Круглый стол по теме: «Стратегия городского и регионального развития: опыт, лучшие практики» Повышение качества градостроительных решений на основе применения методов оценки их экономической эффективности А.Н. Береговских, Член Общественного Совета при Минрегионе России Руководитель Комитета ГИС – Ассоциации Зам. Председателя Совета НГГ Советник РААСН Генеральный директор ООО «ИТП «Град» МЕЖДУНАРОДНАЯ АССАМБЛЕЯ СТОЛИЦ И КРУПНЫХ ГОРОДОВ III Международный Форум «Мегаполис: XXI век – Пространственное развитие городов: реалии и перспективы» Москва –22 декабря 2011

Повышение качества градостроительных решений на основе применения методов оценки их экономической эффективности. План выступления: Цели и задачи управления развитием территорий и градостроительного проектирования. Существующие проблемы и противоречия градостроительного и земельного законодательства, препятствующие как территориальному планированию в интересах социально-экономического развития. Предложения по преодолению проблем.

ОБЩЕСТВО Исполнительная власть Законодательная власть Система управления развитием территорий РФ ТЕРРИТОРИЯ Информация о состоянии территории Социально-экономическое и территориальное планирование Градостроительная документация Проектная документация Строительство и реконструкция Эксплуатация Информационно- Аналитическая Система Управления Градостроительным Развитием Территории РФ УПРАВЛЕНИЕ Цель – обеспечить инструменты эффективной реализации стратегических решений государственной политики

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМ РАЗВИТИЕМ ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (после внесения изменений в ГрадК РФ 20 марта 2011 г.) Стратегия СЭР Долгосрочные целевые программы СЭР Мониторинг градостроительного развития территории БЮДЖЕТ Иные документы градостроительного регулирования ИПДИПД Система расчета и взимания платежей Экономическое стимулирование использования территории Установление прав на использование территории Инвестиции в развитие территории Земельный налог и арендная плата Территория города Долгосрочные целевые программы ГР Градостроительные планы земельных участков Генеральный план Правила землепользования и застройки Проекты планировки и межевания МНГПМНГПМНГПМНГП РНГПРНГПРНГПРНГП

АКТУАЛЬНОСТЬ ПОВЫШЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ТЕРРИТОРИИ И НЕДВИЖИМОСТЬЮ НЕРЕШЕННЫЕ ВОПРОСЫ НЕОБХОДИМА КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ОЦЕНКА БУДУЩЕГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА ОТ ПРИНИМАЕМЫХ УЖЕ СЕГОДНЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ! РЕАЛИЗАЦИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ВСЕ БОЛЬШЕ ЗАВИСИТ ОТ ЧАСТНОГО КАПИТАЛА КАК УБЕДИТЬ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ ВКЛАДЫВАТЬ СРЕДСТВА В РЕАЛИЗАЦИЮ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ? КАК МУНИЦИПАЛИТЕТУ ПОБЕДИТЬ В «КОНКУРЕНТНОЙ» БОРЬБЕ ЗА РЕГИОНАЛЬНЫЕ И ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ?

ПОКАЗАТЕЛИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ В УПРАВЛЕНИИ РАЗВИТИЕМ ГОРОДА: Планирование освоения территорий жилой застройки в г. Тюмень ПОКАЗАТЕЛИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ В УПРАВЛЕНИИ РАЗВИТИЕМ ГОРОДА: Планирование освоения территорий жилой застройки в г. Тюмень Факторы градостроительной ценности территории Удельный показатель рыночной стоимости объектов недвижимости (УПРСОН) Потенциальная прибыль от продажи объекта недвижимости данного вида использования Потенциальный прирост стоимости объекта недвижимости в результате реализации градостроительных решений Задача: Разработка базовой модели расчета градостроительной ценности Задача: Подготовка плана реализации генерального плана и проектов планировки территорий жилой застройки Потенциальная бюджетная эффективность инвестиций в объект недвижимости Общая экономическая эффективность реализации градостроительных решений Капитализация территории Потенциальная коммерческая рентабельность инвестиций в объект недвижимости Дополнительные показатели Показатель коммерческой эффективности Показатель социальной эффективности

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ (на примере г. Тюмени) ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ (на примере г. Тюмени) Данные о стоимости квартир в г. Тюмень, на текущий момент получены методом сбора информации из открытых источников. К таковым относятся данные сайтов различных риэлтерских агентств, газеты и др. В качестве генеральной совокупности выступают цены за 1 кв. м жилья в панельных домах в различных районах г. Тюмень. База данных об объектах градостроительной деятельности г. Тюмень ОИБД

