Оценка эффективности работы управляющих компаний ГОУ ВПО МГСУ ноябрь 2010 г.

Основные критерии эффективности эксплуатации Технические и организационно - технические 1. Безопасность : - пользования зданием и его оборудованием - нахождения в здании и на прилегающей территории 2. Уровень комфорта 1. Затраты на обеспечение безопасности и комфортных условий 2. Степень рационального использования природных и энергетических ресурсов Социально - экономические

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МДК ЗАО « Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт - Петербурга " Экополис "» ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Утверждено Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и ( или ) с перерывами, превышающими установленную продолжительность Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 г. Москва РЕГЛАМЕНТ ОФОРМЛЕНИЯ И ПРОВЕДЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ( ИЛИ ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 сентября 2007 г. N 831- ПП ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 г. Москва ПРОЕКТИРОВАНИЕ, СТРОИТЕЛЬСТВО И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, ПРЕДПРИЯТИЙ КОММУНАЛЬНО - БЫТОВОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ, УЧРЕЖДЕНИЙ ОБРАЗОВАНИЯ, КУЛЬТУРЫ, ОТДЫХА, СПОРТА Санитарно - эпидемиологические правила и нормативы Сан ПиН ПРАВИЛА ОБСЛЕДОВАНИЯ НЕСУЩИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ СП РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ НАДЕЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ПО ВНЕШНИМ ПРИЗНАКАМ ( ЦНИИПромзданий ) ГОССТРОЯ СССР Основные документы, определяющие цели и задачи технической эксплуатации объектов

Способы обеспечения качества эксплуатации здания Безопасность 1. Мониторинг технического состояния 2. Предупреждение преждевременного износа 3. Устранение физического износа Комфортные условия 1. Мониторинг технического состояния 2. Предупреждение преждевременного износа 3. Устранение физического износа 4. Оперативное устранение возникших неисправностей

Безотказность -это свойство объекта выполнять свои функции в течение какого- либо заданного промежутка времени без перерывов на восстановление. Долговечность – это свойство объекта сохранять работоспособность до наступления предельного состояния с необходимыми перерывами для технического обслуживания и ремонтов Ремонтопригодность – это свойство объекта, заключающееся в приспособленности к выполнению его ремонтов и технического обслуживания

Капитальный ремонт Капитальный ремонт предназначен для устранения морального и физического износа здания или его отдельных конструкций Р (0) t Момент проведения капитального ремонта После выполнении капитального ремонта безотказность объекта восстанавливается до состояния близкого к новому изделию

Текущий ремонт Р (0) t Момент проведения текущего ремонта А Б Текущие ремонты предназначены для предупреждения преждевременного износа элементов здания или восстановление их работоспособности После выполнении текущего ремонта безотказность объекта сохраняется на прежнем уровне

Современные подходы к количественной оценке эффективности работы управляющей компании По степени соответствия результатов нормативным требованиям По количеству нарушений ( Тверь ) Обслуживаемая площадь Количество нарушений, выявленных государственными надзорными органами Количество нарушений, выявленных собственниками Количество нарушений на 1000 кв. м. обслуживаемого фонда

По степени соответствия результатов нормативным требованиям Квалиметрическая ( Ульяновск ) Ульяновск Критерии качества работы управляющей компании по обеспечению технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущего и капитального ремонтов : - Наличие и состояние следующей технической документации на многоквартирный дом, находящийся в управлении - Наличие договоров управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда, оформленных в установленном порядке. - Наличие лицензий и иной разрешительной документации по обслуживанию жилищного фонда в случаях, установленных законодательством - Наличие описи ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, согласованной с собственником. - Поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. - Наличие решения собственников помещений об утверждении смет на проведение текущего и капитального ремонтов.

-Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом объёма и стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, оказанных управляющей организацией за истекший период. -Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом качества обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений. -Количество возбужденных Государственной жилищной инспекцией Ульяновской области дел об административных правонарушениях. -Количество выданных предписаний о прекращении и ( или ) устранении нарушений в области эксплуатации жилищно - коммунального хозяйства. -Соблюдение графика осмотра общего имущества, установленного договором на управление. -Соответствие температурно - влажностного режима нормативно - правовым актам Российской Федерации. - -Соблюдение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности Исправность освещения мест общего пользования.

