МСО 2011 Артеменков И.Л. FRICS, CCIM, FIABCI, REV, HRSA 1-й Вице-президент РОО Президент Партнерства РОО. - презентация

1 МСО 2011 Артеменков И.Л. FRICS, CCIM, FIABCI, REV, HRSA 1-й Вице-президент РОО Президент Партнерства РОО

2 Резюме нововведений Изменения касаются в большей мере формы подачи материала Стандарты облегчены (в 2 раза меньший объем) за счет применения формы «стандартов-принципов», и удаления или вынесения за рамки стандартов нормативных материалов (Кодекс этики, МР-8,9)

3 Структура стандартов Введение Определения МСО Общая часть МСО Прежнее 3- уровневое различие между собственно Стандартами, Применениями и Руководствами – теперь отсутствует. Все документы МСО имеют статус Стандартов. Помимо них предполагается публикация «Технических Информационных Документов по оценке» (в таком формате например будут переизданы МР-8,9)

4 Структура стандартов 1. Общие стандарты (серия «100»): МСО Стандарты по видам активов (серия «200»): МСО 200, 210, 220, 230, 232, 233, Стандарты – применения (серия «300»): МСО 300, 310

5 1. Общие стандарты: серия 100 МСО 101. Объем работ (т.е. условия найма) МСО 102. Выполнение оценки МСО 103. Составление отчетов об оценке

6 2. Стандарты по отдельным активам МСО 200. Оценка бизнеса и интересов в бизнесе МСО 210. Оценка нематериальных активов МСО 220. Оценка машин и оборудования МСО 230. Оценка интересов в объектах (недвижимого) имущества – Приложение. Оценка исторического имущества МСО 233. Оценка инвестиционного имущества, находящегося на стадии строительства. МСО 250. Оценка финансовых инструментов

7 3. Стандарты - применения МСО 300 «Оценка для целей финансовой отчетности» - Приложение. «Оценка основных средств в публичном секторе» МСО 310 «Оценка имущественных интересов для залогового кредитования»

8 Резюме изменений (1)

9 Резюме изменений (3) Предыдущее издание МСОНовые МСО

10 Резюме изменений (3) Предыдущее издание МСОНовые МСО

11 Общая часть (ранее «ОППО» ) Концептуально мало изменилась Введено тезисное уточнение, что оценка (по рыночной стоимости) представляет собой отражение рыночной цены на дату оценки, а не какую- либо сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении равновесия. (прежде рисовались рыночные «кресты»). Введено расширенное обсуждение таких концепции как: 1. «Рынок» – под «рынком» в МСО понимается рынок, на котором оцениваемый актив обычно сможет быть обменен и к которому рассматриваемые рыночные участники, включая текущего владельца, обычно имеют доступ. «Рыночный участник» (из состава «рынка» исключаются «специальные покупатели», -- что может нарушать принцип НЭИ или, как минимум, нивелировать его безусловную максимизационную интерпретацию). «Рыночная активность» -- подтверждается позитивистский принцип, что в условиях депрессивных малоактивных рынков с падающими ценами не следует автоматически предполагать, что рыночные участники на них являются вынужденными или что цена на них сильно отклоняется от обоснованной рыночной стоимости. «Агрегированность» -- тезис о том, что стоимость оцениваемого актива зависит от того, предлагается ли он изолированно от активов участвующих вместе с ним в производстве или же продается в составе операционной группы активов или портфеля, получил развитие – отныне, как принцип, в базах оценки надо прояснять эти обстоятельства четкими квалификаторами.

12 Общая часть. «Подходы к оценке» Номинально сохранена доктрина трех подходов к оценке. Однако, как признак усилившегося измерительного позитивизма, проявление которого выглядит странным в условиях кризисной экономики, введено представление об иерархии трех подходов, параллельное представлениям в бухгалтерских измерениях: –Подход сравнения продаж («прямого рыночного сравнения») обозначается как имеющий приоритетность в условиях, когда его возможно применить. –Касательно антитезиса иерархическому видению подходов, доктрина обязательного применения и координации трех подходов не находит подтверждения в новом проекте МСО.

13 МСО 103 Базы оценки(1) Все базы оценки теперь рассматриваются в рамках Общей части стандартов (т.е. исчезла дихотомия между рыночными и нерыночными базами.) Однако классификационные признаки баз фрагментировались (категория стоимостей-в-обмене была разделена на две, а рыночная стоимость в результате снова заняла «особую классификационную нишу # 1»). МСО 2007 (согласно МСО 2)МСО Базы стоимостей в использовании (инвестиционная стоимость) 2.Базы стоимостей- в- обмене (Справедливая стоимость, Специальная стоимость, а также, исходя из принципов, Рыночная стоимость) «Стоимости», называемые «стоимостью» (с каким-либо эпитетом) в соответствии с положениями законодательства. Такими стоимостями могут быть различные виды затрат или нормативных оценок 1.Базы, имеющие целью оценку цен, могущих быть полученными в гипотетическом обмене на свободном и открытом рынке (рыночная стоимость). 2. Базы, имеющие целью оценку выгод, которые экономический субъект может получить от владения активом (инвестиционная стоимость и специальная стоимость). 3. Стоимость- в -обмене между двумя экономическими субъектами на основе анализа индивидуализированного двухстороннего торга (деление выгод от торговли) – Справедливая стоимость.

