Г.Киев Офисная недвижимость Взгляд на I полугодие 2012 года. - презентация

1 г.Киев Офисная недвижимость Взгляд на I полугодие 2012 года

2 Обзор рынка офисной недвижимости Киева в I полугодии 2012 г. Большой объем нового предложения ощутимо повлиял на общую структура рынка профессиональной офисной недвижимости сместив качественное распределение в сторону класса «А» и «В+» (класс «А» - 20%, класс «В+» - 27% и «В-» - 53%). Структура рынка офисной недвижимости Киева в разрезе классов («А», «В+», «В-») На 2 полугодие 2012 года в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию нового предложения офисных помещений общей арендуемой площадью (GLA) 207,3 тыс. кв.м. Девелоперами заявлено выведение на рынок таких масштабных проектов офисных центров как БЦ «Gulliver», БЦ «Торонто», БЦ «Метрополь», БЦ «Топаз», БЦ «Мега Сити», что еще больше увеличит долю классов «А» и «В+» в структуре общего предложения. Однако, учитывая строительную активность на данных объектах, наиболее вероятно, что ввод некоторых их них будет перенесен на более поздний срок (2013 г.). На данном этапе развития рынка офисной недвижимости и уровне конкуренции, лучшие шансы быть успешно реализованными есть у БЦ, максимально приближенных к европейским стандартам (современные строительные технологии, инфраструктура, сервис и т.д.). Спрос В 1 полугодии наметилась тенденция смещения спроса в сторону офисной недвижимости высокого класса, расположенной за границами CBD. С целью экономии на аренде, компании финансового сектора сокращали свои офисные площади в БЦ, находящихся в пределах CBD, и размещали их в бизнес центрах за пределами центрального делового района города. Телекоммуникационные, IT, промышленные и фармацевтические компании, офисы которых в основном располагаются за пределами CBD, расширяли существующие площади. Основная доля запросов на офисные площади в течение 1 полугодия приходилась на компании, которые были заинтересованы в расширении своих площадей либо в улучшении качества занимаемых помещений. В структуре спроса по классам офисных центров значительно выросла доля запросов на офисы БЦ класса «В+» и «А». В структуре спроса по размеру лотов наибольшая доля приходилась на блоки по кв.м (47%), а также от 200 до 500 кв.м (21%). Остаются неизменными базовые требования арендаторов к офисным помещениям: стоимость аренды, расположение БЦ, отделка и планировка офиса, наличие охраняемой парковки и ее стоимость, наличие точки общественного питания для сотрудников внутри здания или на близком расстоянии. Предложение В I полугодии 2012 года на рынке офисной недвижимости столицы по причине ввода рекордного количества новых офисных площадей наблюдалось увеличение уровня вакантности, активная ценовая конкуренция, а также ужесточение требований арендаторов к качеству занимаемых площадей. По состоянию на июль 2012 г. в Киеве функционирует 126 офисных центров класса «А», «B+» и «В-» общей арендуемой площадью (GLA) 1,34 млн.кв.м. Основные тенденции сегмента основаны на вводе рекордного для Украины количества новых офисных площадей за счет проектов, сроки реализации которых ранее были перенесены. За январь-июнь новое предложение пополнилось пятью офисными объектами (БЦ 101 Tower, БЦ Premium Center, БЦ «Виктория Парк», БЦ «Кристалл», БЦ «Европа» общей арендуемой площадью 140,7 тыс.кв.м, что в 7 раз больше, чем объем площадей введенных за аналогичный период 2011г. Офисная недвижимость г.Киев

