РОССИЙСКАЯ СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ: ВЗГЛЯД ИЗНУТРИ 1

СОДЕРЖАНИЕ 1 I. Продажа инвесторам II. Производство (ипотечных активов) III. Конструктор (структурирование) Закладные Ипотечные активы Облигации с ипотечным покрытием Депозитарный учет закладных Участники сделкиCovered Bonds Ипотечные ценные бумаги Ипотечные сертификаты участия

I.Продажа инвесторам 2 Оригинатор (или инициатор) сделки «продает» (а) портфель ипотечных активов (упакованные в ценные бумаги) + (б) последующее обслуживание портфеля ипотечных активов. Помимо всего прочего, ипотечные активы имеют свое юридическое измерение, которое складывается (а) из качества российского права и (б) качества документации по сделки. Покупатель и продавец должны четко знать сильные и слабые стороны действующего законодательства и судебной практики.

4 Закладная: сильные стороны 1. Упрощенный порядок доказывания принадлежности закладной данному лицу (указание в закладной в качестве владельца и непрерывная цепочка передаточных надписей является достаточным доказательством). 2. Упрощенный порядок осуществления права по закладной (предъявление закладной достаточно). 3. Упрощенный порядок доказывания объема права по закладной (по содержанию закладной или договору купли-продажи закладной). 4. Упрощенный порядок передачи прав на закладную (надпись на закладной и передача закладной, при этом переходит кредит и ипотека одновременно, как единое целое). 5. Независимость закладной от предшествующих обязательств (для нового приобретателя закладной значение имеет только текст закладной). 6. Приоритет текста закладной над текстом договора ипотеки и кредита (новому приобретателю достаточно полагаться на текст закладной). 7. Повышенный уровень защиты добросовестного приобретателя закладной (закладная может быть возвращена только, если она выбыла у собственника в результате преступных действий). 3

Закладная: слабые стороны 1. Проблема прекращение ипотеки (в случае прекращения ипотеки, возникает основание для прекращения действия закладной и в связи с этим не ясным становится судьба кредита). 2. Проблема изменения кредита (закладная удостоверяет кредит, что приводит к тому, что каждое изменение кредита связано с необходимостью регистрировать изменения или аннулировать закладную). 3. Регистрация владельца закладной в ЕГРП (пожелание регистратора и судов вопреки положения Закона об ипотеке). 4. Проблема прозрачности ЕГРП (покупатели недвижимости заинтересованы в информации о владельце закладной). 5. Стоимость передачи закладной: 300 рублей + высокий риск свершения ошибок. 6. Бумажные риски (например, отсутствует - названия «закладная», печати и подписи регистратора, дате выдачи закладной, под залогодателя/должника, отсутствие информации о доверенности продавца закладной и прочее). 7. Утрата контроля за закладной (закладная предоставляется специализированным депозитарием сервисному агенту на определенный срок, в течение которого закладная может быть продана третьим лицам). 4

Депозитарный учет: преимущества 1. Одномоментная продажа значительного числа закладных (одним кликом можно продать, заложить или совершить иную операцию). 2. Отсутствие ограниченной пропускной способности, которая характерна для инфраструктуры бумажного документооборота (в настоящее время средняя пропускная способность 300 закладных в день). 3. Значительное снижение расходов на совершение операций с закладными (ожидается, что расходы будут снижены с 300 рублей до 30 рублей за закладную). 4. Снижение операционных рисков, что связано с использование компьютерной техники (компьютеризация учета закладных). 5. Повышение контроля за составом ипотечного покрытия (обездвиженной закладной можно распорядиться без полномочий только через депозитарий). 6. Упрощенный порядок подтверждения прав на закладную (выписки по счета депо достаточно, если на закладной поименован депозитарий). 5

Депозитарный учет: недостатки 1. Отсутствие унифицированного депозитарного учета закладных (депозитарии в настоящее время учитывают закладные с использованием разного количества полей, что лишает возможности оперативно передавать закладные от одного депозитария другому). 2. Отсутствие для ипотечных ценных бумаг положений для закладных, которые переданы в депозитарий для учета (на момент принятия Закон об ИЦБ институт депозитарного учета еще не был введен в действие). 3. Отсутствуют положения об отметках на закладной, которые существовали до передачи закладной в депозитарий, а также об отметках, которые необходимо отразить на закладной после прекращения депозитарной учета закладной (например, если по счету депо указана информация об установлении залога в отношении закладной). 4. Отсутствуют положения об ответственности депозитария, осуществляющего учет закладной (по этому поводу сложилась противоречивая судебная практика). 6

Облигации с ипотечным покрытием: преимущества 1. Присвоение рейтинга: наличие сложившейся практики и отработанной процедуры присвоения кредитного рейтинга облигациям с ипотечным покрытием (Moodys, Fitch, S&P). 2. Залоговое обеспечение: исполнение по Облигациям будет обеспечено залогом недвижимого имущества, а также залогом прав по договорам продажи продукции. Залоговые кредиторы защищены на 80 % от всех прочих кредиторов должника. 3.Ликвидность: наличие высокого кредитного рейтинга (Ломбард и репа), а также допуск к листу «А» обеспечивают инструменту существенную ликвидность на долговом рынке. 4. Транши облигаций: наличие траншей позволит по ним прописать разные условия по сроку погашения, установить очередность погашения между ними, а также предусмотреть иные условия, которые будут больше соответствовать интересам разной категории инвесторов. 5. Структурирование облигаций: для повышения кредитного качества облигаций могут использоваться различные инструменты, в том числе третьи лица с более высоким кредитным качеством и прочее 6. Налоговые преимущества: купонный доход по ипотечным облигациям облагается по ставке 15%. 7