Наличие сбора платежей за жилищно - коммунальные услуги в пределах процентов Процент сбора платежей за жилищно - коммунальные услуги Страхование ответственности управляющей компанией Принятие управляющей компанией мер по обеспечению исполнения своих обязательств : безотзывная банковская гарантия, залог депозита Наличие сертификата соответствия услуг в соответствии с международными стандартами ИСО , в том числе с системой « Росжилкоммунсертификация ». Критерии качества работы управляющей компании с собственниками, арендаторами, нанимателями Эффективность работы управляющей организации оценивается путём присвоения : 1 « единица » подпункту критерия, если работа управляющей организации оценена как положительная ; 0 ( ноль ) подпункту критерия, если работа управляющей организации в данном направлении ведётся слабо, либо не ведётся вообще. Если по результатам оценки управляющая организация набирает : 67 баллов (100 процентов ) - полное соответствие действующим правилам и нормам ( отличное качество работ и услуг по данному показателю ); баллов - хорошая организация работы управляющей организации ; баллов - удовлетворительный уровень предоставления услуг и работ по данному направлению ; ниже 33 баллов - несоответствие действующим нормам и правилам - неудовлетворительная оценка качества работы

Информационные требования Требования к аварийному обслуживанию Требования к качеству жилищных работ и услуг Требования к содержанию общего имущества жилых зданий Требования к содержанию придомовой территории Требования к содержанию мусоропроводов Требования к сбору и вывозу бытовых отходов Требования к содержанию зеленых насаждений Требования к содержанию и ремонту лифтов Нормативный уровень качества содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов Нормативный уровень качества является основным нормативом, обеспечивающим объем и периодичность жилищных работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от N 170. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от N 170 Качественная оценка ( Санкт - Петербург ) Петербург

ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАНОВЫХ И ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЭЛЕМЕНТОВ И ПОМЕЩЕНИЙ ЗДАНИЙ МДК Конструктивные элементы, отделка, домовое оборудование Профессия осматривающих рабочих Расчетное количество осмотров в год Вентиляционные каналы и шахты : в зданиях вентшахты и оголовки Каменщик или жестянщик ( в зависимости от конструкций ) 1 Холодное и горячее водоснабжение, канализация Слесарь - сантехник по мере необходимости Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий Слесарь - сантехник в соответствии с договором Центральное отопление Слесарь - сантехник 1 Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с под - тяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений Электромонтерв соответствии с договором

Критерии оценки работы управляющей компании 1) обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости; 2) работа с жителями и арендаторами; 3) работа с поставщиками и подрядчиками; 4) опыт работы, квалификация работников; 5) качество управления; 6) стабильность финансового положения.

Критерии качества работы с жителями и арендаторами 1. количество заключенных договоров; 2. количество расторгнутых договоров; 3. количество жалоб по договорам на обслуживание; 4. процент сбора платежей с населения; 5. количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг; 6. количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг; 7. средняя продолжительность проживания в жилом фонде; 8. количество жалоб на техобслуживание; 9. количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории; 10. количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования; 11. количество жалоб на уборку мусора; 12. количество жалоб на работу лифта; 13. количество жалоб на работу мусоропровода; 14. количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды; 15. количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение; 16. количество жалоб на водоотведение; 17. количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

Критерии качества работы с поставщиками и подрядчиками количество заключенных договоров; количество расторгнутых договоров; периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ; количество претендентов на выполнение определенного вида работ; наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда; стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг; количество претензий на отсутствие холодной или горячей воды; количество претензий на тепло-, электро-, газоснабжение; количество претензий на водоотведение; сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками; количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге; количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

Критерии, отражающие опыт работы и квалификацию работников : опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда наличие высшего образования у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по специальности наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности наличие у работников управляющей компании, осуществляющих технический надзор, Квалификационного сертификата соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании

ЦЕЛЕВАЯ СТРУКТУРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Цели первого уровня Цели второго уровня Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости Своевременное проведение техобслуживания и ремонта, надлежащая эксплуатация объекта Своевременное восстановление износа путем капремонта, модернизации, реконструкции Поддержание внешнего вида здания на высоком уровне Поиск альтернативных подрядчиков Организация обслуживания клиентов Заключение и ведение договоров с клиентами Организация работы с жалобами клиентов Участие в формировании программ социальной защиты клиентов Создание для них сервисных программ (программ дополнительных услуг) Обеспечение стабильного и безопасного функцио нирования объекта недвижимости Соблюдение действующего законодательства, технических, санитарных и других норм и правил Обеспечение сохранности имущества клиентов и собственника Обеспечение экономической безопасности Обеспечение безопасности клиентов и персонала Страхование имущества Обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем Создание системы слежения за состоянием объекта и его функционированием (мониторинг) Максимизация доходов от недвижимости Разработка программ повышения доходности объекта Сбор квартирной, арендной платы и других платежей Обеспечение сохранности денег Фиксирование задолженностей и организация работы с должниками Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости Разработка стратегии минимизации издержек Внедрение новых технологий Исследование рынка строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг, недвижимости Оптимизация запасов Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика) Участие в конкурсах Разработка и реализация маркетинговых программ Подбор квалифицированного персонала Создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика

