Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Проблемы и перспективы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Проблемы и перспективы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Центр оценки Петербургская Недвижимость 5 июня 2013 г. 1

Кадастровая стоимость недвижимости Кадастровая оценка недвижимости – самый грандиозный оценочный проект в современной России по своим масштабам социально-экономическим последствиям. Он находится пока в начальной стадии… Все юридические и физические лица являются субъектами этой оценки и заинтересованы в её результатах. В этом проекте отражаются все основные пороки и перспективы российской общественной и экономической жизни. (примитивизация экономики, игнорирование социальной эффективности инвестиционных проектов, деградация экспертной деятельности, бюрократизация систем управления как государственных, так и частых) 2

Констатация фактов (минус): 1.Законодатель остается в наивной уверенности, что квалифицированная и добросовестная оценка рыночной стоимости объективна (не зависит от субъекта и цели оценки и приводит к точному результату). Следователи и судьи так не считают. 2.У большинства граждан России нет уверенности в том, что пользователь недвижимости (жилья) должен платить налог, имея базой рыночную стоимость, как наиболее вероятную цену продажи. 3.В России формально нет справедливой стоимости. Она отожествляется с рыночной. Игнорирования человека как субъекта экономики (безуспешное). Ожидания, доверие, «истории» – реально наблюдаются в экономке всех «рыночных» стран (Дж. Акерлоф). 4.Мы начали с оценки земли, а не с оценки объектов недвижимости (нарушение принципа единой судьбы земли и улучшений на ней). Отсутствие системного мышления при решении сложных задач. 3

Что удалось сделать в 2013 ? 1.Выполнено много разных отчетов и экспертных заключений. Складывается противоречивая судебная практика. Досудебное разрешение споров не получилось в Петербурге. 2.Заказчики добровольно заказывают экспертизу на подтверждение стоимости с целью снижения неопределенности и рисков. И правильно делают! 3.Консолидация усилий оценочного сообщества. Семинары в Питере, Хабаровске, Владивостоке… 4.Разработаны методические рекомендации по оспариванию в СПО (Кузнецов Д., Лучков И., Кривошея В., Козин П., Бирюков В.) 5.Они разрешают проблему «условно свободного участка» и понятия «событие» в оценке. 4

Наши достижения 2013 г. 1.Четыре объекта (ЗУ 9 ВРИ) находятся в суде. Один ЗУ рекреационного назначения. 2.Выполнена экспертиза по 38 ЗУ 3.Апробация на ярмарке недвижимости, 1-ом съезде оценщиков России, семинарах в Хабаровске и Владивостоке. 4.Качество отчетов: Сокращенный объем – 35 стр. без приложений Максимальная выборка аналогов (40 штук) Согласованы 4 метода в рамках сравнительного подхода и два в рамках сравнительного Получены положительные экспертные заключения и ценные замечания члена НСОД и члена комиссии по оспариванию Баринова Н. 5

ПОЧЕМУ ПРОИСХОДИТ СНИЖЕНИЕ СТОИМОСТИ ПО ВРИ-9? 1.Некоторые участки имеют потенциал перевода в другие виды использования (многоэтажное жилье). Это обстоятельство не учитывается в кадастровой оценке, т.к. определяется окружением ЗУ 2.В экономике РФ царит рецессия. Это, в первую очередь, сказывается на «инвестиционных товарах». Срок окупаемости проекта промышленной застройки ЗУ около 10 лет. 3.У реальных ЗУ могут быть неучтенные в КС обременения («улучшения», подъезды, соседи…) В чем отличия модели КС и модели РС? Кол-во аналогов Состав факторов стоимости Веса 6

Что может повлиять на решение арбитра? Анализ рисков оспаривания Что может повлиять на решение арбитра? Анализ рисков оспаривания 1.Соблюдение формальностей: отчет, экспертное заключение, др. документы. У каждого документа есть форма и содержание! 2.Величина снижения (потери дохода бюджета) в руб. и % 3.Авторитет оценщика и эксперта 4.Содержание и убедительность (обоснованность) отчета. НЭИ и события, произошедшие после даты оценки. 5.Мнение эксперта, назначенного судом Содержание отчета Мнение эксперта Формальности Мнение арбитра Возможность обжалования 7