14 Иллюстрация баз оценки Инвестиционная стоимость продавца (ИС пр.) Инвестиционная стоимость покупателя (ИС пок.) Множество нормативного согласования ИС пр. и ИС. пок в Справедливую стоимость Тенденция цен на рынке – Рыночная стоимость. Множество специальных стоимостей $ Инвестиционная стоимость ИС Специальная стоимость покупателя

15 МСО 103 Базы оценки (3) В МСО 2011 подчеркнуто четкое различие между Справедливой стоимостью (СС) в оценочном смысле и Справедливой стоимостью в смысле бухгалтерских измерений. –Это различие имелось и в МСО 2007, но оно не было акцентированным, т.к. определения СС в оценочном и бухгалтерском смыслах были идентичными. Теперь справедливой стоимости в оценочном смысле предложено свое определение: «Справедливая стоимость – расчетная цена актива или обязательства при его обмене между идентифицированными [т.е. конкретными] осведомленными и заинтересованными сторонами, которая надлежащим образом отражает соответствующие интересы этих сторон.» (Как делить выгоды от торговли надлежащим образом?)

16 МСО 101 «Объем работ» Полностью новый стандарт, который предписывает минимальные общие требования к «условиям найма» оценщика (договорам на оценку) по следующим пунктам: –Идентификация оценщика –Идентификация заказчика и пользователей отчета –Цель оценки –Идентификация оцениваемого актива или обязательства –База или базы оценки –Дата оценки –Степень исследований –Характер и источник информации, на которую следует полагаться –Допущения и специальные допущения, которые будут сделаны в отчете –Ограничения на опубликование отчета –Подтверждение, что оценка проводиться в соответствии с МСО. Этот стандарт весьма похож на аналогичные положения в ПП 2 «Красной книги» RICS.

17 МСО 103 «Составление отчета об оценке» Предписывает общие требования к составлению отчетов об оценке, параллельные «условиям найма». Стандарт не вдается в описание различных форматов отчетов (общий отчет, кабинетные оценки, переоценки) как было прежде. Однако, как общее правило, подготавливаемый отчет должен соответствовать всем требованиям Общих стандартов («100»), условий найма и дополнительным требованиям соответствующих Стандартов-Применений и Стандарта в отношении оцениваемого типа актива.

18 Стандарты по отдельным активам Перенесение стандарта по оценке бизнеса в начало этой серии стандартов подчеркивает возрастающий фокус МСО на финансовых активах. Новый стандарт по оценке финансовых интересов и планируемый стандарт по оценке нефинансовых обязательств также указывают на движение в том же направлении.

19 МСО 210 «Оценка нематериальных активов» Стандарт основан на принятом в марте 2010 г, но значительно более детализированном Стандарте МР-4. Предлагаемый проект в основном перечисляет лишь методы, принятые в оценке нематериальный активов: Сравнительный подход Доходный подход Метод освобождения от роялти Метод дополнительных прибылей Метод избыточных доходов (с учетом начислений на сопутствующие активы) Затратный подход (ограниченная применимость: обычно для вебсайтов, внутренних компьютерных программ, и собранной вместе рабочей силы (как сопутствующий актив)). Подчеркивается необходимость дополнительного учета соображений, связанных с капитализированной выгодой от налоговой амортизации, сверх оцененной стоимости НМА.

20 МСО 250. «Оценка финансовых инструментов» (1) МССО впервые публикует стандарт по оценке этого класса активов, имея выраженную поддержку Мирового Банка в этом отношении – но движется в этом направлении осторожно, поэтому стандарт имеет в большей мере выраженный общеописательный характер: Структура и краткий комментарий к ней: Финансовые инструмент – это контракт, который создает финансовый актив для одного экономического субъекта и финансовое обязательство (financial liability) или долевое «обязательство» (equity) для другого экономического субъекта. –Финансовые инструменты подразделяются на: инструменты наличного рынка (сash instruments), такие как ссуды, депозиты, ценные бумаги и облигации, и «производные инструменты», доходность которых зависит от поведения лежащих в их основе активов.

