Авторы: Нейман Е.И. Вице-президент РОО, Член НСОД, Президент Международной Академии оценки и консалтинга (МАОК), руководитель РГ НСОД, генеральный директор. - презентация

1 Авторы: Нейман Е.И. Вице-президент РОО, Член НСОД, Президент Международной Академии оценки и консалтинга (МАОК), руководитель РГ НСОД, генеральный директор ЗАО «РОСЭКО» Корнилов Д.А. Ответственный секретарь РГ НСОД, эксперт по оценке имущества ЗАО «РОСЭКО», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, аспирант МАОК. Кемерово – 2011г. Система информационно- аналитического обеспечения индивидуальной и массовой оценки недвижимого имущества III Конгресс оценщиков Сибирского федерального округа «Оценочная деятельность в современных экономических условиях. Оценка горнодобывающих активов»

2 Проблемы, возникающие на разных стадиях массовой и индивидуальной оценки недвижимого имущества, ставят перед сообществом оценщиков и исследователей ряд вопросов, а именно - какой математический аппарат применить, какие подходы и методы применимы для оценки различных объектов? После введения ФСО-5 полноправным видом оценочной деятельности стала экспертиза отчета об оценке. При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки перед экспертом также возникают вопросы о корректности полученного оценщиком результата. Как доступными средствами опровергнуть или подтвердить результат? Кроме того, не за горами организация комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Как членам таких комиссий сориентироваться в многообразии отчетов об оценке и экспертных заключений и определить то единственно верное значение стоимости недвижимости, которое может быть принято в качестве кадастровой стоимости объекта? Ответы на эти и многие другие вопросы и содержатся в данном докладе. Причем особое внимание необходимо сосредоточить на вопросах информационно-аналитического обеспечения процесса оценки, рассмотрении различных аспектов этого направления. Введение

3 Информационные потоки при проведении кадастровой оценки с использованием системы информационно-аналитического обеспечения (ИАО) индивидуальной и массовой оценки Фонд данных ГКН Данные Росреестра об объекте оценки Мониторинг рынка недвижимости Работа системы ИАО индивидуальной оценки Работа системы ИАО массовой оценки Кадастровая стоимость объекта Оспаривание результатов кадастровой оценки Проведение кадастровой оценки Результаты массовой оценки Результаты индивидуальной оценки Экспертиза СРО результатов массовой оценки Решение комиссии по рассмотрению споров Экспертиза СРО результатов индивидуальной оценки

4 Основные положения Система информационно-аналитического обеспечения процесса оценки в настоящее время представляет собой модульную структуру, в которой набор модулей осуществляется исходя из стоящих перед исследователем задач. Система информационно-аналитического обеспечения процесса оценки Набор модулей для информационно-аналитического обеспечения индивидуальной оценки (применяется для оценки в целях изъятия в г. Сочи) Набор модулей для информационно-аналитического обеспечения массовой оценки (применяется для кадастровой оценки земельных участков в г. Омске)

5 Часть 1. Система информационно- аналитического обеспечения индивидуальной оценки Особенности системы информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки: 1.Необходимость формирования единой базы данных с объектами аналогами, предназначенными для индивидуальной оценки каждого объекта; 2.Необходимость исследования ценообразующих факторов и выдачи рекомендаций о величине корректировок по каждому ценообразующему фактору; 3.Необходимость методического сопровождения процесса индивидуальной оценки; 4.Контроль получаемых результатов по каждому объекту оценки.

6 Состав системы информационно-аналитического обеспечения индивидуальной оценки Исходя из особенностей системы информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки для реализации всех поставленных задач были созданы и подключены следующие модули: 1.Создана система методологического обеспечения оценок; 2.Создан интернет-портал для оперативного обмена информацией; 3.Создано специализированное программное обеспечение для формализованного описания объекта оценки и возможности выгрузки аналогов для каждого объекта оценки; 4.Карта ценового зонирования реализована на базе ГИС MapInfo; 5.Создана система сбора информации об объектах аналогах с открытого рынка; 6.Создана автоматизированная система верификации данных с использованием Яндекс-карт и специализированного программного обеспечения; 7.Построение распределений, характерных для верифицированных баз данных и расчет «скидки на торг» производилось средствами программы «Oracle Corporation» - «Crystal Ball® 7» 8.Для исследования степени влияния каждого из основных ценообразующих факторов на стоимость был использован программный пакет Alyuda NeuroIntelligence, версии , от Alyuda Research (моделирование с использованием нейронных сетей); 9.Создана система контроля получаемых результатов.

