26.06.2012 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости Екатерина Медейко Партнер | CMS, Россия. - презентация

1 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости Екатерина Медейко Партнер | CMS, Россия

2 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | ТЦ в Москве | Открытие новых торговых центров в Москве В 2011 г. открыто 5 ТЦ, общей площадью кв.м. Это рекордно низкий показатель. В 2012 г. планировалось к открытию 16 ТЦ, общей площадью кв.м. На практике: не все открываются в срок!

3 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | ТЦ в Москве | Факторы замедления ввода в эксплуатацию ТЦ 3 Кризис 2008 – 2009 г.г. Политика руководства Москвы в отношении строительства в городе Практика ВАС РФ (Постановление 54) Ограничения по строительству крупных объектов в центре города Ревизия заключенных инвест. контрактов

4 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Постановление ВАС 54 Инвестиционные договоры выведены из практики. Вместо них: договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи как основные, договоры подряда и договоры о совместной деятельности. Возводимые объекты недвижимости могут быть предметом договора купли-продажи. «Легализованы» договоры купли-продажи будущих жилых помещений. Предложен ограниченный набор средств процессуальной защиты (видов исков). 4

5 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Новые проблемы инвесторов 5 Гражданско - правовые риски Договор купли-продажи Договор простого товарищества Существенно увеличен риск Инвестора остаться и без объекта, и без денег. Право собственности сначала возникает у Застройщика, а только потом у Инвестора. Последний не может обратиться в суд с иском о признании права собственности. Не четко сформулированы способы защиты прав товарищей. Инвестор может получить объект в собственность, если ЗУ или права аренды на него переданы в общее имущество. Если нет – собственность сначала возникает у Застройщика.

6 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Новые проблемы инвесторов Актуальная судебная практика: Основные споры касаются инвестиционных контрактов, заключенных с государственными и муниципальными органами. Основные регионы: Москва и Московская область. Текущий результат: отмена принятых по делу судебных актов и отправление на новое рассмотрение. Задача: необходимо квалифицировать инвестиционный контракт и разрешить спор в зависимости от квалификации. 6 Постановление 9 ААС (дело А / ) Инвест. контракт с Правительством Москвы – это смешанный договор: договор подряда в части строительства и договор купли- продажи в части распределения площадей. New

7 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Новые проблемы инвесторов Налоговый риск для застройщика 7 Минфин РФ (письмо от /15) Пленум 54 (абз. 2 п. 4, абз 4. п. 1) Реализация – это передача права собственности. Передача Застройщиком построенного объекта на баланс Инвестора операцией по реализации не является. Такая операция не требует уплаты Застройщиком НДС. Инвестор – это, как правило, покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимости. Для государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее. ВАЖНО! Определение ВАС РФ от N ВАС-1784/12 делу N А /2011 Подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ: не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. «Договор от является инвестиционным. Передача Застройщиком построенного объекта недвижимости Инвесторам произведена в рамках данного договора. Вывод: отсутствует операция, облагаемая НДС».

8 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Пути решения проблем инвесторов 8 Как инвесторам защитить свои права? По вновь заключаемым «инвестиционным» договорам По уже заключенным «инвестиционным» договорам Заключать договор простого товарищества ! Нужно урегулировать вопрос с правами товарищей на ЗУ Заключать договор участия в долевом строительстве ! Нужно соблюдать требования по 214-ФЗ Переоформить отношения по модели договора простого товарищества Переоформить отношения по модели договор участия в долевом строительстве

9 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Пути решения проблем инвесторов (по действующим договорам) 9 Переоформление по модели договора простого товарищества Плюсы: 1. Инвестор приобретает право собственности на построенный объект. 2. Инвестор сможет контролировать ход строительства. Минусы: 1. Потребуется «введение» Инвестора в инвестиционный контракт и в договор аренды ЗУ, заключенные с гос. органами. 2. Инвестор будет нести солидарно с застройщиком обязанности по данным договорам.

10 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Пути решения проблем инвесторов (по действующим договорам ) 10 Переоформление по модели договора участия в долевом строительстве Минусы: 1. Потребуется выполнение Застройщиком требований по 214-ФЗ. 2. Затраты на регистрацию в Росреестре такого договора. Плюсы: 1. Пользуется защитой по 214-ФЗ. 2. Не требуется участие гос. органов. 3. Не берет на себя обязательства по договорам, заключенным с государственными органами.

11 Проблемы инвесторов при оформлении недвижимости | Спасибо за внимание! Екатерина Медейко Партнер CMS, Россия T: E: 11 CMS, Россия Гоголевский бульвар, д Москва Т Ф