Система обязательств по предоставлению коммунальных услуг при способах управления МКД управляющей организацией и ТСЖ Сравнение подходов новой редакции Жилищного кодекса РФ и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. 354 Прокофьев Владилен Юрьевич Федеральный закон от 4 июня 2011 г. 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с )

Основания предоставления КУ Возмездные договоры с исполнителем заключают: 1) договоры управления МКД: собственники помещений с УО (ч.1 и 2 ст.162 ЖК, ППРФ 75 ) собственники помещений с УО (ч.1 и 2 ст.162 ЖК, ППРФ 75, п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354) ТСЖ (ЖСК) с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК) ТСЖ (ЖСК) с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК) ОМС с УО (ст. ч. 2 ст. 162, 163, ФЗ 94-ФЗ) ОМС с УО (ст. ч. 2 ст. 162, 163, ФЗ 94-ФЗ) 2) договоры о предоставлении коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК) 2) договоры о предоставлении коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК) с каждым отдельным собственником помещения в МКД (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч.5 и 6 ст.155 ЖК, п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354) 3) при непосредственном управлении - договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления собственников помещений с РСО (ч.2 ст. 164 ЖК) 3) при непосредственном управлении - договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления собственников помещений с РСО (ч.2 ст. 164 ЖК, п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354) 2

Управление МКД ТСЖ. Ответственность ТСЖ Изменения в Жилищный кодекс РФ Управление МКД ТСЖ. Ответственность ТСЖ Ст. 161, ч При управлении МКД ТСЖ/ЖСК указанные ТСЖ/ЖСК несут ответственность за содержание ОИМКД за выполнение всех услуг и (или) работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИМКД «и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», за предоставление [всех] КУ «в зависимости от уровня благоустройства данного дома», качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах 3

Уровень благоустройства УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. 354 П Р А В И Л А предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов I.Общие положения "степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома" - качественная характеристика МКД или жилого дома, определяемая наличием и составом ВДИС, обеспечивающих предоставление потребителям КУ тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких ВДИС 4

Обязательства УО по предоставлению КУ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) 5

Управление МКД управляющей организацией Ответственность УО Легитимность договора управления МКД Изменения в Жилищный кодекс РФ Управление МКД управляющей организацией Ответственность УО Легитимность договора управления МКД Ст. 161, ч При управлении МКД УО - УО несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за выполнение всех услуг и (или) работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИМКД «и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», за предоставление КУ «в зависимости от уровня благоустройства данного дома», качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах 6

Подпункт «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. 354 «…управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг 7

Кто исполнитель, если ТСЖ привлекает УО? Кто исполнитель, если ТСЖ привлекает УО? При заключении ТСЖ договора управления исполнителем является управляющая организация (это прямо указано в ч. 2 ст. 162 ЖК) 8

Кто отвечает за ВДИС: УО или РСО? Изменения в Жилищный кодекс РФ Кто отвечает за ВДИС: УО или РСО? Ст. 164, ч. 1 1 : При непосредственном управлении МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИМКД с УО собственники помещений в данном МКД заключают на основании решения общего собрания указанных собственников Ст. 164, ч. 1 2 : По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИМКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту ОИМКД 9 Ст. 161, ч. 11: В случае заключения договора управления МКД ТСЖ/ЖСК с УО коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются УО, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав ОИМКД

10 Изменения в Жилищный кодекс РФ Управляющей организации (в т.ч. индивидуальные предприниматели), осуществляющие управление многоквартирными домами, подрядные и специализированные организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на день вступления в силу ФЗ 123-ФЗ (16 июня 2011 г.), в 3-х месячный срок после дня вступления в силу ФЗ 123-ФЗ обязаны уведомить уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ * о начале осуществления соответствующих видов предпринимательской деятельности (ч. 6 ст. 8 ФЗ 123-ФЗ)_______________________________ * - прием и учет уведомлений ведут уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (ч. 2 ст. 20), а реестр уведомлений ведет уполномоченный ФОИВ (м.б., Минрегион РФ или Минэкономразвития РФ) ( п ст. 12)

11 Изменения в Жилищный кодекс РФ Изменение функций «ГЖИ» До 1 марта 2012 года ТСЖ обязаны представить ГЖИ заверенные председателями ТСЖ копии решений о создании таких ТСЖ, уставов ТСЖ, изменений, внесенных в уставы ТСЖ (ч. 3 ст. 8 ФЗ 123-ФЗ) До 1 марта 2013 года ГЖИ обязаны проверить вопросы* и принять меры**, указанные в ч. 4 ст. 8 ФЗ 123-ФЗ После 1 марта 2013 года ГЖИ обязаны постоянно проверять вопросы* и принимать меры**, указанные в ч. 3 ст. 20 ЖК

12 Результаты проверок ИГЖИ Пермского края В Пермском крае многоквартирных домов, из них более 16 тысяч домов находятся в ведении управляющих компаний. Остальные управляются ТСЖ. С первого марта проверено 240 УК и 1033 ТСЖ Каждая вторая управляющая компания (124 УК) и ТСЖ (558 ТСЖ) управляет жилым фондом неправомерно. Главные недостатки несоответствие договорных отношений требованиям ЖК договор управления не утвержден общим собранием собственников жилья. О выявленных нарушениях ИГЖН сообщила в муниципалитеты в полицию и прокуратуру. Руководство инспекции рекомендовало местным властям провести собрания собственников жилья, на которых надо решить вопрос о смене недобросовестных управляющих компаний.

13 Изменения в Жилищный кодекс РФ Изменение функций «ГЖИ» Проверка* в установленном Правительством РФ порядке (ч. 3 ст. 20): правомерность принятия ОСС решения о создании ТСЖ соответствие устава ТСЖ (с изм.) требованиям законодательства РФ правомерность избрания ОСЧ председателя правления ТСЖ и других членов правления ТСЖ правомерность принятия ОСС решения о выборе УО в целях заключения ДУ, утверждения условий этого договора и его заключения

14 Изменения в Жилищный кодекс РФ Изменение функций «ГЖИ » Выдача предписаний** ТСЖ об устранении нарушений в течение 6 месяцев при несоответствии устава ТСЖ (с изм.) законодательству РФ (ч. 4 ст. 20) В судебном порядке** ликвидирует ТСЖ, признает решения ОСС или ДУ недействительными - при неисполнении предписаний или выявлении нарушений порядка создания ТСЖ, выбора УО, утверждения условий и заключения ДУ (ч. 4 ст. 20) Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации ТСЖ/ЖСК, УО (ППРФ 731) (ч. 10 ст. 161)

15 Изменения в Жилищный кодекс РФ Изменение функций «ГЖИ» Ст. 161 ч. 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

16 Изменения в Жилищный кодекс РФ г) Изменение функций органов местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в МКД, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ/ЖСК о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК, организует проведение проверки деятельности УО в 5-ти дневный срок в порядке, установленном Минрегионом РФ (ч. 11 ст. 165)

17 Изменения в Жилищный кодекс РФ В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение УО условий договора управления МКД, ОМС не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном МКД для решения вопросов: о расторжении договора с такой УО и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным МКД

Изменения в Жилищный кодекс РФ Вопросы? 18