ПРОБЛЕМЫ (пока не решенные задачи) 1.Как снизить риски оспаривания результатов оценки? Как увеличить вероятность положительного решения по пересмотру? 2.Как добиться методологического единства кадастровых оценок и оценок по оспариванию? 3.Как соблюсти интересы всех сторон? Как добиться достижения не только коммерческой и бюджетной, но и социальной (общественной) эффективности? Что такое справедливая стоимость применительно к кадастровой оценке? 4.Как организовать мобилизацию интеллектуального потенциала России (лучших оценщиков, юристов, программистов) для решения этой задачи и других, не менее важных, задач? 8

ПРОБЛЕМЫ (спорные решения) НЭИ промышленных земель Если возможно строительство торгового комплекса, то надо ли его строить? А) Участок «с потенциалом», промышленность функционирует успешно – нужен расчет проекта «выноса предприятия» Б) Участок без потенциала, остается промышленность В) Участок в промышленной зоне. Перепрофилирование одного участка или всей зоны? Учет улучшений. В рамках текущего использования улучшения могут только снизить стоимость ЗУ. При изменении вида использования их надо сносить (уменьшение стоимости ЗУ) Что такое событие? Что лучше: три аналога 2012 года или 20 аналогов 2013? 9

Деятельность ГУИОН в области массовой оценки недвижимости в Санкт-Петербурге Опыт ГУИОН: Методика массовой оценки арендных ставок (1997), Г.Греф, В.Жуковский, С.Грибовский Аттестация оценщиков государственной собственности Оценка помещений для выкупа Кадастровая оценка Выводы: Санкт-Петербург – единственный регион РФ, в котором методы и результаты моделирования стоимости недвижимости являются законом Город оказался лучше всех регионов подготовлен к кадастровой оценке земли Результаты кадастровой оценки земли на примере ВРИ-9. Производственные, административные здания… КС баз =4 205 руб./кв. м. 10

Модель рыночной стоимости ЗУ ВРИ-9 Площадь, гаПотенциалОт ЦентраОт МетроОт КАДКоммуник.ЖД тупик 13%37%19%2%17%5%8% РСj=f(ККj)=f(ВЕСi*(Пij-БРi)/(ЭТi-БРi), КК – коэффициент качества, Пij – показатель фактора стоимости, ЭТi и БРi – эталонное и браковочное значения для каждого ФС, ВЕСi – вес (коэффициент важности) фактора стоимости. 11

Модель 3 – шесть «близких аналогов» 12

Объекты - аналоги 13

Оспаривание КС ОКС Главная формула экономики недвижимости: ОН=ЗУ+ОКС КС объектов ОКС рассчитывается или как стоимость «кирпич + раствор» (Показатели КО-ИНВЕСТ) или как доля в стоимости ОН При этом равенство ОН=ЗУ+ОКС не соблюдается Собственнику ОН надо сложить КСзу+КСокс и сравнить с рыночной стоимостью ОН РС ОН можно надежно рассчитать с использованием сравнительного подхода 14

Оценка КС ОКС. Группировки? 1.объекты многоквартирной жилой застройки; 2.объекты индивидуальной жилой застройки; 3.объекты, предназначенные для хранения транспорта; 4.объекты садового, огородного и дачного строительства; 5.объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения; 6.объекты, предназначенные для временного проживания; 7.объекты офисно-делового назначения; 8.объекты санаторно-курортного назначения; 9.объекты производственного назначения; 10.объекты социальной инфраструктуры; 11.объекты портов, вокзалов, станций; 12.объекты иного назначения; 13.сооружения. 15

Методы оценки для разных групп разные. Затратный подход: УПВС-69, КО-ИНВЕСТ Сзп=Сзу+ЗЗ+ПП-Износ Проблема индексации, «новые УПСС». Неопределенность затрат на строительство. Жильё: от 24 до 50 тыс. руб./м2. Самая надежная информация – предложения на рынке подряда и сайт закупок. Износ может быть как завышенным, так и заниженным. «Для объектов, по которым действительный возраст превышает срок экономической жизни, назначался максимально возможный износ, равный 70%. По объектам, состояние которых неизвестно назначается износ равный 40%.». То есть у объекта, построенного в 19 и 18 веках может оказаться остаться 30% или 60% стоимости нового строительства. 16

