Встречная не независимая оценка (практика и перспективы) Кузнецов Дмитрий Дмитриевич ddkspb@yandex.ru Ddk-spb.ruddkspb@yandex.ruDdk-spb.ru. - презентация

1 Встречная не независимая оценка (практика и перспективы) Кузнецов Дмитрий Дмитриевич

2 Социальные роли оценщика. Статья 1999 г. Оценщик - МЕДИАТОР Оценщик - КОНСУЛЬТАНТ Оценщик - АСТРОНОМ Оценщик – участник закупочной деятельности Оценщик - АДВАКАТ

3 Оценщик - АСТРОНОМ Стоимость существует объективно. Для её измерения строятся модели (математические). Сколько оценщиков – столько моделей и столько результатов оценки. Если нужна однозначность, то нужно фиксировать модель (алгоритм), как в Германии. Э.Деминг и его операционные определения. Законодатель в 135 ФЗ принял методически ошибочную концепцию Руслан Гринберг: англо-саксонская и германская экономические модели

4 Экспертная оценка (Кузнецов Д.Д.) обоснованных диапазонов стоимости для разных типов объектов оценки Тип объектаДиапазон ± 1Сверхгомогенные товары (конструктор ЛЕГО)10% 2Гомогенные товары (электронная техника)20% 3Сложные товары массового спроса (автомобили)25% 4Сложные объекты, широко представленные на рынке (квартиры)30% 5Реже представленные на рынке (торговые и офисные помещения)35% 6Системы, комплексы объектов (промышленная недвижимость)40% 7Земельные участки (не ИЖС)50% 8Производственные комплексы предприятий100% 9Закрытые компании 200% 10 Интеллектуальные компании 300% и более

5 Оценщик - КОНСУЛЬТАНТ С объектом надо что-то делать: развивать, продавать, сносить… Оценщик может построить модель объекта и проекта, просчитать варианты и исходы. Оценка эффективности инвестиционных проектов и её связь с оценкой активов. Оценщика отличает: Три подхода и много методов Постоянные обращения к РЫНКУ Необходимость подтверждать свои данные Оценщика отличает: Упрощенные (не всегда оправдано) методы и подходы (дисконтирование, износ..) Ультралиберальные взгляды. Рынок всегда прав. Высотный регламент. Псевдо независимость, деформированная профессиональная этика

6 Оценщик - АДВОКАТ Открыто встает на защиту интересов своего клиента. Аргумент – справедливость. Суд, арбитражный суд, третейский суд, комиссии… а) Опыт встречной оценки бизнеса для купли-продажи на примере крупного ОАО. Хабаровск (конференция СМАО 2010) б) Опыт оспаривания кадастровой стоимости земли поселений (методологический аспект). Комиссия Семинар «НП» 28 ноября 2012 в) Опыт оспаривания оценки экспертами банка. Круглый стол «УЦ УВЕРС» (декабрь 2011) г) Экспертиза на подтверждение стоимости Семинар «УЦ АВЕРС» ноябрь 2011

7 Количественная оценка ширины интервала обоснованных значений стоимости (на примере крупного ОАО) Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход Показатель затрат1,25Продажи1,50Сделка1,30 Индекс к.1,30Цена1,20Выбор аналога1,50 Прибыль1,20Издержки1,20Корректировка 11,20 Износ физический1,20Ставка дисконта1,50Корректировка 21,20 Износ моральный1,20Темпы роста1,30Корректировка 31,20 Износ внешний1,50 Корректировка 41,20 Произведение4,2 4,0 Расхождения внутри каждого подхода в условиях кризиса реально достигают 400%.

8 Количественная оценка ширины интервала обоснованных значений стоимости Примеры расчета параметров, влияющих на стоимость: 1. Расчет физического износа. Срок экономической жизни 100 лет, возраст - 50 лет. Если не учитывать стоимость денег во времени, износ 50%, иначе - 5%. 2. Если ставка дисконтирования летом %, то летом 2009 г. или 10-15%, или 25-30%.по мнению разных экспертов 3. Если выбирать «дорогие» аналоги, то результата будет в раза выше, нежели при выборе «дешевых» аналогов.

