Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Cафиуллина Регина Радиковна Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ Международный опыт и становление рынка арендного жилья в России
Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Сафиуллина Регина Радиковна Показатели доступности жилья эконом-класса широко используется мировым сообществом. Существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения доступности жилья. В методике расчета коэффициента доступности жилья должны использоваться среднемедианные значения доходов домохозяйств. Доступность жилья КатегорияЗначение коэффициента жилье доступно (affordable)До 3 лет жилье не очень доступно (moderately unaffordable)От 3 до 4 лет приобретение жилья осложнено (seriously unaffordable)От 4 до 5 лет Жилье существенно недоступно (severely unaffordable)Более 5 лет
Расчет доступности жилья на 2012 год При стоимости жилья эконом класса – руб./кв.м (Площадь квартиры – 54 кв.м. Общая стоимость – руб.) Доходные группы населения Средняя официальная заработная плата Примерная реальная з/п Официальная зарплата 2-х супругов за год (ст.2х2х12) Примерная реальная зарплата 2-х супругов за год (ст.3х2х12) Доступность жилья по российскому стандарту по офиц. з/ппо прим.реал. з/п Первая ,4 Вторая ,729,8 Третья ,722,3 Четвертая ,7 Пятая ,5 Шестая ,0 Седьмая ,89,9 Восьмая ,68,0 Девятая ,1 Десятая ,72,8 3
Города с самой доходной жилой недвижимостью РейтингГородЦена, долл./м²Ставка доходности, % Годовой прирост стоимости, % Совокупная доходность, % 1Берлин1 5684,1217,421,52 2Сан-Франциско6 9405,261419,26 3Хьюстон8,36,1014,4 4Лос-Анджелес3 3465,147,913,04 5Даллас1 2596,934,811,73
Источник:«Эксперт РА» «Рынок найма жилья в развитых странах – национальная специфика, классификация, системы государственного стимулирования»
Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду
Арендодатели жилого фонда в разных странах государственные структуры (Китай, Украина, Чехия); региональные образования, штаты и территории (Австралия); муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания); кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада); работодатели (Аргентина); общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия); физические лица – собственники жилья и девелоперы (все страны).
Государственное участие на рынке аренды в различных странах регулирование арендной платы (Чехия, США, Аргентина); субсидирование малоимущих (США, Великобритания, Австралия) или предоставление им в аренду социального жилья (США, Австралия); субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим (США); предоставление кредитов на оплату залога за аренду, оплату аренды, погашение задолженности (Австралия); контроль использования арендованного социального жилья (США, Чехия, Австралия); регулирование развития рынка аренды фискальными методами (Украина, Чехия); привлечение общественных организаций и кооперативов для управления арендуемым социальным жильем (Нидерланды, Канада, Великобритания); выделение на льготных условиях земельных участков под строительство жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (США, Китай, Украина, Бразилия); прямой запрет на сдачу в аренду жилья отдельным категориям граждан (чехия, Австралия); субсидирование строительства жилья для социального найма (Канада, чехия, Китай); привлечение частных инвесторов к строительству арендуемого жилья на условиях его последующего перевода в частную собственность (Чехия); организация фондов финансирования строительства и сдачи жилья в наем (Бразилия, США). Источник:«Эксперт РА» «Рынок найма жилья в развитых странах – национальная специфика, классификация, системы государственного стимулирования»
Распределение жилого арендного фонда по форме собственности в Германии
Соотношение собственников и арендаторов жилья в США на 2012г.
Характеристика арендаторов квартир в США за 2011г. Источник: NMHC tabulations of 2011 American Housing Survey. "Market Rate" apartments are those privately owned units whose residents reported that no government subsidy is received. Updated 3/2013 All Apartments New Apartments (Built ) Total Households (Renters and Owners) Total Households 16,060,156 3,375, ,076,390 Возраст арендаторов
Расходы на аренду в общей структуре доходов арендаторов в США на 2012г.