Сравнительный подход. Торговля. РайонМинимальное значениеСреднее значениеМаксимальное значение Адмиралтейский Василеостровский Выборгский Калининский Кировский Колпинский Красногвардейский Красносельский Кронштадтский Курортный Московский Невский Петроградский Петродворцовый Приморский Пушкинский Фрунзенский Центральный Общий итог Таблица 58 – Диапазон цен на рынке продажи помещений торговли по районам, руб./кв. м По большинству районов цены на торговую недвижимость различаются приблизительно в 10 раз. Что больше влияет: местоположение или затраты на возведение? 17

Сравнительный подход. Торговля. Таблица 55 – Средние значения доли стоимости земельного участка в стоимости помещений торговли, по территориальным зонам. Разные варианты расчета. Зона ОбъектовВар 1Вар 2Вар 3Вар 4Вар 5Вар 6Для жилья 14211,8%12,0%54,4%35,9%52,0%33,4%43,5% 2599,4%9,1%51,0%33,1%35,2%20,0%28,9% 3228,6%8,5%52,1%31,0%38,3%20,9%33,0% 4127,5% 47,3%26,0%27,3%14,8%53,9% 5510,6%13,5%32,4%25,1%15,2%11,3%50,8% Итог1409,9% 51,2%32,7%39,3%23,4%36,9% Доля земельного участка офисМинСрМах Центральный район20,0%22,5%25,0% Районы, удаленные от центра15,0%20,0%25,0% Перефирийные районы10,0%15,0%20,0% Доля земельного участка торговляМинСрМах Центральный район35,0%37,5%40,0% Районы, удаленные от центра30,0%32,5%35,0% Перефирийные районы20,0%25,0%30,0% 18

Промежуточные выводы. Можно предположить, что у многих «старых» зданий, находящихся в ветхом или предаварийном состоянии, износ занижен, а стоимость завышена. Пример: здание мастерской кад. 78:11:6186:5: года постройки имеет износ 43%. Можно предположить, что для очень дорогих объектов торговли, у которых очень дорогое местоположение, стоимость ОКС завышена, т.к. из высокой стоимости ОН выделяется усредненная стоимость местоположения. Стоимость ОКС можно оценить как стоимость ОН за вычетом стоимости ЗУ (КС или РС?). Альтернатива – затраты на замещение за вычетом износов и устареваний. Они могут быть рассчитаны по «рыночным» данным от подрядчиков, сметам или результатам торгов. 19

ОКС группы 6 – предназначенные для временного проживания (гостиницы) – 313 объектов. Доходный подход через оценку бизнеса. Расчет состоит в следующей последовательности действий: А) Прогноз доходов от всех видов деятельности Б) Прогноз заполняемости помещений (от 56 до70%) В) Прогноз операционных расходов (от 56% до 72%) Г) Прогноз ставки дисконтирования и стоимости бизнеса Д) Вычитание доля бизнеса и доли движимого имущества (от 30% до 40%) Е) Вычитание доли земли? Сокс=ПВД*Кзап*(1-Кор)/КК*(1-Дб)*(1-Дд)*(1-Дзу) В зависимости от категории доходы от гостиницы могут включают: доходы от проживания (номерного фонда); доходы от услуг организаций общественного питания (рестораны, бары, кафе), могут составлять до 40% доходов гостиницы; доходы от оздоровительных центров (SPA/ салон красоты/ парикмахерская/ бани, сауны/ бассейн); доходы от магазинов (сувенирный, продуктовый), торговые автоматов, конференц-залов, переговорных, сдаваемых в аренду; доходы от инфраструктуры развлечений (дискотека, казино, ночной клуб, зал игровых автоматов, бильярдная); доходы от прочих услуг: 20

Выводы. «Кадастровая эпопея» в начальной стадии развития. Простого решения нет (пока). Связь с программой приватизации. Оценка ОКС более сложная и запутанная, чем оценка ЗУ. В конкретных условиях принимались не самые обоснованные решения. «Узкие»места: 1.Реализация концепции единого ОН. Сокс=Сон-Сзу. Как избежать двойного налогообложения. Принцип осторожности не применялся. 2.Учет износа, в том числе путем технической экспертизы 3.Реальные затраты на замещение ОКС 21

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Кандидат технических наук (1982, строительная механика) Доцент и зав. кафедрой (1986, кафедра проектирования объектов капитального строительства ИПК Минатома) Оценщик недвижимости (1996, «Политех») Член совета и ЭС СПО (2007) Член бывшего аттестационного совета при КУГИ Награжден грамотой «За личный вклад в развитие оценочной деятельности в РФ» DDK-SPB.RU СПАСИБО ЗА ВИМАНИЕ!!! 22