9 "Встречная экспертиза отчетов об оценке как инструмент формирования справедливой договорной цены при слияниях/поглощениях« (конференция СМАО 2010) Справедливая цена (стоимость) – это результат правильно организованного процесса оценки и переговоров по системе "Выиграл" - "Выиграл", когда обе стороны считают себя победителями. Продавец Оценщик 1 Продавец Оценщик 1 СРО 1 Покупатель Оценщик 2 Покупатель Оценщик 2 СРО 2 Концепция оценки Диапазон стоимости Цена сделки Отчеты Экспертиза

10 Оценка отчетов об оценке со стороны экспертов банка КритерииЭталонБракВес 1Количество независимых подходов (методов)6220% 2Количество аналогов20315% 3Количество "арифметических ошибок", влияющих на рез-т0315% 4Объем отчета % 5 Кол-во реализованных тестов по проверке правильности расчетов 5110% 6Кол-во переменных в анализе чувствительности4110% 7Кол-во использованных источников (книги, статьи, сайты)1005% 8Количество оценщиков, участвовавших в работе5110% 9Стаж старшего из оценщиков 153 5% Сумма100% По материалам круглого стола в УЦ «Аверс», декабрь 2011 г. Критерии оценки качества отчетов:

11 Соотношение рыночной стоимости и цены (исследования ГУИОН в области массовой оценки недвижимости в Санкт- Петербурге) Опыт ГУИОН: Методика массовой оценки арендных ставок (1997), Г.Греф, В.Жуковский, С.Грибовский Аттестация оценщиков государственной собственности Оценка помещений для выкупа Кадастровая оценка Выводы: Любая оценка – это моделирование Модели массовой оценки, как правило, более адекватны, чем модели индивидуальной оценки Критерии адекватности моделей в оценке: Объем и достоверность ИД Количество учитываемых факторов Адекватность интерпретации Результаты кадастровой оценки земли на примере ВРИ-9. Производственные, административные здания… КС баз =4 205 руб./кв. м.

12 Оценщик - МЕДИАТОР Может ли оценщик отражать обе (все) точки зрения? Нужно ли это делать? Как принимать решение в этих условиях? Сверхзадача оценщика: выслушать все мнения (в т.ч. и гипотетические), понять их, придать математическую форму, свести в единую систему, выявить важные факторы (общие и различные). Ключевая процедура – анализ чувствительности. «Прежде, чем объединиться, нам нужно размежеваться!» Буржуазная теория конвергенции. «Истина всегда посередине». «Самый сильный аргумент – возможность покинуть переговоры». «А своя точка зрения у тебя есть? Есть, но я её не разделяю!» Плюрализм в оценке. Блок-схема решения задачи

13 Подходы и методы расчета рыночной стоимости для поддержки процесса ведения переговоров Подходы и методы расчета рыночной стоимости для поддержки процесса ведения переговоров Анализ чувствительности – классификация параметров: 1.Не существенные 2.Существенные, но бесспорные 3.Существенные и спорные Анализ чувствительности – классификация параметров: 1.Не существенные 2.Существенные, но бесспорные 3.Существенные и спорные Качественный анализ объекта оценки, его ФУНКЦИОНАЛЬНОСТИ (ПОЛЕЗНОСТИ) Выбор наиболее эффективного использования (от 3 до 99 вариантов) Затратный подход – Разные методы расчета стоимости ЗУ и затрат на замещение Построение модели стоимости С=f(П1, …, Пn) Обсуждение третьей группы параметров. Компромиссное решение. Обсуждение третьей группы параметров. Компромиссное решение. Сравнительный - разные наборы аналогов и разные характеристики объекта оценки Доходный - разные сценарии (дерево решений и дерево событий) Принципиальный момент – количество и надежность аналогов. Разброс цен на гомогенные товары ±20%