Обработка исходных данных До обработки цена за 1 кв. м. г. Тюмени находится в диапазоне от 0 до 130 тыс.руб., после отбраковки грубых результатов наблюдения была получена выборка, со значениями элементов в диапазоне от 35 до 65 тыс.руб. Таким образом, данные систематизированы и нет разброса в значениях выборки. Для выявления грубых ошибок были использованы эвристический и статистический способы отбраковки. Грубые ошибки

Определение нормальности распределения исходных данных Необходимо подтверждение гипотезы нормальности распределения выборочных данных о ценах для корректного применения корреляционно- регрессионных методов при последующем анализе В ходе проведения ряда проверок на нормальность выборки использовались критерий среднего абсолютного отклонения, критерий Дэвида-Хартли-Пирсона, критерий χ 2 (хи-квадрат). В результате, доказано, что полученная выборка имеет нормальное распределение

Визуализация поиска решения Для пространственной «привязки» информации об объектах жилищного фонда и факторов градостроительной ценности использована база данных об объектах градостроительной деятельности г. Тюмень ОИБД В итоге сформировано покрытие карты города Тюмень точками, которые содержат в себе данные о местоположении жилого помещения и о его цене (тыс. руб. за 1 кв.м) Для каждого элемента полученной выборки значений цен 1 кв. м. жилья расставляются точки на карте г. Тюмень в соответствии с информацией об адресе дома.

Факторы градостроительной ценности территории города Факторы удаленности Удаленность от центра города. Удаленность от функциональных зон торгового, административно-делового, культурно-досугового, спортивного назначения. Удаленность от различных объектов социально-культурно- бытового назначения (филиалов СберБанка РФ, предприятий торговли, детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ и пр.) Удаленность от городской дорожной сети Удаленность от железной дороги Удаленность от гаражей для индивидуального транспорта Удаленность от автостоянок постоянного хранения индивидуального транспорта Удаленность от остановок общественного транспорта Обеспеченность объектами общественно-делового назначения. Обеспеченность остановками общественного транспорта Экологическая обстановка Криминогенная обстановка Факторы обеспеченности Обеспеченность зонами обслуживания объектами инженерной инфраструктуры

Графических анализ факторов обеспеченности и удаленности: современная ситуация и принятые градостроительные решения Комплекс данных об обеспеченности точечными объектами. Итоговая растровая поверхность содержит в каждой точке информацию о количестве объектов, находящихся вокруг заданной точки на определенном расстоянии (радиусе доступности). Комплекс данных об обеспеченности площадными (нелинейнообразными) объектами строятся для площадных объектов. Итоговая растровая поверхность будет покрывать часть территории, попадающую в заданную зону. Комплекс данных об удаленности от точечных объектов. Итоговая растровая поверхность в каждой своей точке содержит информацию о минимальном расстоянии, на которое она удалена от объекта. Комплекс данных об удаленности от линейнообразных площадных объектов. Итоговая растровая поверхность в каждой своей точке содержит информацию о минимальном расстоянии, на которое она удалена от объекта. БАЗА ДАННЫХ ОБ ОБЪЕКТАХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Построение растровых поверхностей удаленности от объектов социально-культурно-бытового назначения Построение растровых поверхностей удаленности от объектов социально-культурно-бытового назначения Для каждого вида объектов при помощи специального программного обеспечения строится растровая поверхность, имеющая матричную форму предоставления данных: Каждой из точек поверхности присваиваются значения по анализируемым параметрам Для каждого вида объектов при помощи специального программного обеспечения строится растровая поверхность, имеющая матричную форму предоставления данных: Каждой из точек поверхности присваиваются значения по анализируемым параметрам Произвольная точка, отмеченная на карте, несет информацию о минимальном расстоянии на которое она удалена от объекта

ПОСТРОЕНИЕ РАСТРОВЫХ ПОВЕРХНОСТЕЙ УДАЛЕННОСТИ ОТ ГОРОДСКОЙ ДОРОЖНОЙ СЕТИ ПОСТРОЕНИЕ РАСТРОВЫХ ПОВЕРХНОСТЕЙ УДАЛЕННОСТИ ОТ ГОРОДСКОЙ ДОРОЖНОЙ СЕТИ

Построение растровых поверхностей обеспеченности площадными объектами. Построение растровых поверхностей обеспеченности площадными объектами. Построенная поверхность отображает, какие территории города обеспечены газом, водой, водоотведением, каков уровень криминогенности на конкретной территории города, попадание в санитарно- защитные зоны.