Облигации с ипотечным покрытием: недостатки 1. Отсутствуют правила об обособлении ипотечного покрытия на случай банкротства кредитной организации (речь идет о балансовых облигациях). 2. Недостаточно проработаны правила о специальной правоспособности ипотечного агента (что сдерживает творчество и создает риски признания сделки недействительной). 3. Отсутствует нормативная защита от риска ликвидации и банкротства (в законе можно предусмотреть, что ипотечный агент не вправе принять решение о ликвидации/реорганизации/банкротстве, если владельцы облигаций на это не дали свое согласие). 4. Отсутствует организация владельцев облигаций (общее собрание владельцев облигации и представитель владельцев облигаций). 5. Выплата процентов обязательна только по ипотечным облигациям (Закон об ипотечных бумагах устанавливает императивное требование о выплате процентов по ипотечным облигациям, что не позволяет эффективно использовать механизм субординации и распределять финансовые потоки между владельцами облигаций разных выпусков, обеспеченных залогом ипотечного покрытия). 8

Производство ипотечных активов и секьюритизация 9 Производство должно быть экономичным 1. Проблема изменения кредита. Закладная удостоверяет кредит, что приводит к тому, что каждое изменение кредита связано с необходимостью регистрировать изменения или аннулировать закладную. Предполагается, что закладная будет удостоверять право ипотеки, а кредит будет в простой документарной форме (в таком случае не потребуется каждый раз обращаться за регистрацией к регистратору). 2. Хранение закладных. В настоящее время депозитарный учет предполагает хранение закладных в депозитарии. Между тем, для уменьшения расходов на хранение будет целесообразным предусмотреть, что в случае депозитарного учета хранение закладных может осуществлять и организация, которая не является депозитарием. 3. Проблема копий. В Законе об ИЦБ говорится о предоставлении нотариальной копии или оригинала. Приказ ФСФР допускает предоставление копии, заверенной банком. Возникает проблема оспаривания выпуска ипотечных облигаций.

Финансовый конструктор (структурирование) Облигации с ипотечным покрытием (ожидается дальнейшая либерализация действующего законодательства) 2. Ипотечный сертификат участия (подзаконные акты приняты, идет работа над первым выпуском) 3. Covered Bonds (могут быть выпущены по существующему законодательству и планируется введение изменений в действующее законодательство) 4. Российские депозитарные записки (первый выпуск зарегистрирован на прошлой неделе) 5. Прямой допуск ценных бумаг иностранных эмитентов (в этом году уже зарегистрированы суверенные облигации Белоруссии и облигации Европейского Банка Реконструкции и Развития)

ОПЫТ ПО ИПОТЕЧНЫМ ОБЛИГАЦИЯМ (СДЕЛКИ) В области ипотечных облигаций Линия права является очевидным лидером и имеет уникальный опыт полного юридического сопровождения: 1. двух выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Ипотечный агент МБРР» на сумму 2,217 млрд. рублей (первый выпуск с поручительством АИЖК) 2. трех выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО Национальный ипотечный агент ВТБ 001» на общую сумму 14,479 млрд. рублей 3. двух выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Ипотечный агент АИЖК » на общую сумму примерно 11.2 млрд. рублей 4. трех выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» на общую сумму примерно 10.7 млрд. рублей 5. трех выпусков облигаций с ипотечным покрытием ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» на общую сумму примерно 3,294 млрд. рублей (первая сделка с субординацией выпусков ипотечных облигаций) 6. выпуска облигаций с ипотечным покрытием ОАО КБ «МИА» на сумму в размере 2 млрд. рублей (первые балансовые облигации с ипотечным покрытием) 7. выпуска облигаций с ипотечным покрытием ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» на сумму 2,4 млрд. рублей (первый выпуск облигаций с ипотечным покрытием). 11

ОПЫТ ПО ИПОТЕЧНЫМ ОБЛИГАЦИЯМ (РЕГУЛИРОВАНИЕ) Линия права занимает активную позицию в области совершенствования российского законодательства, в том числе касающегося ипотечных облигаций. В частности, Линия права участвовала в подготовке: 1. Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» (2003) 2. Федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (2004 и 2006) 3. подзаконных актов Федеральной службы по рынку ценных бумаг, регулирующих раскрытие информации по облигациям с ипотечным покрытием (2005) 4. проекта федерального закона «О секьюритизации» (Правительства Российской Федерации) (2009) 5. проекта федерального закона «О секьюритизации» (Ассоциации Региональных Банков) (2008) 6. проекта изменений в подзаконные акты Федеральной службы по рынку ценных бумаг в части улучшения системы раскрытия информация по ипотечным ценным бумагам (в рамках консультирования International Finance Corporation) (2008) 7. проекта федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (2009). 12

ПРИЗНАНИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ The International Legal Alliance Summit & Awards Линия права признана «Лучшей юридической фирмой России» по результатам 2009 года. Cbonds Линия права признана «Лучшей юридической фирмой на рынке облигаций 2009» по итогам опроса инвестиционных банков и эмитентов, проведенного Cbonds. Chambers & Partners Линия права, единственная из числа российских правовых консультантов, входит в глобальный рейтинг юридических фирм в номинации «Рынки капитала» (Capital markets). LEGAL 500 С 2006 года Линия права уверенно удерживает лидирующее место в категории Capital Markets Legal 500 EMEA. PLC (Practical Law Company) Линия права рекомендуется в качестве юридического консультанта на рынках акционерного и долгового капитала, также в области энергетики. 13

КОНТАКТЫ 14 Юрий Туктаров Партнер «Линия права» моб. тел.:+7 (916) тел.:+7 (495)