Круглый стол: «Роль ленд-девелопмента в формировании рынка земли и рынка инвестиционных площадок в России» 19 сентября 2007, г. Москва, Президент-Отель. - презентация

1 Круглый стол: «Роль ленд-девелопмента в формировании рынка земли и рынка инвестиционных площадок в России» 19 сентября 2007, г. Москва, Президент-Отель Основные проблемы ленд-девелопмента для развития малоэтажного строительства в России Мищенко Валерий Директор по развитию

2 ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ИНВЕСТИЦИОННО- СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЕКТ НА ЗАГОРОДНОМ РЫНКЕ? Это проект комплексного микрорайона застройки обширной территории с определенным набором социально-бытовых объектов

3 КАКОВЫ ОСНОВНЫЕ РИСКИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА? 1.Риски неправильности или неполноты оформления документации по земельному наделу. 2.Риски ограничений, возникающих в силу существующего негативного ближайшего окружения. 3.Риски негативного развития соседних территорий. 4.Наличие сетей, перспективные планы развития крупных транспортных узлов. Основные риски при реализации проекта связаны непосредственно с характеристиками самого земельного участка и могут быть минимизированы на стадии ленд-девелопмента:

4 3 ОСНОВНЫХ ВОПРОСА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА (1/4) 2. Сложные и непрозрачные процедуры согласования проектов и получения ТУ 3. Неясность, кто именно является инструментом развития и подготовки территорий к застройке 1. Непрозрачный рынок земли Необходимо разработать комплекс мероприятий по созданию прозрачного рынка земли в России. Необходима по сути легализация земельного рынка. Необходим регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно- строительных проектов и получением технических условий для застройщиков. Необходимо разработать критерии, которым должна соответствовать организация для получения преференций, объемы и перечень которых также должны быть переменными в зависимости от степени вовлеченности организации в приоритетный национальный проект.

5 Текущая ситуация Предложения по изменению 2. Сложные и непрозрачные процедуры согласования проектов и получения ТУ 3. Неясность, кто именно является инструментом развития и подготовки территорий к застройке 1. Непрозрачный рынок земли Рынок земли на сегодняшний день крайне не прозрачный. Для застройщиков вызывает много сложностей вопрос приобретения площадок под развитие, что в первую очередь связано с отсутствием нормального оборота земли. Крайне затруднено приобретение земельного участка по прямой сделке купли- продажи, процедура требует много времени и дополнительных расходов. 3 ОСНОВНЫХ ВОПРОСА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА (2/4) 1.Во-первых, существует много земли, которая находится в частных руках, но не используется по целевому назначению. Не смотря на принятый закон об изъятии подобного рода заброшенных и неиспользуемых земель, норма на практике не работает. 2.Во-вторых, пригодными для строительства землями могли бы стать массивы земель из Фондов перераспределения районов.

6 Текущая ситуация Предложения по изменению 2. Сложные и непрозрачные процедуры согласования проектов и получения ТУ 3. Неясность, кто именно является инструментом развития и подготовки территорий к застройке 1. Непрозрачный рынок земли Известно, что жилищное строительство может развиваться только на землях поселений с видом разрешенного использования ИЖС, либо на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «под дачное строительство». Мало того, что сама процедура изменения вида разрешенного использования, не говоря уже об изменении категории земельного участка, носит крайне сложный характер, требует серьезных вложений и занимает от 6 месяцев до 1,5 лет. 3 ОСНОВНЫХ ВОПРОСА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА (3/4) 1.Необходимо разработать регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов, и получением технических условий для застройщиков и девелоперов. 2.Районам необходимо провести зонирование территорий и определить зоны жилой застройки для ускорения последующей процедуры изменения категорий земель и вида разрешенного использования.

7 Пример: последовательность действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка 1.Решение Администрации района об изменении вида. 2.Акт выбора земельного участка под изменение вида. 3.Разработка раздела инвестиционного замысла «Оценка воздействия на окружающую среду» (ОВОС). 4.Согласование Акта выбора: ТУ от «Мосводоканала» на водоотведение согласование «Мособлводхоз» согласование МОБВУ справка «Геоцентр-Москва» о наличии (отсутствии) полезных ископаемых Акт обследования участка представителем «Росприроднадзора» района согласование ЦГСЭН района согласование ЦГСЭН Московской области согласование Министерства культуры Московской области справка о стоимости земли согласование кадастровой палаты согласование Госпожнадзора района согласование ГИБДД района протокол схода жителей окрестных поселков согласование Главы сельского округа согласование комитета по земельным ресурсам и землеустройство района (области) другие согласование (по необходимости) 5.Согласование управления архитектуры и градостроительства района. 6.Заключение ГЭЭ по материалам выбора земельного участка под изменение вида разрешённого использования. 7.Утверждение Акта выбора земельного участка Главой администрации района. 8.Постановление Главы администрации района об изменении вида использования под заявленные цели.

8 Текущая ситуация Предложения по изменению 2. Сложные и непрозрачные процедуры согласования проектов и получения ТУ 3. Неясность, кто именно является инструментом развития и подготовки территорий к застройке 1. Непрозрачный рынок земли Отсутствуют критерии отбора компаний, реализующих национальный проект и занимающихся развитием территорий. Далеко не каждая инвестиционно-строительная компания способна возводить «доступное» жилье, далеко не у каждого застройщика отработаны технологии поточного домостроения, не все понимают, как именно комплексно осваивать обширные территории и как правильно управлять процессом строительства, чтобы стоимость конечного продукта была приемлемой. 3 ОСНОВНЫХ ВОПРОСА ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА (4/4) Разработать критерии, которым должна соответствовать организация для получения преференций, объемы и перечень которых также должны быть переменными в зависимости от степени вовлеченности организации в приоритетный национальный проект. Данная система мер должна одновременно предусматривать введение жесткого регламента освоения территорий инвесторами.

9 Контакты: Мищенко Валерий , г. Москва Архангельский пер., д.6, стр.1 тел.: +7 (495) факс: +7 (495)