Критерии качества управления количество претензий жилищной инспекции; средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность по вине управляющей компании); процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за отчетный период; показатель текучести кадров; количество отрицательных (положительных)отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников; количество отрицательных (положительных)отзывов об управленческом персонале компании со стороны жильцов; количество среди жильцов должников по оплате услуг; процент снижения (увеличения)издержек по управлению объектом недвижимости.

Оценка финансового состояния управляющей компании и его устойчивости выполняется на основе: - отчетного бухгалтерского баланса; - отчетов о прибылях и убытках, - движении капитала, - о движении денежных средств; - данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса

Критерии качества работы, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости 1. Наличие и состояние технической документации н находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры; 2. Наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда; 3. Объем работ по текущему ремонту; на основании осмотров и ВСН (р) 4. Наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации; 5. Улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ Обоснование: Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям При нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа, рассчитанных с использованием нормативных документов

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ Анализируя данные изменения физического износа здания в течение всего периода эксплуатации можно выделить некоторую область, ограниченную двумя кривыми линиями, соответствующими минимальным и максимальным значениям физического износа для различных периодов службы здания

Основные проблемы применения интегральных показателей и пути их совершенствования Критерии Коэффициент Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости 0,25 Работа с жителями и арендаторами 0,15 Работа с поставщиками и подрядчиками 0,15 Опыт работы, квалификация работников 0,10 Качество управления 0,15 Стабильность финансового положения 0,20

Отсутствие нормативных значений замены элементов ЖФ в договорных отношениях солидарно и с показателями качества (безотказности и долговечности) функционирования ЖФ. При этом важно отметить, что при поощрении исполнителей первично качество произведенных работ, но не качество ЖФ. Сложившаяся ситуация определяет возможность неоднократного проведение одних и тех же объемов работ применительно к одному ремонтно-строительному объекту. Более того, появляется возможность для произвольного определения объекта, сроков и видов проведения работ. Затратная структура управления в целом создает предпосылки для списания необоснованных затрат при снижении качества предоставляемых услуг, что является питательной средой для коррупции.

Дальнейшее совершенствование ( Ижевск, Тамбов ) Ижевск, Тамбов Ижевск, Тамбов правила признания услуги качественной, некачественной и неоказанной; процедуры контроля и фиксации нарушений; нормативные сроки устранения неисправностей и недоделок; правила снижения оплаты в случае нарушения качества и режима предоставления услуги; процедуры оформления снижения оплаты и выплаты компенсаций. характеристику видов нарушений по объектам (подвалы и технические подполья, входы в здание и лестничные клетки, крыши, наружные стены, окна и т.д., центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, вентиляция и пр.); порядок расчета и взыскания санкций (порядок применения, плательщики, размеры и сроки вынесения финансовых санкций); порядок использования средств от применения финансовых санкций; порядок стимулирования исполнителей при повышении качества ЖКУ

