Тема 1.2. Нововведения в сфере управления жилищным фондом

Структура жилищного фонда по формам собственности Российской Федерации 1990 г.2008 г.

Состояние ЖКХ Средняя обеспеченность жильем – 19,7 кв.м/чел ( США – 68,9 кв.м/чел; ЕС – 35 кв.м/чел ) Ветхое и аварийное жилье – 3,2 % Ежегодный ввод – 0,28 кв.м/чел 1/3 жилищного фонда не обеспечена канализацией, горячей водой, газом Аварийность инженерной инфраструктуры 2,2 – 2,4 аварии и повреждения на 1 км сети в год ( ЕС – 0,15 – 0,2 )

Социальные цели – повышение качества условий проживания (Национальный проект) В В крупных городах повысить жилищную обеспеченность на 20-25% к 2010г. В малых поселениях ликвидировать неблагоустроенный жилищный фонд, составляющий 50-60%, в среднем по России – 30%. Ликвидировать ветхое жилье (по официальным данным 3,2%, фактически > 10%). Требуется 4-10 тыс. руб. на человека.

Типология поселений I тип: более 100 тысяч человек Экономический потенциал (удельный ВРП более 100 тыс. руб./чел. в год Доход более 5 тыс. руб.на чел в месяц Бюджет. финансирование ЖКХ > 2 тыс. руб./чел. в год Благоустройство жилищного фонда - 95% Собираемость платежей - 95% II тип: 30 – 100 тыс. человек Экономический потенциал 25– 100 тыс. руб./чел. в год Доход 3-5 тыс. руб.на чел в месяц Бюджет. финансирование ЖКХ – 0,3-1 тыс. руб./чел. в год Благоустройство жилищ от 60 до 80% Собираемость платежей > 85% III тип: < 30 тыс. чел. Экономический потенциал < 20 тыс. руб./чел. в год Доход менее 3 тыс. руб.на чел. в месяц Бюджет. финансирование-е ЖКХ 0,3- 0,5 тыс. руб./чел. в год Благоустройство жилищного фонда < 50% Собираемость платежей %

ИНВЕСТИЦИИ В: -ЗАМЕН У ИЗНОШЕННЫХ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ - МОДЕРНИЗАЦИЮ - СТРОИТЕЛЬСТВО КОММУНАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ тыс.руб.на чел. до 2010 г.

ИЭ ЖК Х 1)строго разграничена компетенция: уровень РФ, уровень субъектов РФ и ОМСУ (ст. 12, 13, 14). уровень субъектов РФ и ОМСУ (ст. 12, 13, 14). 2) Ст. 72 Конституции – жилищное законодательство находится в совместном ведении РВ и субъектов РФ, причем большая часть вопросов отнесена к компетенции субъектов РФ. Например, определение понятий «малоимущих».

ИЭ ЖК Х Ч. 2 ст. 49 ЖК: «малоимущие» - граждане, если они признаны таковыми ОМСУ в порядке, установленном законодательством соответствующего субъекта, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Ч. 2 ст. 49 ЖК: «малоимущие» - граждане, если они признаны таковыми ОМСУ в порядке, установленном законодательством соответствующего субъекта, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Кодексом определено, что принадлежность граждан к данной категории зависит от доходов (куда включается не только заработная плата), а также от наличия в собственности недвижимости (дача, квартира, автомобиль и т.п.). Кодексом определено, что принадлежность граждан к данной категории зависит от доходов (куда включается не только заработная плата), а также от наличия в собственности недвижимости (дача, квартира, автомобиль и т.п.). Но критерии оценки определяются субъектами РФ самостоятельно. Но критерии оценки определяются субъектами РФ самостоятельно.

ИЭ ЖК Х Право обмена помещения, находящегося в собственности, теперь отменено. Обменять можно только квартиры по договору социального найма (ст. 72). Право обмена помещения, находящегося в собственности, теперь отменено. Обменять можно только квартиры по договору социального найма (ст. 72). Служебное жилье регулируется разделом «Специализированный жилищный фонд». Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и остальные специализированные помещения) могут быть только в государственном или муниципальном жилищном фонде. АО могут передавать, принадлежащие им помещения по договору безвозмездного пользования, коммерческого найма за минимальную плату. Служебное жилье регулируется разделом «Специализированный жилищный фонд». Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и остальные специализированные помещения) могут быть только в государственном или муниципальном жилищном фонде. АО могут передавать, принадлежащие им помещения по договору безвозмездного пользования, коммерческого найма за минимальную плату.