Показатели градостроительной ценности территории Удельный показатель рыночной стоимости объектов недвижимости (УПРСОН), тыс. руб. / кв.м. площади объекта недвижимости 1. Обеспечение оптимального взаимного расположения объектов градостроительного регулирования, при котором их суммарная стоимость максимальна. 2. Применение удельных показателей рыночной стоимости объектов недвижимости (далее также – УПРСОН) как интегральных индикаторов изменения градостроительной ситуации. 3. Расчет величин ставок земельного налога, арендной платы за землю, налога на имущество и, впоследствии, единого налога на недвижимость на основе комплексного учета факторов градостроительной ценности территории. Получено уравнение многофакторной регрессии, установившая зависимость: УПРСОН = f (X 1, X 2, X 3, X 4, X 5, X 6 ) где: Y – цена квартиры за 1 кв. м; X 1 – удаленность от функциональной зоны административно-делового назначения; X 2 – обеспеченность объектами общественно-делового назначения в определенном радиусе; X 3 – удаленность от предприятий общественного питания; X 4 – удаленность от центра города; X 5 – удаленность от аптек; X 6 – обеспеченность зонами обслуживания водоснабжения. Под действием факторов градостроительной ценности удельный показатель рыночной стоимости в г. Тюмень в среднем по всем микрорайонам в период до 2040 г. достигнет 40 тыс. руб. Таким образом, ожидаемый прирост этого показателя за счет реализации всех основных градостроительных решений в течение расчетного срока составит до 10%.

Оценка распределения по территории рыночной стоимости объектов недвижимости в настоящее время и на расчетный срок реализации генерального плана г. Тюмень, руб. за 1 кв.м. общей площади (в ценах 2010 г.) Средняя цена жилья: 38,3 руб./кв.м. Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 57,5 руб./кв.м. Средняя цена жилья: 38,3 руб./кв.м. Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 57,5 руб./кв.м. Современное состояние Расчетный срок Средняя цена жилья: 39,7 руб./кв.м. Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 59,5 руб./кв.м. Средняя цена жилья: 39,7 руб./кв.м. Средняя цена объекта коммерческой недвижимости: 59,5 руб./кв.м.

ЗАТРАТЫ ЧАСТНОГО ИНВЕСТОРА (На примере ГО Тюмень) Виды затрат частного девелопера: Затраты на инженерную инфраструктуру – 13,3 % Затраты на транспортную инфраструктуру – 9,4 % Затраты на инженерную подготовку – 0,3 % Затраты на строительство объектов капитального строительства социально- культурно-бытового назначения – 15,6 % Затраты на реконструкцию объектов капитального строительства социально- культурно-бытового назначения – 0,6 % Затраты на строительство новых объектов жилищного фонда – 60 % Затраты на снос объектов ликвидируемого жилищного фонда – 0,8 % Суммарные затраты частных девелоперов по освоению всей территории города в период до 2040 г. составят около 571,38 млрд.руб., при этом 85% этих затрат касаются микрорайонов с новым жилищным строительством. Средняя сумма затрат в на 1 жилой микрорайон – 2,74 млрд. руб.

Схема рентабельности освоения территории г. Тюмени Значение коэффициента рентабельности - более 90 % - от 80 до 90 % - от 70 до 80 % - от 60 до 70 % - от 50 до 60 % - от 40 до 50 % - от 30 до 40 % - от 20 до 30 % - от 10 до 20 % -менее 10 % - новое строительство не предусмотрено

Этапы реализации генерального плана г. Тюмени, установленные на основе показателей рентабельности освоения территорий микрорайонов 1 этап реализации ( гг.) 2 этап реализации ( гг.) 3 этап реализации ( гг.) 4 этап реализации ( гг.) 5 этап реализации ( гг.) 6 этап реализации ( гг.)

Выводы и предложения – СОЗДАНИЕ КОМПЛЕКСНОЙ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМ РАЗВИТИЕМ (ИАС УГРТ) С ЦЕЛЬЮ СОЗДАНИЯ БЛАГОПРИЯТНОЙ СРЕДЫ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ 1.НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ, НОРМАТИВНО-ТХНИЧЕСКОЕ И МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ 1.ОРГАНИЗАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕННИЕ – МЕХАНИЗМЫ, РЕГЛАМЕНТЫ ИСПОЛНЕНИЯ ФУНКЦИЙ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ 1.СОЗДАНИЕ ИНФОРМАЦИОННОГО РЕСУРСА – ДАННЫЕ О СОВРЕМЕННОМ СОСТОЯНИИ, ВЕСЬ КОМПЛЕКС ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТАХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ 1.СОЗДАНИЕ ИНФОРМАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Москва – 22 декабря 2011 года Член Общественного Совета Минрегионразвития России зам. председателя совета Национальной гильдии градостроителей руководитель комитета территориального планирования ГИС-Ассоциации генеральный директор ИТП «Град» Анна Николаевна Береговских Россия, Омск