Население, жилье и арендаторы в крупных городах США City NamesPopulation Total Occupied Housing Units Total Apartments Apartments Percent Of All Housing New York, NY8,244,9103,023,3301,514,34150% Los Angeles, CA3,819,7081,304,145545,25042% Chicago, IL2,707,1231,016,342288,11528% Houston, TX2,145,933774,630292,87538% Philadelphia, PA1,536,471576,42989,51016% Phoenix, AZ1,469,484519,369109,41321% San Antonio, TX1,359,730482,783114,84024% San Diego, CA1,326,183468,194135,92829% Dallas, TX1,223,378455,371176,88239% San Jose, CA967,478305,46068,19022% Jacksonville, FL827,909311,36960,64619% Indianapolis, IN824,232324,43866,43420% Austin, TX820,601331,582125,40138% San Francisco, CA812,826342,706130,86938% Columbus, OH796,014322,31488,46927% Fort Worth, TX760,758263,67655,17721% Charlotte, NC751,074292,71569,80824% Detroit, MI706,640253,62937,40915% El Paso, TX665,577219,56837,45117% Memphis, TN652,078245,83653,95822% Boston, MA624,969251,74588,66935% Seattle, WA620,778282,49299,60235% Denver, CO619,968266,62486,85933% Baltimore, MD619,493239,25151,50522% Washington, DC617,996268,670111,19241% Источник: NMHC tabulations of 2011 American Community Survey, 1-Year Estimates. Updated October 2012.
Владельцы доходной недвижимости в США All Properties 2-4 Unit Properties 5-49 Unit Properties 50+ Unit Properties Individual Investor67%83%49%7% Limited Liability Partnership/General Partnership 7%3%10%30% Limited Liability Company 13%6%22%42% Real Estate Investment Trust (REIT) 1% 4% Real Estate Corporation 1%0%2%3% Other Corporations 1%0%2%3% Nonprofit Organization/Housing Cooperative 2%1%4%9% Other 7% 11%3% Total100% Источник: NMHC tabulations of 2012 Rental Housing Finance Survey microdata, US Census Bureau.Updated 3/2013.
Вклад доходных домов в экономику США строительство 1000 квартир дает: 323тыс. рабочих мест в строительной и сопутствующих отраслях; $14,8 млрд. в виде зарплат; $42,5 млрд. поступлений налогов в бюджеты всех уровней.
СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН ПО ВИДАМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (%) СтранаАренда Проживание собственника Кооператив Другое ВСЕГОсоциальнаякоммерческая Австрия Великобритания Нидерланды Германия Финляндия Швеция США 32,61,031,666,41,00 РОССИЯ 25,614,2 1) 11,4 2) 74,2 3) 0,2 По данным ИЭГ
Структура жилого фонда России 34 млн. квартир в многоквартирных домах - 68 % общей площади жилого фонда 16 млн. индивидуальных жилых домов - 32 % общей площади жилого фонда Общее число российских хозяйств составляет около 52,5 млн. Преобладающей формой жилой собственности является частная, к которой относится 85,6 % общей площади жилого фонда.
Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Сафиуллина Регина Радиковна Рынок аренды города Москва Оборот столичного рынка сдачи жилья внаем$4млрд./год Потенциальные налоги от сдачи квартир внаем12 млрд.руб./год Заявили о доходах5%(6 тыс.чел.) Заплачено налогов217 млн.руб. Потери города от нелегальной сдачи квартир в аренду 10 млрд.руб./год
Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Сафиуллина Регина Радиковна Бездотационный дом – многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в котором предоставляются гражданам во владение и пользование по договорам найма, с оплатой по полной стоимости за пользование, содержание и ремонт помещения. Позволяет улучшить свои жилищные условия посредством найма жилья по приемлемым ценам Позволяет наращивать городской жилищный фонд коммерческого использования Привлекателен для граждан благодаря гарантиям пролонгации договора при соблюдении нанимателем его условий. Высвобождение средств на решение иных социальных задач в жилищной сфере Преимущества формирования бездотационного жилищного фонда
Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Сафиуллина Регина Радиковна Условия предоставления аренды, нормы предоставления Условия и нормы предоставления: Договор заключается на срок до 5 лет включительно. Размер жилого помещения, предоставляемого на условиях найма в бездотационном доме, должен составлять не менее 18 кв. метров на каждого из членов семьи. Основание для отказа в заключении договора найма на новый срок: улучшение нанимателем жилищных условий до нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы; - неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения; - проживание в жилом помещении лица, которому договором найма не предоставлено право проживания в данном жилом помещении; иные предусмотренные законодательством.
Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Сафиуллина Регина Радиковна Категории лиц с правом получения Жилого помещения по договору найма в бездотационных домах: гражданам, признанным нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий (принятым на учет до года) Семьи молодых специалистов Семьи молодых преподавателей, ученых и аспирантов
Иванкина Елена Владимировна Волошин Дмитрий Владимирович Сафиуллина Регина Радиковна Оплата найма и содержания жилого помещения Оплата жилищно-коммунальных услуг, а также плата за содержание и ремонт производится нанимателем в размере их фактической (100%) стоимости. Средние показатели стоимости проживания на территории города Москвы (корректируются индивидуально, в связи с применением понижающих коэффициентов): С ставка платы за пользование жилым помещением в бездотационных домах города Москвы составляет 41,21 руб/кв.м. С ставка платы за пользование жилым помещением в бездотационных домах города Москвы составит 49,16 руб/кв.м.
Новый инструмент формирования жилищного фонда арендного жилья - ипотечный продукт « Арендное жилье » Источник: Назначение продукта Для применения в долгосрочном целевом финансировании проектов, предусматривающих формирование и эксплуатацию арендного жилищного фонда, предназначенного для передачи внаем (аренду). Цель кредита Оплата части стоимости приобретаемых Заёмщиком Жилых помещений: (а) всех квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме (либо отдельной его секции)(б) Жилых домов с Земельными участками, в количестве не менее пяти (в) нескольких Квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме, в целях дальнейшей сдачи их в наем (аренду). Сумма кредита Определяется с учетом коэффициентов К/З и П/Д Минимальная сумма- 5 млн. руб. Максимальная сумма зависит от количества приобретаемых заемщиком квартир Коэффициент К/З Не менее 30% и не более 70% (до 90% при условии ипотечного страхования). В значении «З»- залоговая стоимость всех квартир в залоге Коэффициент П/Д Не должен превышать 80%. В значении «Д»- данные бизнес- плана по проекту коммерческого найма Ставка по кредитуВ соответствии с расчетом АИЖК Срок кредитаНе более 20 лет Возврат кредитаЕжемесячные равные (аннуитетные) платежи СтрахованиеОбязательное имущественное страхование
Расчет простых показателей проекта строительства экономичного арендного жилья с использованием механизмов господдержки и без них Базовые параметры проекта Строительство арендного жилья частным инвестором в текущих финансово- экономических условиях Строительство арендного жилья частным инвестором с привлечением дешевого и долгосрочного кредита Строительство арендного жилья с привлечением как частных, так и бюджетных инвестиций и 15-летним кредитом Строительство арендного жилья с привлечением частных инвестиций и бюджетным субсидированием расходов по обслуживанию 15-летнего кредита Количество квартир200 Доля вакантных площадей5% Арендная ставка (руб./мес.) за условную квартиру (рыночная ставка для 140 квартир); (льготная ставка для 60 квартир, например, молодым семьям с доходом ниже среднего и проч.) Годовая валовая арендная плата (руб.) Годовые накладные расходы (эксплуатация, ремонт, налоги, страхование и проч. без учета затрат на обслуживание кредита), руб.** Чистый годовой операционный доход (руб.) Ориентировочная стоимость проекта (руб. ) Собственный капитал застройщика (руб.) ; бюджетная субсидия застройщику Заемные средства (руб.) (70%) Процентная ставка, годовых14%7%14% Срок кредитования (лет)33015 Ежегодные затраты на обслуживание долга (руб.) (треть платежей по кредиту покрывает бюджет) Промежуточный денежный поток – Текущая доходность (промежуточный денежный поток/собственный капитал), % 19,310,96,2
Реализация программы развития арендного жилья и, в том числе, строительства общероссийской сети доходных домов позволит обеспечить: создание легального рынка качественного арендного жилья; снижение социальной напряженности; формирование жилой среды, отвечающей потребностям постиндустриального общества; внедрение новых стандартов качества жизни; гармоничное развитие всех качеств человеческого капитала; повышение территориальной мобильности активного населения; введение нового инструмента для реализации социальной, демографической, миграционной и кадровой политики.