ТСЖ – ЭФФЕКТИВНАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Атаманенко Сергей Александрович Председатель президиума Ростовской ассоциации ТСЖ 1

Эффективное управление многоквартирным домом основной вопрос современного этапа развития жилищно- коммунального хозяйства. Одной из важнейших целей реформы провозглашается улучшение качества жилой среды, что предполагает принципиально новые отношения между всеми участниками жилищных отношений: муниципальными властями, управляющими компаниями, поставщиками коммунальных и жилищных услуг и потребителями, т.е. жителями домов. Одним из становых хребтов реформы ЖКХ является формирование института эффективного собственника, несущего бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Однако за прошедшие годы реформ в стране так и не появился массовый «эффективный собственник помещения в МКД» не смотря на многочисленные лозунги и призывы. 2

Собственник чаще всего является униженным просителем, а не главным заказчиком жилищно-коммунальной услуги, несмотря на то, что он (СОБСТВЕННИК) является основным плательщиком и должен оплачивать только полученные услуги, а его заставляют заплатить за все затраты явные и скрытые, будущие и ошибочно начисленные и т.д. Эффективного собственника, взявшего на себя заботу по содержанию дома нельзя ставить в один ряд с собственниками, которые безразлично относятся к своему дому и не считают себя ответственными за состоянием общего имущества МКД. Разница между этими собственниками принципиальная и это ни как не поощряется. 3

К положительным моментам ТСЖ можно отнести следующее: ТСЖ это всегда чистый и благоустроенный двор, убранный подъезд. ТСЖ «Автомобилист» ТСЖ «Таганрогская 112 а» ТСЖ «Причал» 4

Собственники самостоятельно решают как, когда и каким способом осуществлять эксплуатацию своего многоквартирного дома. Грамотно решают как использовать общее имущество многоквартирного дома. Например, сдавать в аренду подвал, предоставлять места для рекламы в подъездах и стенах дома и т.д. Создание ТСЖ определяет условия к применению энергосберегающих технологий, бережному отношению к общему имуществу, своевременному проведению капитального ремонта. То есть собственники начинают думать об эффективном и экономном управлении своим многоквартирным домом. 5

К отрицательным моментам ТСЖ можно отнести: - Отсутствие инициативы жильцов в принятии решений о деятельности ТСЖ - один из самых существенных минусов. - Недостаточность у собственников знаний в сфере управления жилищным фондом. Часто происходит выбор председателя правления, ревизионной комиссии, не имеющих необходимых навыков и знаний, чтобы осуществлять возлагаемые на них функции. А за неграмотность председателя ТСЖ зачастую платят жильцы дома. - Должники. Если в доме проживают жильцы, имеющие плохую платежную дисциплину, то страдать будут добросовестные плательщики. Принятые последние поправки в Жилищный кодекс о платежной дисциплине и увеличении ставки пени (307-ФЗ от ) не решают данную проблему. - И самое главное. Многоквартирный дом –это один объект и множественность собственников, в том числе социальная неоднородность жильцов. Во всех без исключения многоквартирных домах проживают как богатые, так и бедные жильцы. При объединении жители часто сталкиваются с разными требованиями к эксплуатации и благоустройству дома. 6

Все же Товарищество собственников жилья (ТСЖ) на современном этапе - основное звено реформирования ЖКХ в рыночных условиях, в наибольшей степени заинтересовано в улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания. В тоже время широкое развитие данной формы домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны местных органов власти, решения выявляемых практикой недостатков, более четкого определения стимулов к созданию ТСЖ, а также самоорганизации жителей. Для создания ТСЖ очень важны однозначная позиция администрации муниципалитета и наличие пакета нормативных актов, регулирующих все аспекты создания и функционирования ТСЖ. Библиотечка председателя ТСЖ, Совета многоквартирного дома 7

В сложившихся условиях особенно важно, на наш взгляд, организовать эффективную систему подготовки профессиональных управленческих кадров для ТСЖ. Ассоциация полностью поддерживает предложение законодательно ввести сдачу квалификационного экзамена. Более 20 председателей правлений ТСЖ сдали квалификационный экзамен наравне с директорами управляющих организаций. Аттестат председателя ТСЖ «Грааль» Колычевой Н.Б. 8

Сегодня вопросы капитального ремонта и его кредитования приобретают все большую актуальность. Чем старше дом – тем больше он требует ухода, в т.ч. капитального ремонта. Но такой ремонт стоит больших денег. Выполняя федеральный и региональный законы о капитальном ремонте около 1260 МКД – открыли свой специальный счет. Такие ТСЖ берут ответственность за свой дом на себя, делают ремонт уже сейчас, не дожидаясь обесценивания денег, расплачиваясь обычными взносами на капремонт из расчета 6,20 рубля с 1 кв.м. На сегодняшний день банк «Центр-инвест» профинансировал энергоэффективный ремонт 72 многоквартирных дома на общую сумму более 86 млн. рублей, в т.ч. по новой схеме финансирования капремонта через спецсчета - 17,3 млн. рублей на ремонт 9 домов. Еще несколько заявок ТСЖ находятся на рассмотрении 9

