальнейшем возникают трудности с ведением бухгалтерской отчетности, а также при работе с неплательщиками. 13. Договор управления не сбалансирован по обязательствам и объемам финансирования.

Ошибки при вхождении в управление 12. При выборе способа управления МКД не учтен ранее существовавший способ управления таким домом.

Статья 162 ЖК РФ П. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. П Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Статья 161 ЖК РФ П. 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Автор: Доцент Филимонов С.Л. Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России тел