ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ В ПЕРИОД КРИЗИСА Александр Драпиковский, Ирина Иванова, Украинское общество оценщиков

2 Неопределенность заложена в самой сути оценки, поскольку ее результат – рыночная стоимость, – это не факт, но суждение (основанное на определенных допущениях и расчетах) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена в сделке на дату оценки Неопределенность заложена в самой сути оценки, поскольку ее результат – рыночная стоимость, – это не факт, но суждение (основанное на определенных допущениях и расчетах) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена в сделке на дату оценки ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ

3 Неопределенность, вытекающая из природы оценки, является имманентной и не должна вызывать беспокойства, поскольку «она является несущественной в контексте рынка конкретного актива или назначения оценки и находится в пределах диапазона, который ожидается и принимается большинством участников рынка» Valuation Uncertainty. – IVSC Discussion Paper, September 2010 Неопределенность, вытекающая из природы оценки, является имманентной и не должна вызывать беспокойства, поскольку «она является несущественной в контексте рынка конкретного актива или назначения оценки и находится в пределах диапазона, который ожидается и принимается большинством участников рынка» Valuation Uncertainty. – IVSC Discussion Paper, September 2010 ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ

4 Субъективная нехватка опыта или некомпетентность оценщика Модельная отсутствие адекватных методов оценки Объективная недостаточны уровень активности и/или ликвидности на рынке Субъективная нехватка опыта или некомпетентность оценщика Модельная отсутствие адекватных методов оценки Объективная недостаточны уровень активности и/или ликвидности на рынке ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПРИЧИНЫ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ОЦЕНКИ

5 отсутствие резких граней между свойствами и состояниями явлений природы преобладание зависимости свойств, состояний явлений друг от друга над их относительной независимостью проявление необходимости не как неизбежности, а как возможности и случайности по В.С. Готту отсутствие резких граней между свойствами и состояниями явлений природы преобладание зависимости свойств, состояний явлений друг от друга над их относительной независимостью проявление необходимости не как неизбежности, а как возможности и случайности по В.С. Готту СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТИВНОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ

6 НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

7 2 кв кв кв кв кв кв кв кв кв Киев23810,1-5,4-1,00,1-1,1-1,9-0,8-2,72092 Одесса1200-0,72,31,12,4-3,1-0,9-1,2-0,91189 Львов11123,20,41,71,2-0,4-0,9-0,7-2,31136 Донецк9934,23,9-2,82,8-3,3-1,27,1-3,51061 Харьков765-0,85,05,62,9-1,8-1,5-1,1-1,7814 Днепропетровск8450,92,9-2,70,6-1,6-2,5-3,31,1806 Прирост / снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

8 экономические: внутренний валовой продукт; объемы промышленного производства и товарооборота; инвестиции в основной капитал; уровень безработицы; доходы домохозяйств и субъектов предпринимательства; инфляция; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; состояние альтернативных и смежных рынков. ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

9 социальные: уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; потребительские приоритеты; менталитет; трудовая миграция. ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

10 институциональные: налоговый режим; регламентация использования недвижимости; правовые и экономические условия обретения прав на земельный участок и прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия осуществления трансакций (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, длительность процедур). ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

11 ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Внешние определяющие объемы спроса и предложения Внешние определяющие объемы спроса и предложения Внутренние определяющие компоненты цен спроса и предложения Внутренние определяющие компоненты цен спроса и предложения

12 где - стоимость, отображающая цену предложения; - затраты на приобретение земли (стоимость земли); - затраты на строительство; - стоимость финансирования; - прибыль застройщика где - стоимость, отображающая цену предложения; - затраты на приобретение земли (стоимость земли); - затраты на строительство; - стоимость финансирования; - прибыль застройщика возможность дохода от продажи недвижимости покрыть затраты на приобретение земельного участка и его улучшение ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

13 где - стоимость, отображающая цену спроса; - стоимость собственного капитала; - стоимость заемного капитала (сумма кредита) где - стоимость, отображающая цену спроса; - стоимость собственного капитала; - стоимость заемного капитала (сумма кредита) возможность собственного и заемного капитала в части приобретения недвижимости ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

14 где - стоимость, отображающая цену спроса; - стоимость, отображающая цену предложения; - рыночная стоимость где - стоимость, отображающая цену спроса; - стоимость, отображающая цену предложения; - рыночная стоимость уравновешенность цен спроса и предложения ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

15 где - средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в і-ом городе; - общая площадь жилищного фонда і-ого города где - средние цены на вторичном рынке жилой недвижимости в і-ом городе; - общая площадь жилищного фонда і-ого города Индекс шести городов Днепропетровск, Донецк, Киев, Львов, Одесса, Харьков ОТОБРАЖЕНИЕ ЦЕНОВОЙ ДИНАМИКИ

