Микрорайон « Центральный -2»

Описание проекта На территории микрорайона « Центральный -2» располагаются 17 дошкольных учреждений на 4625 мест, 9 школ на 8700 учащихся, торгово - развлекательный центр, медицинский центр и поликлиника. Транспортная инфраструктура микрорайона связана магистральной автодорогой с другими микрорайонами, с Тюменским трактом, ЕКАД, автодорогой на Новосвердловскую ТЭЦ. Создать комфортную среду обитания позволяет расположение района внутри лесопарковой зоны, располагаясь одновременно на незначительном расстоянии от центра г. Екатеринбурга. Общая площадь жилищного фонда 497 тыс. кв. м. На территории располагаются объекты индивидуального строительства, дуплексы, таунхаусы, средне и малоэтажной застройки. Многоуровневые автопарковки расположены в шаговой доступности. В микрорайоне « Центральный - 2» планируется разбивка парков, бульваров и сохранение существующего лесного массива.

Описание проекта Проект микрорайона « Центральный -2» предполагает строительство жилищного фонда в объеме 497,04 тыс. м 2, состоящего из следующих сегментов застройки : - среднеэтажное строительство 259,73 тыс. м 2 ( многоквартирные жилые дома до четырех этажей с объектами инфраструктуры на первых этажах ) - малоэтажное строительство 237,31 тыс. м 2 ( индивидуальные домовладения, блокированные жилые дома, таун - хаусы ) Коммерческая недвижимость ( офисные и торговые объекты на нижних этажах жилых зданий, а также прочие нежилые площади ) - общей площадью 18,2 тыс. м 2

Данные для расчёта экономических показателей Общий ввод жилой площадей в соответствии с этажностью и назначением : -Среднеэтажное строительство - Малоэтажное строительство - Коммерческая недвижимость 259,73 тыс. м 2 237,31 тыс. м 2 18,2 тыс. м 2 Затраты по строительству внеплощадочных коммуникаций водоснабжения, водоотведения, газа – и электроснабжения к 1 м 2 сметной себестоимости 2100 руб./ м 2 Затраты по внутриквартальным инженерным коммуникациям и благоустройству к 1 м 2 сметной себестоимости руб./ м 2 Планируемая сметная себестоимость строительства жилых помещений : -Среднеэтажное строительство - Малоэтажное строительство руб./ м руб./ м 2 Планируемая сметная себестоимость строительства 1 м 2 жилья с учетом затрат на внеплощадочные коммуникации, внутриплощадочные сети и благоустройство ( в руб.) -Среднеэтажное строительство : Малоэтажное строительство : Коммерческая недвижимость руб./ м руб./ м руб./ м 2 Общая стоимость ввода жилья по сметной себестоимости : -Среднеэтажное строительство - Малоэтажное строительство - Коммерческая недвижимость Итого 8.56 млрд. руб млрд. руб млрд. руб млрд. руб.

Экономические показатели 1) Выручка от реализации (Sales Revenue) = ((259,73 тыс./м 2*50000 руб./м 2) *0,82 + (237,31 тыс./м 2*50000 руб./м 2) + 18,2 тыс./м 2*63000 руб./м 2)) * ( 1 - 0,12) = (10, 65 млрд. руб. + 11,87 млрд. руб. + 1,15 млрд. руб.) * 0,88 = 20,83 млрд. руб. Где K продаваемости = 0,82 K участия собственника земли в прибыли = 0,12 2) Рассчитаем затраты на использование кредитных банковских средств на начальном этапе строительства: 2100 руб./м 2 *(497,04 тыс. м ,2 тыс. м 2)= 1,08 млрд. руб. - затраты на плату за технологическое присоединение коммуникаций по проекту в целом; (30850*259, *237, * 18,2)/515,24 тыс. м 2 = (8,01 млрд. руб. + 6,85 млрд. руб. + 0,6 млрд. руб.) / м 2 = руб./м 2 - средняя себестоимость м 2 без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций; руб./м 2 * 50 тыс. м 2 = 1, 5 млрд. руб. – затраты на строительство первой очереди объемом 50 тыс. м 2. без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций; 1,08 млрд. руб. + 1,5 млрд. руб. = 2.58 млрд. руб. – необходимые заемные средства на начальном этапе строительства; 2.58 млрд. руб.* 10 % = 0,258 млрд. руб. – расходы на использование кредитных средств с учетом среднерыночной ставки финансирования инвестиционных проектов;

Экономические показатели 3) Рентабельность : R = 20,83 млрд. руб./(16,54 + 0,258) млрд. руб. = 20,83 млрд. руб./16,8 млрд. руб. =1.24 Т. о. рентабельность проекта составляет около 24%, что характеризует проект как высокорентабельный. В рамках современного рынка рентабельными и высокорентабельными можно считать проекты с доходностью свыше 20 %. 4) Чистая прибыль по проекту (Net Profit): Net Profit = Profit (20,83 млрд. руб. ) – Investment (16,8 млрд. руб.) = 4.03 млрд. руб.

