Фундаментальные, спекулятивные и психологические факторы на рынке жилья. Центр исследований и аналитики Группы Компаний Бюллетень Недвижимости Санкт-Петербург, 2009 г.

Факторы, влияющие на рынок жилья Фундаментальные факторы Спекулятивные факторы Психологические факторы Определяют правила игры на рынке и основные тренды. Могут оказывать влияние на основные тренды в сегментах рынка Существенно влияют на краткосрочные тенденции

Фундаментальные факторы Низкая обеспеченность жильем. Необходимость улучшения жилищных условий. Бесплатная приватизация. Существующий жилой фонд, ввод нового жилья. Объем накоплений граждан. Текущий доход и структура расходов домохозяйств. Возможность использования заемных средств. Миграционные и демографические факторы. Городские программы помощи очередникам. Изменения в законодательстве.

Низкая обеспеченность жильем. Необходимость улучшения жилищных условий. Бесплатная приватизация. Большинство жителей Санкт- Петербурга владеют жильем На рынке преобладают обменные схемы В годовом исчислении количество сделок стабильно Миграция на стабильном уровне Доля иногородних покупателей 15-17%

Существующий жилой фонд, ввод нового жилья. Активность рынка в «новых домах» выше, чем в «старом» фонде. При сохранении темпов ввода уже к 2013 году объем предложения квартир в новых домах достигнет 50% Возникновение конкуренции между «новой» вторичкой и первичным рынком Существующий жилой фонд: 111 млн кв.м Ежегодный ввод: млн кв.м «Нового» жилья (постройки с 1996 года): 20 млн кв.м или 19%

Объем накоплений граждан. Структура расходов домохозяйств. Доля «богатых» людей в Санкт-Петербурге около 7% С учетом домохозяйств, людей вовлеченных в рынок по «необменной» схеме – 15% Отсутствие реальных данных о доходах и структуре домохозяйств затрудняет проведение исследований. Рынок строящегося жилья ориентирован на богатых людей и их домохозяйства.

Текущий доход. Квартиры покупают на накопления, а не на текущий доход. На текущий доход квартиры снимают. Размер арендной платы - хороший индикатор текущего дохода активного населения. Размер арендной платы не сопоставим с ценами на квартиры. Разрыв увеличивался последние 5 лет. Платежи по ипотеке выше арендной платы на % Доходность от сдачи в аренду сейчас на уровне 5%. Это очень низкий показатель.

Возможность использования заемных средств. Возможность использования кредитных ресурсов расширяет круг потенциальных участников рынка. Доступные кредиты раздувают «ипотечный пузырь» Доля ипотечных сделок на рынке Санкт-Петербурга в начале 2008 года – 20% Доля заемных денег на рынке – 30% Резкое снижение объема ипотеки приводит к резкому снижению денежной массы на рынке и снижению цен.

Прогноз, основанный на фундаментальных факторах. Будем жить «на свои» Доходы не растут, объем денег на рынке сокращается Цены будут снижаться

Спекулятивные факторы. Частные лица. Покупка квартиры – в России безальтернативный способ сбережения накоплений По-настоящему «инвестиционных» сделок не более 2% Много квартир покупается «сыну на свадьбу» Неопределенность на валютном рынке активизирует покупки

Спекулятивные факторы. Крупные инвесторы. Крупные инвестиции в тот или иной сектор недвижимости увеличивают интерес к сегменту. СМИ «раскручивают» рынок. Появляются целые инвестиционные сегменты. Возникает инвестиционный пузырь. Строители из маркетинговых соображений могут придерживать квартиры «Временные продажи» - использование коротких денег под залог строящегося жилья ( гг)

Психологические факторы Мало объективной информации. «Генетическое» восприятие дефицита. Мифология рынка жилья. Неуверенность в завтрашнем дне. Давление со стороны СМИ. По поведению и высказываниям посетителей форума четко прослеживается изменение отношения горожан к происходящему на рынке.

Корректировка прогноза. (оптимистическая) Окончание периода «шока» Приход на рынок денег «из банковских ячеек» Взвешенный и прагматичный подход покупателя

Спасибо! Сергей Бобашев 2009 год. Группа «Компаний Бюллетень Недвижимости»