Способы управления многоквартирным домом

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 161) собственники жилья должны выбрать способ управления своим домом: непосредственное управление собственника ми помещений; управление товариществом собственников жилья (или жилищным кооперативом); управление управляющей организацией.

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений При данном способе управления каждым собственником помещения в доме от своего имени заключаются договора со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений.

Рис. Механизм непосредственного управления собственниками жилья

Организационная сложность в реализации данного способа заключается в том, что при составлении договора с предприятием- подрядчиком необходимо следить за тем, чтобы собственники, указанные в договоре, впоследствии его все подписали. Договор, в котором будут указаны собственники (как одна из сторон), неподписанный хотя бы одним из них, будет считаться недействительным. Для устранения вышеуказанной проблемы ЖК РФ предлагает собственникам возможность на общем собрании избрать доверенное лицо, который будет заключать договора с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками.

Рис. 2. Механизм непосредственного управления собственниками многоквартирным домом через доверенное лицо Рис. 2. Механизм непосредственного управления собственниками многоквартирным домом через доверенное лицо

Организационные факторы, влияющие на качество ЖКУ при данном способе управления, представлены в таблице 1 Внутренние сильные стороны Внутренние слабые стороны прямые договоры между организациями- поставщиками коммунальных услуг и собственниками; персональная ответственность каждого собственника перед поставщиками коммунальных услуг. организационная сложность управления при большом количестве собственников; отсутствие оперативности в принятии решений; невозможность получения кредита; прямая зависимость от конфликтов внутри дома (среди собственников); нет механизма накопления средств на проведение капитального ремонта; отсутствие лица, защищающего без специальных полномочий права и интересы собственников.

Внешние возможности Внешние угрозы осуществление управления домом через доверенное лицо; непосредственный контроль собственником жилья качества ЖКУ на основании подписанного договора с поставщиком услуг и нормативных актов отказ организаций-поставщиков коммунальных услуг в заключении договоров поставки из-за отсутствия методологии заключения с собственниками прямых догово ров (особенно в части холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления); отсутствие средств на проведение капитального ремонта.

Способ 2. Создание товарищества собственников жилья Рис.3 Управление домом при создании ТСЖ

Таблица 2. Анализ управления товариществом собственников жилья Внутренние сильные стороны Внутренние слабые стороны оперативность в принятии решений; возможность регулирования кадровой политики (в отношении нанимаемых работников); внутренний контроль финансово- хозяйственной деятельности; все собираемые средства расходуются непосредс твенно на конкретный дом; возможность выбора подрядчиков. недостаточность средств ТСЖ для осуществления эффективной деятельности; плохая платежная дисциплина у собственников; собственники несут дополнительные расходы из-за неплательщиков; плохое техническое состояние значительной доли многоквартирных домов; отсутствие документации на дом, неисправность или отсутствие приборов учета; неправильные технические и проектные решения; отсутствие необходимых знаний в области управления у председателя правления и членов правления; общая пассивность и равнодушие граждан; сочетание в одном доме людей с разным уровнем доход а и различных групп потребителей; прямая зависимость от конфликтов внутри дома (среди собственников); практически всегда присутствие в доме группы оппозиционно настроенных (по отношению к ТСЖ) собственников.

Внешние возможности Внешние угрозы расширение имущественного комплек са путем вовлечения (приема) в ТСЖ собственников из соседних мн огоквартирных домов; получение кредита; получение бюджетных средств на капитальный ремонт дома; отсутствие четкого механизма регистрации общего имущества; несовершенство судебной практики по вопросам, касающимся деятельности ТСЖ; отсутствие необходимой нормативно- технической и методической литературы; нет должного содействия ТСЖ со стороны органов местного самоуправления. не отрегулированы налоговые взаимоотношения; несвоевременность возмещения товариществу бюджетных средств на компенсацию льгот;

Внешние возможности Внешние угрозы оказание собственникам помещений в доме дополнительных услуг (при условии хорошо организованного своего эксплуатационного участка); совместно с другими ТСЖ создание объединения (с правами юридического лица) для более эффективного решения задач управления, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества отказ собственников нежилых помещений в доме от участия в расходах по содержанию и ремонту об щего имущества в доме; отсутствие реальных схем взаимного кред итования капитального ремонта домов; отсутствие насыщенного рынка профессио нальных управляющих многоквартирными домами, рабочих по комплексному ремон ту и обслуживанию дома и сетей; деятельность информационно- методических центров, оказывающих конс алтинговые услуги ТСЖ и населению, зачастую носит противоречивый характер.

Способ 3. Управление домом управляющей организацией Рис. 4. Управление домом при выборе управляющей компании.

Таблица 3. Анализ управления домом управляющей организацией Внутренние сильные стороны Внутренние слабые стороны профессиональный кадровый состав; наличие материальной базы (производственные фонды, станки, инструмент, техника и т.п.); большой уставной капитал - гарантия ответственности перед собственниками; независимость от внутренних (между собственниками) конфликтов в доме; незаинтересованность в проведении оргтехмероприятий, направленных на снижение для населения уровня оплаты за жил ое помещение и коммунальн. услуги; отсутствие внутренней системы управления качеством услуг (общая тенденция); отсутствие целей и планов развития управляющих организаций (общая тенденция).

Внешние возможности Внешние угрозы получение кредита; получение бюджетных средств; оказание собственникам дополнительных услуг. нерегулируемая возможность (право) у собственников изменения способа управлен ия своим домом; "погоня" за долей рынка может привести к общему с нижению качества услуг.

Плюсы решения в пользу управляющей организации в том, что собственникам самим ничего не надо делать, только заключить договор с управляющей организацией (на срок от одного до 5 лет), все остальное она сделает сама. Минусы же в том, что если собственникам что-то не понравится в работе управляющей организации, то разорвать договорные отношения с ней до окончания срока договора трудно. Фактически придется выполнять все поставленные условия вплоть до истечения договора.

Выбор в пользу того или иного способа управления зависит от таких факторов как количество квартир в доме, инициативность и активность собственников жилья в решении вопросов содержания дома, состояние жилищного фонда, тарифы на услуги управляющих компаний, платежеспособность собственников и другие.

Успехов Вам во всех начинаниях!