Пример: проведение капитального ремонта до срока, запланированного региональной программой 2015 г Возврат кредита 2020 г 2022 г * За счет погашения кредита равными частями в течение всего срока, переплата по нему сопоставима с величиной ставки рефинансирования (8,25%) Пример: проведение капитального ремонта до срока, запланированного региональной программой 2015 г Возврат кредита 2020 г 2022 г * За счет погашения кредита равными частями в течение всего срока, переплата по нему сопоставима с величиной ставки рефинансирования (8,25%) Кредит в размере рублей* Капитальный ремонт проведен в 2015 году Год проведения капитального ремонта согласно областной программе Возврат кредита происходит за счет обязательных ежемесячных взносов на капитальный ремонт 10

Пример: расчет суммы кредита исходя из размера минимального взноса на капитальный ремонт кв.м 6,20 руб/кв.м Максимальный руб. размер 11 % в год кредита 60 месяцев руб. Пример: расчет суммы кредита исходя из размера минимального взноса на капитальный ремонт кв.м 6,20 руб/кв.м Максимальный руб. размер 11 % в год кредита 60 месяцев руб. Площадь дома Обязательный ежемесячный взнос на капремонт Совокупный ежемесячный платеж на спецсчет ТСЖ Процентная ставка по кредиту Срок кредита Ежемесячный платеж с или с кв. м – 5,93 руб рублей 11

ТСЖ «Ковчег XXI век» До проведения капитального ремонта После проведения капитального ремонта за счет кредитных средств 12

Ростовская ассоциация от имени ТСЖ обращается к высокому собранию Союза Российских городов и предлагает для обсуждения ряд возможных форм государственной поддержки, которые позволят увеличить объемы привлечения кредитных средств в сферу капремонтов ускоренными темпами. Среди них – механизмы субсидирования процентной ставки по таким кредитам, поручительства гарантийных фондов и возмещение части капитальных затрат при досрочном проведении ремонта. 13

Государство последовательно снимает с себя финансовую обузу, оставляя за собой право утверждать правила игры, которые, к сожалению, каждые полгода меняются. Что не идет на пользу ни государству, ни РСО, ни исполнителю жилищно-коммунальных услуг, ни собственнику. Предложение о введение норматива на ОДН не соответствует не только действующему законодательству, но здравому смыслу. Нельзя коммунальные услуги смешивать с жилищными. Как нет двух одинаковых людей, так нет и двух одинаковых домов, даже сданных в эксплуатацию в один день. Установка счетчиков коммунальных услуг обязательна в силу статьи 548 Гражданского кодекса РФ, статьи 13 Закона РФ «Об энергосбережении», Приказа Министерства энергетики РФ от 16 апреля 2010 г. N 178 «О порядке предложения установки счетчиков энергосберегающими организациями». 14

В немалом числе домов жители сбросились и эти узлы учёта купили, поставили, ввели в коммерческий учет. Теперь получается, они не нужны. Но самое главное любой норматив - это всегда усреднение, попытка стричь всех под одну гребёнку. Это все равно, что определить среднюю температуру по больнице. Другой пример. Прямые договора собственника помещения с ресурса- снабжающей организацией. В этом случае - кто будет поставщиком коммунальных услуг, кто их исполнителем, кто потребителем? Кто такой потребитель и может ли он быть абонентом? Все эти термины взяты из действующих законов и подзаконных актов, и их неоднозначное толкование создают серьезные проблемы при построении договорных отношений между организациями коммунального комплекса и конечными пользователями воды, тепла, газа, электричества и т.д. 15

Дальнейшая реализация преобразований в жилищно- коммунальной сфере требует четкого разделения жилищной и коммунальной составляющих. Но самое главное, необходимо четко понимать, что жилищно- коммунальное хозяйство - это отрасль экономическая. Значит к ней необходимо относиться как к экономике.

В феврале этого года Ростовская ассоциация ТСЖ отметила свое пятнадцатилетие. Министерство ЖКХ Ростовской области направило в наш адрес благодарность, глава Администрации города Ростова-на-Дону вручил благодарственное письмо, банк «Центр-инвест» вручил памятный знак о сотрудничестве. Ассоциация трижды получала президентские гранты на разработку и реализацию образовательных программ в сфере ЖКХ. Диск с последним проектом «У собственника-обязанности, у потребителя - права» имеется у вас в раздаточном материале. 17

Ростовская ассоциация Товариществ собственников жилья (РАТСЖ) г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 32 «а» Тел. (863) Сот