3 Обзор рынка офисной недвижимости Киева в I полугодии 2012 г. Арендные ставки Смещение спроса в сторону БЦ за пределами CBD, а также высокий объем нового предложения офисных помещений обусловили замедление роста арендных ставок, а в БЦ, расположенных в CBD наблюдалась коррекция ценовой политики для удержания арендаторов. По состоянию на июль 2012 года арендные ставки на офисы класса «А» находились в диапазоне $30-55/кв.м/месяц, на помещения класса «B» - $18-45/кв.м/месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса «А» составил $6-10/кв.м/мес. (с НДС), для класса «В» - $2-6 кв.м/мес. (с НДС). Тенденции и Прогнозы В этом году на рынке офисной недвижимости Киева ожидается высокий объем нового предложения: за 1-е полугодие введены в эксплуатацию 5 бизнес-центров общей арендуемой площадью 140 тыс.кв.м и еще 4 объекта площадью около 180 тыс.кв.м могут быть введены до конца этого года. Таким образом, по итогам 2012 года объем нового предложения офисных помещений может составить около 320 тыс.кв.м. В разрезе классов 80% предложения этого года составят офисные объекты класса «А» и «В+». Общий объем качественных офисных помещений к концу года в Киеве достигнет уровня 1,5 млн.кв.м, представленных в 130 бизнес центрах классов «А» и «В». Учитывая текущую долю вакантных офисных площадей, с учетом ввода нового предложения она может вырасти до 20%, что в абсолютном выражении составит до 300 тыс.кв.м свободных площадей. С учетом текущего объема спроса на уровне тыс.кв.м офисных площадей в год для поглощения нового предложения 2012 года и стабилизации рынка потребуется не менее 3-х лет. Объем нового предложения окажет существенное давление на рынок в части арендного ценообразования. Собственники нововведенных объектов заинтересованы в их скорейшем заполнении, темп которого зависит от величины аренды и состояния сдаваемых помещений. Для арендаторов, рассматривающих аренду больших объемов площадей (от 1000 кв.м), могут быть предложены более привлекательные коммерческие условия с заметным дисконтом 5-20% по сравнению со ставками в действующих бизнес-центрах. Основной спрос в настоящее время исходит со стороны компаний, переезжающих из одного офиса в другой в связи с улучшениями качественных характеристик занимаемых помещений, а также оптимизацией стоимости аренды. Доля новых компаний, начинающих свою деятельность в Украины, в структуре Распределение спроса по размеру офисных помещений В связи с возросшей стоимостью эксплуатационных услуг арендаторы обращают особое внимание на энергоэффективность здания. По итогам 1 полугодия 2012 г. вакантность в БЦ Киева увеличилась в среднем на 3-4% и составила 6-7% для класса «А» и 11-12% для класса «В+» и «В-». Уровень вакантности офисных помещений, г. Киева Офисная недвижимость г.Киев

4 Обзор рынка офисной недвижимости Киева в I полугодии 2012 г. Арендатор Площадь, кв. м Профиль арендатораОбъект Samsung15 700производствоБЦ 101 Tower МТС6 400телекоммуникации/ITБЦ на бульв. Дружбы Народов, 19 Посольство Канады в Украине 2 100посольствоБЦ на ул. Костельной, 13 а SEB Bank2 000недвижимостьБЦ на ул. Михайловской, 7 Software outsorcing team 1 200телекоммуникации/ITБЦ на ул. Гайдара, 50 System integration service 1 200телекоммуникации/ITБЦ на ул. Гайдара, 50 Закордоннафтогаз400нефтегазовый секторБЦ на ул. Институтской, 28 Groupe SEB400производствоБЦ на ул. Харьковское шоссе, 201 Printec Group350телекоммуникации/ITБЦ FIM Center Ликонд300производствоБЦ «Миком Палас» Наиболее значимые сделки аренды офисных помещений в Киеве в 1 полугодии 2012 г. Типовые условия договоров аренды профессиональных офисных помещений в г.Киеве Офисная недвижимость г.Киев Срок Аренды Классы А и В: до 3-х лет. Для якорных арендаторов возможны более длительные договоры. Условия оплаты Ежемесячная авансовая оплата, ставки номинированы в долларах США/Евро. Оплата производится в Гривнах по курсу НБУ. Депозит2 месяца. Индексация ставокНе менее 3%; поэтапное повышение ставок step rent Отделка помещенийНовое предложение как правило сдается в состоянии shell&core спроса остается незначительной, что связано с ограниченными возможностями развития бизнеса в текущих политических и экономических реалиях страны. Заметной особенностью спроса является готовность компаний рассматривать аренду офисов за пределами Центрального Делового Района города (CBD), что связано с более привлекательными условиями аренды представленных там объектов. Размещение в CBD перестало быть определяющим фактором выбора офиса, однако расположение на Правом или Левом берегу по-прежнему является существенным. В среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости будет являться рынком арендаторов, которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также коммерческим условиям арендных договоров. Не смотря на ограниченный объем поглощения столичный рынок офисной недвижимости демонстрирует активное развитие, о чем свидетельствует строительство новых бизнес центров, заявленных к реализации в гг.

