Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов Разработка ТЭО и анализ рисков инвестиционных проектов с участием государства МОСКВА 2007 Чижов Сергей, к.э.н., управляющий партнер ООО «Центр оценки собственности» Мария Василевская, партнер ООО «Центр оценки собственности»

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 2 Долевое участие в строительстве – вовлечение в хозяйственный оборот недвижимого имущества. Участие в акционерных обществах –Внесение имущественного вклада в уставный капитал Общества –Создание нового АО –Увеличение уставного капитала существующего АО –Слияния и поглощения АО с участием государства Бюджетные инвестиции –Целевое кредитование –Субсидии –Субвенции Государственные гарантии Виды инвестиционных проектов с участием государства

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 3 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ N ВК 477 от Постановление правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 271- пп «Об утверждении методических рекомендаций по разработке технико-экономических обоснований (тэо) участия города Москвы в акционерных обществах» Техническое задание на оценку объектов недвижимости, вносимых в качестве вклада РФ в инвестиционные проекты и определение доли РФ в будущих объектах Распоряжение Мэра Москвы от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ «Об утверждении нормативно – методической документации по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий» Методические рекомендации

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 4 История – раньше контракты заключались без расчетов. Опыт Москвы: –Для участия в акционерных обществах применяется методика 271- пп. –Для долевого участия в строительстве ТЭО разрабатывается не публично. Инвестор не видит коммерческих рисков. –Открытое проведение конкурсов на подготовленные объекты. Опыт Росимущества –Инвесторы заказывают ТЭО, отчет об оценке вклада РФ экспертируются в отделе оценки Росимущества, этот отчет используется в ТЭО. –Проекты, как правило, не проработаны. Внутренний или внешний эксперт Оценщик или финансовый консультант Состояние дел с ТЭО инвестиционных проектов

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 5 ТЭО - инструмент количественного моделирования рисков Коммерческие риски – удорожание инвестиций, переоценка объема продаж, слишком оптимистичный прогноз цен, недоучет инфляции, недооценка затрат Финансовые риски Юридические и политические риски. Виды рисков инвестиционных проектов

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 6 Увеличение инвестиционных затрат. Снижение объема производства (реализации) продукции. Увеличение себестоимости реализованной продукции. Неточный прогноз инфляции. Риск изменения трендов на рынке недвижимости. Задержка платежей за реализованную продукцию (прирост дебиторской задолженности) на конец каждого шага расчетного периода. Коммерческие риски

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 7 Финансовые риски На стадии заключения инвестиционного контракта договоров на финансирование, как правило, нет. Неопределенность источников финансирования – где взять деньги. Риск удорожания стоимости кредита Риск недобора средств на реализацию проекта. Риск финансовой нереализуемости проекта – отрицательное сальдо денежного потока хотя бы в одном из периодов. Риск удлинения сроков проекта.

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 8 Отсутствие правоустанавливающих документов. Отсутствие документов, описывающих объекты – документов БТИ, АРИ, ТЭП проектов. Отсутствие документов на землю, Неопределенность границ земельных участков (закрыт доступ к исходной правоустанавливающей документации - секретные акты). Самострои Следствие 1. Срыв сроков выхода на площадку Позднее выявление обременений. Отсутствие нормативов, регламентирующих согласование инвест. проектов Волюнтаризм согласующих органов (Полтора года назад – 15%, год назад – %, сейчас норма дисконта – 20 процентов). Политические и юридические риски 1

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 9 Не проработанность федеральных инвестиционных контрактов на стадии заключения. Следствие 2. Изменение содержания проекта на стадии исполнения. Повторное согласование. Недобросовестность инициаторов проекта – балансодержателей (особенно – военных). Обещания быстрого согласования, Продажа объекта, включенного в инвестиционный контракт. Споры федералов с местными властями (характерно для Москвы). Политические и юридические риски 2

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 10 Не проработана система земельных отношений между федералами и Москвой. Росимущество решило не давать долю Москве за инженерную инфраструктуру, считая ее не легитимной. Москва может не выпустить АРИ или РД. Сохраняется неопределенность. Росимущество не принимает затраты на перебазирование воинской части при расчете ТЭО. Готовы компенсировать затраты на перебазирование по фактически произведенным платежам. А квартиры в счет доли хотят получить в начале проекта (без учета затрат на перебазирование). Инвестор выигрывает конкурс на строительство кв. м, а на стадии проектирования выясняется, что соседний объект – памятник и строить больше кв. м на площадке нельзя и надо делать стену в грунте, чтобы памятник не рухнул. Примеры организационных проблем 1

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 11 При определении рациональной доли государства Росимущество предлагает следующий алгоритм: –Рассчитывается стоимость земли при наилучшем использовании. –Используется метод предполагаемого использования –Рассчитывается стоимость инвестиций с учетом нормы дисконта –Доход от продажи доли РФ в будущем объекте, приведенный к текущим ценам должен быть не меньше стоимости вклада РФ. –При этом Росимущество говорит Инвестору, что норму дисконта свыше 20 процентов не примет. Это чистая продразверстка. Прибыль инвестора нормируется. Подход отобрать всю сверхприбыль – риск провала реализации проекта. Пример – конкурсы на право аренды в Москве. Примеры организационных проблем 2

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 12 Схема простого контракта I I FV1 PV1 ND I I FV2 PV2 ND EVA I – инвестиции, FV- будущая стоимость объекта, ND – норма дисконта, PV1 – приведенная стоимость земли при наилучшем использовании, FV1- будущая стоимость земли при наилучшем использовании, PV2 – приведенная стоимость земли при текущем использовании, FV2 – будущая стоимость земли при текущем использовании, EVA – экономическая добавленная стоимость. FV

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 13 Риски, последствия которых можно просчитать – управляемые. Если есть возможность количественной оценки риска, то есть стратегия его минимизации. Для каждого риска, как правило, разрабатывается соответствующий сценарий реализации проекта и рассчитываются нежелательные отклонения от основного (базового) сценария. Степень устойчивости проекта может быть охарактеризована показателями границ безубыточности. Для оценки финансовых последствий возможных рисков применяется метод вариации параметров. Для параметров, однопроцентное изменение которых влечет более чем одно процентное изменении NPV, вычисляются критические значения, при которых NPV равен 0. Политические и юридические риски – неуправляемые на уровне конкретного проекта. Необходимы изменения бизнес среды. Правильно: ТЭП, АРИ, ТЭО, РД Анализ рисков

Чижов Сергей, Центр оценки собственности, , ТЭО и риски инвестиционных проектов 14 Разработать нормативы федерального уровня, определяющие порядок согласования инвестиционных проектов. Определить единый орган контроля за согласованием и реализацией инвестиционных проектов (В Москве – Мосинвестконтроль). Утвердить перечень документов, необходимых при реализации инвестиционных проектов. Утвердить рациональные принципы распределения долей: –Оценка земли при текущем использовании, –Разделить EVA либо пополам, либо пропорционально вложениям, либо по фиксированной норме ренты. Целесообразность привлечения внешних независимых консультантов, желательно – оценщиков. Выводы и предложения