14 Соотношение «ЦЕНА – КАЧЕСТВО» Зависимость «Цена – Качество» для крупных ЗУ На практике экспонента встречается чаще, чем прямая. Существует ли предельная полезность? Выводы: Ц-К метод лежит в русле «классических» методов оценки Ц-К отражает поведение разумного покупателя Ц-К перекидывает мост от теории управления стоимостью к теории управления качеством Ц-К дает шанс реальному сектору экономики Ц-К дает возможность любому собственнику стать эффективным. В том числе и государству. Ц-К устанавливает «правильную» обратную связь в управлении экономическими системами Ц-К может применяться в отсутствии рынка или в ситуациях, когда рынок несостоятелен (образование, медицина, оборона, экология) Ц-К выводит нас из тупика общества потребления

15 Перспективы развития соревновательных технологий в оценке Переход к модельному подходу не только в кадастровой, но и в индивидуальной оценке. Сравнение моделей по показателям Адекватности и Простоты Резкое сокращение объема отчетов. Анти бюрократические меры. Отчет = Таблицы + Графики + Комментарии. Не критика, а формулирование и реализация альтернатив в форме ЭЗ или Отчета. Анализ чувствительности ВХОД – МОДЕЛЬ – ВЫХОД. Выявление параметров, которые приводят к различиям в результатах. Обсуждение этих параметров. Открытость (публичность). Все отчеты – в ИНТЕРНЕТЕ на сайтах Оценщика и Оценочной компании, Заказчика. Как Закупки.

16 ВЫВОДЫ: ОД – часть российской экономики и как бизнес (мелкий) и как институт Мировой и российский кризис имеют свою методическую сторону. Развилка: неолиберализм или неокейнсеанство. Победа одной из концепций или синтез (конвергенция). Направления развития ценообразования в РФ: Кадастровая оценка и её оспаривание каждые 3-5 лет Оценка форма спора (в т.ч. судебного) Оценка как досудебная процедура Расчет (оценка) тарифов Развитие системы закупок Споры или сотрудничество. Оценка, ориентированная на качество

17 ЛИТЕРАТУРА (рекомендуемые авторы): Экономика, социология Руслан Гринберг – социодинамика Бузгалин А.В., Колганов А.И. - пределы капитала Росс Л., Нисбетт Р. Человек и ситуация. Менеджмент Рассел Акофф - искуство решения проблем Эдвард Деминг – управление качеством К. Джонс Методы проектирования Принятие решений Эдуард де Боно – думай, пока не поздно Томас Саати – метод анализа иерархий Гарий Азгальдов – квалиметрия Оценка Сергей Валдайцев – оценка инноваций Евгений Озеров – оценка недвижимости Анатолий Козырев – оценка НМА

18 Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Национальный совет по оценочной деятельности - член комитета по методологии и стандартам Аттестационный совета по оценке при КУГИ Санкт- Петербурга - член совета Сообщество профессионалов оценки - член совета и член экспертного совета Санкт-Петербургский научно-методический совет по оценке – заместитель председателя, руководитель комитета по аттестации и повышению квалификации Эксперт отчета по оценке кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге (2012 год) Специалист по надежности зданий и сооружений, к.т.н. по строительной механике ( ) Заведующий кафедрой проектирования объектов капитального строительства института повышения квалификации Минатома ( ) Доцент кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ ( ) Руководитель НИР по оценке эффективности деятельности предприятий «Газпрома» (2010) Автор методики проведения экспертизы на подтверждение стоимости (2011) Расчет начальной (максимальной) цены контракта для остатков строительства (2012) Авторские семинары по оценке, управлению стоимостью, экспертизе отчетов об оценке Советник «Кэпитал Консалтинг» «Петербургская недвижимость»