16 ЦЕНОВОЙ РАНГ ОБЛАСТНЫХ ЦЕНТРОВ УКРАИНЫ Средние цены на жилую недвижимость 1997 долл. США / кв. м 2011

17 Стагнация Этап депрессивной стабилизации до Обновление (подъем) Этап умеренного спроса – Падение (рецессия) Этап обвального падение спроса – Стагнация Этап депрессивной стабилизации – ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ВТОРОГО ЦИКЛА РАЗВИТИЯ РЫНКА Бум Этап ажиотажного спроса –

18 Масштабность объемы спроса и предложения, уровень вакантности Доходность уровень цен купли-продажи и аренды, ставки доходности Активность количество сделок, объемы поглощения, время экспозиции Масштабность объемы спроса и предложения, уровень вакантности Доходность уровень цен купли-продажи и аренды, ставки доходности Активность количество сделок, объемы поглощения, время экспозиции ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

19 Показатели Цикл рынка Период подъемаПериод спада Фаза обновления Фаза ростаФаза спада Фаза стагнации Объем спроса Объем предложения Уровень вакантности Цены купли-продажи Цены аренды Ставки капитализации Количество сделок Объем поглощения Время экспозиции ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНОЧНОЙ КОНЪЮНКТУРЫ

20 ДИНАМИКА ВНУТРЕННЕГО ВАЛОВОГО ПРОДУКТА И СРЕДНЕГОДОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

21 крайне низкий спрос на объекты недвижимости в результате существенного ухудшения деловой активности и невысокого уровня доходов населения и субъектов предпринимательской деятельности давление на предложение, обусловленное необходимостью достройки объектов, строительство которых было начато в период ценового бума, что не позволяет сделать их доступными по ценам сегодня крайне низкий спрос на объекты недвижимости в результате существенного ухудшения деловой активности и невысокого уровня доходов населения и субъектов предпринимательской деятельности давление на предложение, обусловленное необходимостью достройки объектов, строительство которых было начато в период ценового бума, что не позволяет сделать их доступными по ценам сегодня ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ФАЗУ ДЕПРЕССИВНОЙ СТАБИЛИЗАЦИИ

22 СтранаВремя кризиса Длительность падения, мес. Индекс падения, % Швейцария Великобритания Голландия Швейцария Великобритания Италия Россия Гонконг Индонезия Таиланд Украина Аргентина Гонконг Казахстан КРИЗИСНЫЕ СИТУАЦИИ НА РИНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

23 ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН 2008 год 2А вариант

24 СРАВНЕНИЕ ФАКТИЧЕСКОЙ И ПРОГНОЗНОЙ ДИНАМИКИ ЦЕН Факт Прогноз

25 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ показатели доходности активов

26 где - прибыль застройщика; - рыночная стоимость недвижимости; - затраты на строительство; - стоимость земли; - ставка дисконтирования (интерес инвестора) где - прибыль застройщика; - рыночная стоимость недвижимости; - затраты на строительство; - стоимость земли; - ставка дисконтирования (интерес инвестора) критерий экономической целесообразности предложения ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

27 СОСТАВЛЯЮЩИЕ СОИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

28 где - доля заемного капитала; - рыночная стоимость недвижимости; - стоимость заемного капитала (сумма кредита) где - доля заемного капитала; - рыночная стоимость недвижимости; - стоимость заемного капитала (сумма кредита) критерий платежеспособного спроса ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

29 До-кризова частка % По-кризова частка 40 % СООТНОШЕНИЕ СОБСТВЕННОГО И ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА

30 где - коэффициент обслуживания (покрытия) долга; - чистый операционный доход от аренды недвижимости; - годовая сумма платежей по обслуживанию долга где - коэффициент обслуживания (покрытия) долга; - чистый операционный доход от аренды недвижимости; - годовая сумма платежей по обслуживанию долга ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ критерий платежеспособного спроса

31 СООТНОШЕНИЕ ДОХОДОВ И ПЛАТЕЖЕЙ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ДОЛГА

32 ВЫВОДЫ Наличие объективной неопределенности не отрицает достоверность рыночной информации и не должна исключать возможность вывода о стоимости, отражающего добросовестное и аргументированное мнение оценщика Оценщик должен в отчете объяснить природу и причину этой неопределенности, ее влияние на процесс оценки и надежность полученного результата Наличие объективной неопределенности не отрицает достоверность рыночной информации и не должна исключать возможность вывода о стоимости, отражающего добросовестное и аргументированное мнение оценщика Оценщик должен в отчете объяснить природу и причину этой неопределенности, ее влияние на процесс оценки и надежность полученного результата

Спасибо за внимание Александр Драпиковский Ирина Иванова