ИЭ ЖК Х Общежития, находившиеся ранее в собственности государственных предприятий, которые впоследствии были приватизированы, теперь переданы муниципалитетам. Поскольку целевой характер предоставления этих помещений утерян – в связи с работой или учебой, ст. 7 вводного закона определяет, что к ним применяются нормы ЖК о договоре социального найма. Общежития, находившиеся ранее в собственности государственных предприятий, которые впоследствии были приватизированы, теперь переданы муниципалитетам. Поскольку целевой характер предоставления этих помещений утерян – в связи с работой или учебой, ст. 7 вводного закона определяет, что к ним применяются нормы ЖК о договоре социального найма. Определена процедура перевода жилых помещений в нежилые (ст. 22), и наоборот (ст. 23), по проведению переустройства и/или перепланировки (ст. 26) приведен исчерпывающий перечень документов. Определена процедура перевода жилых помещений в нежилые (ст. 22), и наоборот (ст. 23), по проведению переустройства и/или перепланировки (ст. 26) приведен исчерпывающий перечень документов. Выселение из квартир за неуплату в течение 6 месяцев распространяет только на договор социального найма. Порядок выселения только судебный. Выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не менее 6 кв.м на человека (ст. 90, 105 ЖК). Выселение из квартир за неуплату в течение 6 месяцев распространяет только на договор социального найма. Порядок выселения только судебный. Выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не менее 6 кв.м на человека (ст. 90, 105 ЖК).

ИЭ ЖК Х Определение членов семьи собственника (ст. 31). Определение членов семьи собственника (ст. 31). Бывшие члены семьи – это лица, семейные отношения которых с собственником прекратились. Бывшие члены семьи – это лица, семейные отношения которых с собственником прекратились. 1. Квартира приобретена в период брака. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением сторон. 1. Квартира приобретена в период брака. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением сторон.

ИЭ ЖК Х 2. Квартира приобретена до вступления в брак по договору купли- продажи, дарения, наследства. Семейные отношения впоследствии прекратились. Если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи, право пользования за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется (ст. 31). 2. Квартира приобретена до вступления в брак по договору купли- продажи, дарения, наследства. Семейные отношения впоследствии прекратились. Если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи, право пользования за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется (ст. 31). Если у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок по решению суда. Если собственник исполняет алиментные обязательства в пользу бывшего члена семьи, то суд может обязать собственника обеспечить его иным жилым помещением. По истечение определенного судом срока право пользования помещением бывшим членом семьи прекращается. Может и раньше – при прекращении права собственности на данное помещение или отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. Если у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок по решению суда. Если собственник исполняет алиментные обязательства в пользу бывшего члена семьи, то суд может обязать собственника обеспечить его иным жилым помещением. По истечение определенного судом срока право пользования помещением бывшим членом семьи прекращается. Может и раньше – при прекращении права собственности на данное помещение или отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

ИЭ ЖК Х 3. Семья проживает в квартире по договору социального найма и члены семьи решили ее приватизировать на одного из них. Если произошла утрата семейных отношений, квартира предоставлялась на всю семью, у членов семьи, в том числе бывших сохраняется право пользования. Ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

ИЭ ЖК Х Ст. 36 наделяет собственников квартир правом собственности на земельный участок. Конечно, право собственности на земельный участок необходимо оформить. Ст. 36 наделяет собственников квартир правом собственности на земельный участок. Конечно, право собственности на земельный участок необходимо оформить. Многоквартирные дома, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Многоквартирные дома, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

ИЭ ЖК Х Кооперативы Ранее - если член кооператива умирал, не выплатив взносы за квартиру, то она переходила в собственность кооператива. Теперь – наследники, не проживающий совместно с ним, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива (ч. 3 ст. 131). Ранее - если член кооператива умирал, не выплатив взносы за квартиру, то она переходила в собственность кооператива. Теперь – наследники, не проживающий совместно с ним, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива (ч. 3 ст. 131). Если все члены кооператива полностью выплатили взносы, то до ЖК или ЖСК должны преобразоваться в ТСЖ или ликвидироваться. Если нет, то будут ликвидированы по решению суда по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Если все члены кооператива полностью выплатили взносы, то до ЖК или ЖСК должны преобразоваться в ТСЖ или ликвидироваться. Если нет, то будут ликвидированы по решению суда по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

ИЭ ЖК ХТСЖ Ст. 289, 290 ГК определяет вопросы, которые должны решаться собственниками независимо от того, члены ли они ТСЖ. Ранее не было процедуры, регламентирующей проведение общего собрания собственников, теперь – отдельная глава 6. Ст. 289, 290 ГК определяет вопросы, которые должны решаться собственниками независимо от того, члены ли они ТСЖ. Ранее не было процедуры, регламентирующей проведение общего собрания собственников, теперь – отдельная глава 6. Глава 13 посвящена регламентации создания и деятельности ТСЖ. Право собственности на объекты недвижимости – общая долевая собственность без возможности выделения в натуре, без возможности отчуждения этой доли. Глава 13 посвящена регламентации создания и деятельности ТСЖ. Право собственности на объекты недвижимости – общая долевая собственность без возможности выделения в натуре, без возможности отчуждения этой доли.