Предложения по стандартизации деятельности ЖКХ Функции Содержание функций Стандарты Планирование и прогнозирование качества параметров жилого фонда А) Паспортизация ЖФ и элементов внутридомового оборудования Б) Мониторинг состояния жилищно-ремонтных предприятий, ЖФ и внутридомового оборудования В) Составление прогноза качества параметров ЖФ Г) Планирование показателей параметров ЖФ и деятельности исполнителей «Порядок паспортизации ЖФ и элементов внутридомового оборудования»; «Порядок проведения мониторинга состояния жилищно-ремонтных предприятий, ЖФ и внутридомового оборудования»; «Порядок планирования показателей деятельности исполнителей по качеству параметров ЖФ»; Контроль генеральным подрядчиком А) Приемка и сдача выполненных работ Б) Проверка технического состояния конструкций и оборудования зданий В) Проверка санитарного и противопожарного состояния эксплуатируемых зданий и территорий Г) Осуществление контроля за соблюдением правил эксплуатации зданий арендаторами «Порядок проверки технического состояния конструкций зданий»; «Порядок проверки технического состояния инженерного оборудования зданий»; «Порядок проверки внешнего благоустройства придомовых территорий»; «Порядок проверки противопожарного состояния жилого фонда»; «Контроль за соблюдением правил эксплуатации зданий арендаторами»; «Организация входного контроля материалов, инвентаря, комплектующих изделий»; «Порядок приемки и сдачи выполненных работ» Организация приемки объектов в эксплуатацию А) Изучение технической и нормативной документации на принимаемые в эксплуатацию объекты Б) Проверка качества выполняемых работ в соответствии с проектом и техническими условиями, проверка наличия необходимой технической документации; В) Порядок заселения вновь принятого объекта; Г) Порядок проведения гарантийного ремонта. «Порядок приемки объектов в эксплуатацию» Технологическая подготовка работ Установление готовности исполнителей и средств к выполнению работ установленного качества для достижения должного уровня параметров жилищного фонда «Порядок проверки технического состояния и хранения оборудования, инвентаря, инструмента, уборочной техники» Материально- техническое обеспечение качества содержания жилищного фонда А) Своевременное обеспечение технологическим оборудованием (уборочной техникой), комплектующими изделиями, материалами, инструментом и инвентарем в соответствии с требованиями нормативно-технических документов; Б) Приемка, хранение и контроль за использованием материалов, рациональная организация складского хозяйства; В) Организация связей с поставщиками по качеству материалов и т.п. «Порядок обеспечения работ по содержанию жилищного фонда и его элементов документацией, материалами, комплектующими изделиями»; «Порядок приемки, хранения, контроля за расходованием материальных ценностей»; «Порядок организации взаимодействия с поставщиками» Подбор, расстановка, воспитание и обучение кадров А) Обеспечение кадрами необходимой квалификации; Б) Воспитание кадров, повышение их квалификации; В) Разработка программ обучения в соответствии с задачами повышения качества Г) Проведение аттестации кадров «Система подбора, расстановки, воспитания и обучения кадров»

Предложения по стандартизации деятельности ЖКХ 1234 Обеспечение и поддержание высокого уровня качества А) Разработка стандартов качества на предоставление ЖУ Б) Разработка стандартов качества на услуги социального найма В) Разработка положения о планово- предупредительных работах «Порядок разработки и изменения стандартов качества на предоставление ЖУ»; «Порядок разработки и изменения стандартов качества на услуги социального найма»; «Порядок разработки и изменения Положения о планово- предупредительных работах». Стимулирование повышения качества содержания жилищного фонда А) Моральное и материальное стимулирование работников с целью выполнения всех видов работ заданного уровня качества Б) Определение методов и форм морального и материального стимулирования отдельных исполнителей «Порядок морального и материального стимулирования исполнителей МЗ» Организация работ по выполнению стандартов качества ЖУ Внедрение и соблюдение стандартов, технических условий, правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, СНи Пов других документов «Порядок проверки соблюдения стандартов, Сни Пов и технических условий» Правовое обеспечение качества содержания жилищного фонда А) Организация работ по предоставлению ЖУ в соответствии с законодательством РФ и УР Б) Организация взаимодействия с исполнителями МЗ в соответствии с законодательством РФ УР В) Организация претензионно-исковой работы Г) Организация работ по взаимодействию с организациями независимой экспертизы «Функциональные обязанности по обеспечению качества эксплуатации жилищного фонда»; «Порядок организации взаимодействия с исполнителями МЗ»; «Порядок претензионно-исковой работы по устранению дефектов элементов жилых зданий» «Порядок разработки и внесения изменений в Положение об организации взаимодействия с организацией независимой экспертизы» 1234 Метрологическое обеспечение качества содержания жилищного фонда А) Обеспечение точности, единства, достоверности измерения качества выполненных работ Б) Надзор за состоянием средств измерений «Порядок организации контроля состояния контрольно- измерительных приборов и инструмента» Организация трудовой деятельности А) Внедрение системы бездефектного выполнения работ Б) Внедрение системы научной организации труда «Система бездефектного выполнения работ. Основные положения»; «Оценка качества труда рабочих и служащих»; «Обеспечение культуры проведения работ»; «Организация трудовой деятельности исполнителей» Охрана труда и техника безопасности А) Обеспечение снижения уровня производственного травматизма, улучшение охраны труда Б) Обеспечение контроля за соблюдением правил, норм, инструкций по технике безопасности «Система охраны труда и обеспечения работ по технике безопасности» Совершенствовани е работы с населением по месту жительства А) Работа с общественностью, детьми, подростками Б) Совершенствование работы с письмами, заявлениями и жалобами граждан «Организация работы с населением по месту жительства»