21 МСО 250. «Оценка финансовых инструментов»(2) Рынки финансовых инструментов – варьируются от активных и наблюдаемых рынков, в случае чего применяется прямое сравнение цен, до внебиржевых рынков, имеющих низкую ликвидность и неявные или устарелые цены. Кредитный риск эмитента – весьма важная переменная, которую нужно учитывать в оценке. На ее размер влияют обстоятельства залога (и требования приоритетных инструментов на эти залоги), а также наличие внешних гарантий помимо эмитента. Собственный кредитный риск эмитента – предположение об его наличии приемлемо принимать при оценке соответствующих инструментов со стороны эмитента. Ликвидность и рыночная активность – ликвидность означает скорость возможной реализации объекта на рынке, а рыночная активность измеряется показателем объема торговли на рынке. Это -- не всегда одно и тоже. Объем работ – требования к условиям найма.

22 МСО 250. «Оценка финансовых инструментов» (3) Входные данные для оценки - прямое наблюдение цен, использование дилерских котировок, использование «служб консенсуальной оценки». Подходы к оценке – наблюдается приоритетность подходов, и желательно использовать тот подход, который скорей всего будет использоваться рыночными участниками на соответствующем рынке: Сравнительный подход Анализ ДДП Метод репликации риска (например, моделирование стоимости опционов с помощью взаимозачетной длинной позиции по базовому активу, так что в результате стоимость общей позиции («портфеля») по опционам и активу нечувствительна к изменению цен последнего – на этом принципе основана, в частности, формула Блека-Шоулза (1973)).

23 МСО «Оценка финансовых инструментов»(4) Контроль над процессом оценки – т.к. переоценка многих финансовых инструментов обычно выполняется с высокой частотой внутренними службами участников рынка, последние должны разработать соответствующие протоколы обеспечения качества процесса оценки, когда не привлекается внешний оценщик: Ответственность за оценку должна быть отделена от лиц принимающих инвестиционные решения Регулярные калибровка и аудит моделей оценки Процедуры выработки ненаблюдаемых переменных и пр. Сообщение результата оценки – Степень детализации отчета помимо базовых требований зависит от материальности позиции по инструменту, неопределенности и степени волатильности цен на рынке инструмента, а также от его комплексности.

24 МСО 300. Оценка для целей финансовой отчетности (МСФО) «Справедливая стоимость (СС) в контексте МСФО» – посвящен прояснению смысла справедливой стоимости в бухгалтерских измерениях и проведению различий со справедливой стоимость в оценке. Основан на положениях Проекта Стандарта МСФО по измерениям по справедливой стоимости (осень 2009), однако этот проект еще не получил статус принятого стандарта (все это создает риск будущих разночтений). Основные положения: Подтверждается существующий тезис, что СС в контексте бухгалтерских измерений в целом соответствует Рыночной стоимости в оценочном смысле Разъясняется смысл трехуровневой иерархий данных при использовании оценочных подходов, закрепленной в Проекте CC МСФО (в целом аналогичном SFAS 157). Освещается проблема агрегации активов при их бухгалтерском измерении по СС (т.е. проблема их оценки в контексте использования со связанными активами, либо на индивидуальном основании).

25 МСО 310. «Оценка имущественных интересов для целей кредитования» Основан на использовании в отчетах рыночной стоимости, часто модифицируемой дополнительными допущениями или специальными допущениями. –Характер таких допущений варьируется в зависимости от типа объекта (инвестиционное имущество, имущество занимаемое собственником, специализированное имущество, связанное с торговлей имущество, имущество в развитии), и теперь более систематически рекомендуется в самом стандарте. –Например, оценка занимаемого собственником имущества основывается на допущении, что такое имущество будет передаваться как не занимаемое текущим собственником, а оценка специализированного имущества проводиться в рамках допущения, что объект обычно подлежит лишь альтернативным использованиям. Имущество в развитии может оцениваться в предположении, что оно завершено строительством (с учетом ряда критериев). –Для оценщиков считается целесообразным узнавать и учитывать в отчете цену предполагаемой сделки с имуществом при оценке его под залог в контексте финансирования такой сделки. Несмотря на последствия кризиса и ставшие очевидными преимущества использования антициклических стоимостей в залоговом деле (таких как ипотечная стоимость, МLV), они в МСО даже не упоминаются.

26 Последствия принятия Стандартов в текущем виде Стандарты становятся более «клиентоориентированными» и в меньшей степени нормируют методы применяемые оценщиками (методы оценки будут описываться в информационных документах МСО). С другой стороны, возрастают требования к планированию объема работ и детализации договоров на оценку Этический Кодекс отделен от самих Стандартов оценки Несмотря на изменение формы подачи материала, содержание Стандартов не претерпело радикальных изменении, и они остаются на позиции существующей докризисной методологии проведения оценок. Усиливается роль МСО в области оценочной деятельности, связанной с бухгалтерскими измерениями для МСФО.

27 Благодарю за внимание!