ИЭ ЖК Х Управление многоквартирным домом домом Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо в форме заочного голосования. Решение является обязательным для всех собственников помещений, даже для тех, кто не принял участие в собрании, а также для тех, кто проголосовал против Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо в форме заочного голосования. Решение является обязательным для всех собственников помещений, даже для тех, кто не принял участие в собрании, а также для тех, кто проголосовал против

ИЭ ЖК Х Ч. 2 ст. 161 Собственники обязаны выбрать один из способов управления: Ч. 2 ст. 161 Собственники обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление (лично или через своего представителя), непосредственное управление (лично или через своего представителя), управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным кооперативом, управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным кооперативом, управление управляющей организацией (профессиональным управляющим). управление управляющей организацией (профессиональным управляющим).

ИЭ ЖК Х Ч. 4 ст. 161 ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений не выбран способ управления или решение о выборе способа управления не реализовано. ОМСУ определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и нанимателей жилых помещений Ч. 4 ст. 161 ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений не выбран способ управления или решение о выборе способа управления не реализовано. ОМСУ определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и нанимателей жилых помещений

ИЭ ЖК Х Договор управления – смешанный договор Собственники в многоквартирном доме самостоятельно устанавливают условия договора: стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения; стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения; набор коммунальных услуг; набор коммунальных услуг; выбор организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги и др. выбор организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги и др. При выборе ОМСУ управляющей организации на открытом конкурсе условия договора не могут определяться собственниками. В таком случае существует законодательно определенная обязанность собственников заключить данный договор управления.

ИЭ ЖК Х Договор управления Заключается в письменной форме путем составления одного документа Заключается в письменной форме путем составления одного документа Условия договора устанавливаются собственниками помещений решением общего собрания и являются одинаковыми для всех собственников Условия договора устанавливаются собственниками помещений решением общего собрания и являются одинаковыми для всех собственников Срок не менее чем на 1 год и не более чем на пять лет с учетом возможности его пролонгации Срок не менее чем на 1 год и не более чем на пять лет с учетом возможности его пролонгации Изменение и/или расторжение оговора управления в соответствии с гражданским законодательством Изменение и/или расторжение оговора управления в соответствии с гражданским законодательством

ИЭ ЖК Х Договор социального наймаДоговор коммерческого найма Определен нормами Жилищного кодекса РФ (глава 8), Гражданского кодекса РФ (глава 35) 1.Бессрочный договор 2.Плата за наем 3.Устанавливается ОМСУ, адекватная амортизации 4.Включает плату за содержание и ремонт жилья и плату за коммунальные услуги 5.Обязанность проводить капитальный ремонт возложена на Наймодателя Определен нормами Гражданского кодекса РФ (глава 35) 1.Договор с указанием срока 2.По соглашению сторон (обычно предусматривается определенный размер прибыли наймодателя) 3.По соглашению сторон 4.По соглашению сторон 5.По соглашению сторон

УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ДОМАМИ 1. Порядок управление жилыми домами, все помещения в которых находятся в собственности РФ, или субъектов Российской Федерации, или муниципальных образований, устанавливается путем заключения договора управления соответственно: 1. Правительством РФ 2. органами государственной власти субъекта РФ 3. органами местного самоуправления 2. Договоры управления государственными и муниципальными домами заключаются с управляющими, выбираемыми по результатам проведения открытых конкурсов (ст. 163 Жилищного кодекса РСФСР )

ИЭ ЖК Х Создание ОМСУ условий для управления многоквартирными домами (ст. 165 ЖК РФ) 1. Обеспечение равных условий деятельности профессиональных управляющих: 1.1. Предоставление информации, необходимой для организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.2. Оказание содействия в организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление помещений для проведения таких собраний 1.3. Участие в проведении общего собрания и принятии решений, согласование решений для заочного голосования, содействие в информировании населения о предстоящих собраниях 1.4. Установление единых правил по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, единых правил финансирования по обязательствам бюджета 1.5.Оказание консультативной и методической помощи 2. Предоставление ОМСУ профессиональным управляющим, ТСЖ бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов в части муниципальной доли 3.Содействие повышению уровня квалификации профессиональных управляющих (обеспечение нормативной и методической базой, проведение семинаров, обучения и т.п.)

ФОРМЫ СОДЕЙСТВИЯ ГРАЖДАНАМ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ все граждане отдельные категории гражданмалоимущие граждане 1. Защита жилищных прав граждан 2. Развитие рынка недвижимости: снижение рисков и барьеров, повышения защищенность участников 3. Стимулирование жилищного строительства: законодательные, налоговые, административные и др. меры 4. Предоставление бюджетных и иных средств для приобретения или строительства жилья (субсидии) 5. Предоставление специализированных жилых помещений 6. Предоставление жилых помещений по договору соц. найма в государственном или муниципальном жилищном фонде (в случае делегирования гос. полномочий) (ст.49) 7. Предостав- ление жилых помещений муниц. жил. фонда по договору соц. найма