5 Обзор рынка офисной недвижимости Киева в I полугодии 2012 г. Фото объекта Название БЦАдресGBA, кв. мGLA, кв. мПаркинг, м/мДевелопер БЦ 101 Towerул. Льва Толстого, КАН Девелопмент БЦ Premium Centerбульв. Ивана Лепсе, Yeditepe Construction Group БЦ «Виктория Парк»пер. Ахтырский, Forum Group БЦ «Кристалл» Харьковское шоссе, ICD Investments БЦ «Европа»Столичное шоссе, DeVision ИТОГО GLA, кв.м Бизнес-центры Киева, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2012 года Офисная недвижимость г.Киев

6 Обзор рынка офисной недвижимости Киева в I полугодии 2012 г. Фото объектаНазвание БЦАдресGBA, кв. мGLA, кв. м Паркинг, м/м Девелопер Вероятность реализации в указанный срок БЦ «Метрополь»ул. Московская, КАН Девелопментсредняя БЦ «Торонто»ул. Антоновича, СП «Торонто- Киев» высокая БЦ «Мега Сити»Харьковское шоссе, УКОсредняя БЦ «Топаз»ул. Мельникова, Build&Live Development низкая БЦ Gulliver Спортивная площадь, ЗАО «Мандарин плаза» высокая ИТОГО GLA, кв.м Бизнес-центры, запланированные к вводу в эксплуатацию во 2 полугодии 2012 года Офисная недвижимость г.Киев

7 Контактная информация Компания UTG ул. Мечникова, 2-А (БЦ «Парус») Киев 01601, Украина Тел./ факс: (380 44) Вадим Непоседов Президент компании Виталий Бойко Партнер Евгения Локтионова Директор Виктор Оборский Руководитель департамента стратегического консалтинга Андрей Большаков Специалист по исследованиям рынка недвижимости UTG - крупнейшая национальная консалтинговая компания в сфере недвижимости. Сегодня UTG – это 55 высококвалифицированных специалистов и свыше 500 клиентов. Участие в 350 бизнес-проектах и проведение более 400 исследований рынка позволяют нам быть надежным, ответственным и компетентным партнером. Данный и другие обзоры компании размещены на web- сайте Данный отчет является публикацией обобщенного характера. За информацию, аналитику и прогнозы, размещенные в данном обзоре UTG не несет юридической ответственности в отношении возможных потерь третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Любая публикация информационных материалов из указанного отчета, целиком либо частично, возможна лишь с упоминанием компании, как источника данных. Обзор рынка офисной недвижимости Киева в I полугодии 2012 г. Наиболее значимые бизнес-центры, введенные и запланированные к вводу в эксплуатацию в 2012 г. Офисная недвижимость г.Киев Введенные БЦ GLA, кв.м 1. БЦ 101 Tower БЦ Premium Center БЦ «Виктория Парк» БЦ «Кристалл» БЦ «Европа» Планируемые БЦ GLA, кв.м 1. БЦ «Метрополь» БЦ «Торонто» БЦ «Мега Сити» БЦ «Топаз» БЦ Gulliver70 000