Cashflow * Валовые инвестиции ** Валовые поступления *** Чистый денежный поток В расчёт принят срок проекта (от начала строительства до окончания реализации построенных объектов) 6 лет. Согласно планируемому CF по проекту, срок окупаемости (так называемый «выход в ноль») составит около 3 лет. По истечению этого срока проект будет приносить чистую прибыль. 2015, 1,2 кв. 2015, 3,4 кв. 2016, 1,2 кв. 2016, 3,4 кв. 2017, 1,2 кв. 2017, 3,4 кв. 2018, 1,2 кв. 2018, 3,4 кв. 2019, 1,2 кв. 2019, 3,4 кв. 2020, 1,2 кв. 2020, 3,4 кв. Total GI*, млрд. руб 2,21,71,9 1,81,71,5 1,20,90,5 16,8 GR*, млрд. руб 1,522,22,532,41,8 1,51,11,0320,83 CF* проекта, млрд. руб -2,2-0,20,10,30,71,30,90,30,6 1,034,03 CF* проекта с накоплениям и, млрд. руб -2,2-2,4-2,3-2-1,300,91,21,82,434,03

Малоэтажные жилые объекты на рынке строительства * согласно Генеральному плану застройки Екатеринбурга на 2015 год Последние несколько лет прослеживается существенное увеличение доли малоэтажных жилых объектов в общем объеме сдачи готового жилья. Учитывая высокий спрос на данные объекты у покупателя, доля малоэтажных жилых объектов будет неизменно расти. В микрорайоне « Центральный -2» доля малоэтажных жилых объектов составляет около половины предполагаемого жилья.

Динамика сдачи малоэтажных жилых объектов в г. Екатеринбурге * * Плановые показатели на 2014 год по оперативным данным мэрии г. Екатеринбурга Кв. м.

Доля в общем объеме малоэтажного жилья в зависимости от удаленности от Екатеринбурга По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. Микрорайон « Центральный -2», находясь в 16 км от г. Екатеринбурга, представляет наиболее привлекательный для покупателя сегмент рынка малоэтажного жилья.

Динамика цен на малоэтажное жильё в гг. Была рассмотрена средняя цена предложения 1 кв. м домовладения в благоустроенном посёлке в Екатеринбурге и пригороде ( до 30 км )* Анализ динамики цен на малоэтажное и индивидуальное жилье в пригороде г. Екатеринбурга показывает, что средняя цена 1 кв. м. в обоих типах застройки неизменно растет с 2010 года. Доля малоэтажных объектов в микрорайоне « Центральный -2» составляет 48% от общего объема застройки, остальную часть составляют среднеэтажные объекты, что в совокупности обеспечивает проекту экономическую привлекательность для инвестиций. * По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Исследование потребительских предпочтений На базе Высшей школы экономики и менеджемента УрФУ было проведено маркетинговое исследование. Цель исследования – выявление потребительских предпочтений и особенностей спроса на малоэтажное жильё жителей г. Екатеринбурга в возрасте от 25 до 50 лет ответили на вопросы : « При переезде загород, какой вариант индивидуального жилья для Вас будет оптимальным ?»

Исследование потребительских предпочтений « Готовы ли вы переехать загород при более низкой стоимости жилья в полностью благоустроенный район в км от города ?» Согласно исследованию, как минимум, 45 % аудитории готовы задуматься над вопросом переезда в благоустроенный поселок с развитой инфраструктурой, расположенный в пределах 30 км от города. Микрорайон « Центральный -2» отвечает всем предпочтениям покупателей. Также стоит учесть, что в условиях постоянного роста населения г. Екатеринбурга ( в частности, за счёт притока жителей области ), спрос на жильё в Екатеринбурге и близлежащих районах будет постоянно расти.

Конкурентные преимущества Обладая высокими потребительскими качествами для конечного покупателя, проект микрорайона « Центральный -2» также имеет ряд важнейших и существенных преимуществ для инвестирования : 1. Утвержденный проект планировки и межевания ; 2. Отсутствие затрат на подготовку застраиваемой территории и подвод коммуникаций ; 3. Низкие затраты на магистральные сети на территории микрорайона (2000 рублей за кв. м.); 4. Грунтовая земля, свободная от лесного массива, практически не требующая вложений в подготовку ; 5. Быстрая транспортная доступность к центру г. Екатеринбурга. 6. Расположение застройки на экологически чистой территории в лесном массиве. 7. Развитая собственная инфраструктура (магазины, школы, детские сады), а также возможность использования социальных и коммерческих объектов близлежащих районов «Истокского».