Схема управляющих воздействий на качество Единичные показатели качества работ Качество проведени я техническо го обслужива ния Качество проведени я плановых текущих ремонтов Качество проведени я планового капитально го ремонта Комплексный показатель качества, удельные веса единичных показателей в комплексном Качество комплекса работ 10%40%50%

Пример Единичн ые показател и качества ЖУ Температ урный режим в квартирах Влажност ный режим в квартирах Санитарн о- гигиениче ские условия в местах общего пользова ния Освещенн ость в местах общего пользова ния Эстетично сть мест общего пользова ния Температ урный режим в местах общего пользова ния Комплексный показатель качества, удельные веса единичных показателей в комплексном Качество предоставляемых жилищных услуг 30%20%15%10% 15%

Стандартизация показатель качества ЖУ; предельные отклонения показателя качества; параметры жилого дома, обеспечивающие качество жилищных услуг; отклонения параметров жилого дома от проектных; срок эффективной эксплуатации элементов жилого дома. Вид услуги Обеспечение проектного температурного режима в квартире Показатели качества услуги Температура воздуха в квартире во время отопительного сезона Значение показателя качества град.С Предельное значение для оценки услуги град.С Показатель качества наружных стен жилого дома Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций (наружных стен) Значение показателя качества Соответствует или не соответствует проектному значению

Особо важное значение имеет разработка стандарта на следующий вид услуги : обеспечение минимального эффективного срока эксплуатации элементов жилого дома Вид услуги Элемент жилого дома и внутридомового оборудования Виды работ Минимальный эффективный срок эксплуатации жилищного фонда (долговечность) 1. Обеспечение температурно- влажностного режима 2. Обеспечение конструктивной прочности 3. Обеспечение теплопроводности Стены внутри- подъездные Герметизация по графику межремонтного цикла 8 лет Обеспечение эффективного минимального срока эксплуатации Трубопровод горячей воды По графику межремонтного цикла 10 лет

Для реализации системы управления качеством: разработать и установить нормативы физического износа на каждую категорию(серию) жилых домов, их элементов, при которых возможна их эффективная эксплуатация или снос; разработать и установить нормативы потребления материально-технических и топливно-энергетических ресурсов на поддержание сохранности дома по каждой категории (серии) жилых домов, их элементов при минимальном эффективном сроке их эксплуатации. Физический износ в %Использование Преимущественный вид работ 0-15 эксплуатация Техническое обслуживание, текущий ремонт эксплуатация То же и капитальный ремонт эксплуатация Капитальный ремонт, модернизация эксплуатация Реконструкция Свыше 80 снос Строительство до ремонтапосле ремонтаснижение физического износа Элементы здания удельный вес в стоимости здания износобщий износ удельный вес в стоимости здания износобщий износ элементоввсего здания фундамент ы стены, перегородк и Перекрыти я Крыши Полы Проемы Отделка Внутренние инж. устройства Прочие элементы

Проблемы оценки физического износа ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ВСН 53-86(р)

Проблемы оценки физического износа

= 25% 50%

Проблемы оценки физического износа

Параметры, определяющие качество эксплуатации 1 – Величина отклонения параметра 2 – Продолжительность отклонения параметра 3 – Частота ( повторяемость ) отклонения параметра

Система ППР АП Система ППР ПС

По числу минимальных восстановлений

Управление качеством эксплуатации конструктивные и технологические особенности Техническое состояние объекта Стратегия службы эксплуатации Ремонтопригодность Безотказность долговечность Стратегия ремонтов Производительность Величина и продолжительность существования неисправности Частота возникновения неисправностей Загруженность эксплуатационной службы Показател и эксплуата ционной эффектив ности

Зависимость частот отказов и ремонтов от межремонтного периода Плановых Аварийных Всех типов

Стратегии ремонтов По календарной наработке По состоянию По заданному интервалу времени между двумя последовательными авариями Планирование ремонтов Снижение числа аварий Изменение эксплуатацион ных затрат Риск по 10 балльной шкале По календарной наработке До 45 % %3 По состоянию До 10% %8 По интервалу времени между двумя последовате льными авариями 10 – 39% %5

Общественно значимые экономические издержки, связанные с эксплуатацией объекта 1 – затраты, связанные с выполнением плановых и аварийных ремонтов 2 – издержки, вызванные неисправным состоянием 3- издержки, вызванные неполным использованием ресурса объекта Интенсивность эксплуатационных затрат

Оптимизация затрат, связанных с эксплуатацией объекта

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя : а ) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества ; б ) документы ( акты ) о приемке результатов работ ; в ) акты осмотра, проверки состояния ( испытания ) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома ( крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества ) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям ; г ) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно - коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика ( подрядчика ) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Автор :