7 Аналитические агентства Агентства недвижимости Риэлторские фирмы Аналитическая информация Частные объявления Аналитическая информация + информация об объектах аналогах Информация об объектах аналогах Заказчик оценки Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества без единого информационного центра ОЦЕНЩИК 1 ОЦЕНЩИК 2 ОЦЕНЩИК 3 Результаты оценки Характеристики объекта недвижимого имущества Результаты оценки Результаты оценки (рыночные стоимости) одного и того же объекта недвижимого имущества, полученные различными оценщиками с использованием отличающихся по объему и качеству рыночных данных могут значительно отличаться

8 Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества с единым информационным центром Аналитические агентства Агентства недвижимости Риэлторские фирмы Аналитическая информация Частные объявления Аналитическая информация + информация об объектах аналогах РГ НСОД Формирование единой верифицированной Базы данных с ценами аналогов Разработка карт ценового зонирования Анализ рынка недвижимости Исследование основных ценообразующих факторов Методическое и методологическое обеспечение процесса оценки Контроль полученных результатов Заказчик оценки Характеристики объекта недвижимого имущества Аналитическая информация + информация об объектах аналогах Информация об объектах аналогах ОЦЕНЩИК 1 Результаты оценки ОЦЕНЩИК 2 ОЦЕНЩИК 3 Результаты оценки При использовании одних и тех же верифицированных данных, подготовленных РГ НСОД, результаты оценки (рыночные стоимости) одного и того же объекта недвижимого имущества, полученные различными оценщиками, сопоставимы и лежат в определенных ценовых диапазонах, отраженных на карте ценового зонирования

9 Методологическое обеспечение индивидуальной оценки В настоящий момент методологическое обеспечение процесса оценки изымаемых и предоставляемых объектов в г. Сочи можно условно представить в виде трехуровневой структуры: Методические рекомендации НСОД Дополнения к МР НСОД Письма РГ НСОД

10 Информационные письма РГ НСОД Важный инструмент методологического сопровождения оценок – это информационные письма, которые выпускает Рабочая группа по конкретным вопросам, возникающим у оценщиков, экспертов, представителей Заказчика и т.п. На любой поступающий в РГ НСОД запрос выпускается разъяснительное письмо, основные положения которого могут распространяться на все аналогичные случаи. Примеры тем, освещаемых в информационных письмах РГ НСОД: –разъяснения по учету НДС для юридических лиц; –разъяснения по вопросу учета в составе убытков отдельных видов многолетних зеленых насаждений (например, розы или клубника); –разъяснения по вопросу расчета прибыли предпринимателя; –разъяснения по вопросу влияния ипотеки на стоимость объекта оценки; –разъяснения об учете неоформленных земельных участков в составе убытков; –предоставление исходных данных для расчета убытков и т.д.

11 Внешний вид портала проекта

12 Программное обеспечение

13

14

15 Пример выборки объектов-аналогов для ценовой зоны «ЮЧИН» Отбор наиболее «близких» по характеристикам аналогов Пример расчетной таблицы оценщика Номера объектовОбъект оценкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4Объект 5 Источник информации -БД РГ НСОД Цена продажи/ предложения, руб. Определяется Местоположение Адлерский р-н, ул. Нижнеимеретинска я, 35 Адлерский р-н, ул. Цимлянская Адлерский р-н, ул. Нижнеимеретинская Адлерский р-н, ул. Урицкого Адлерский р-н, ул. Нижнеимеретинская Удаленность от моря, м Общая площадь, кв. м

16 Общий вид карты ценового зонирования в ГИС

17 Карта ценового зонирования г. Сочи для функционального использования ЗУ под ИЖС и ЛПХ, по состоянию на г.

18 Первая база данных с ценами сделок и ценами предложений была сформирована на основе информации, собранной Администрацией Краснодарского края по поручению Зампреда Правительства РФ Д.Н. Козака (информацию предоставили Торгово-промышленная палата г. Сочи, Администрация г. Сочи, Региональная энергетическая комиссия Краснодарского края, агентств недвижимости, нотариусов г. Сочи и УФРС по Краснодарскому краю). Верификацию (в соответствии с п. 8.3 МР) баз данных с ценами предложений и с ценами сделок проводили специалисты компаний ЗАО «РОСЭКО» и ООО «УНО-2000». Автоматизацию процесса обеспечили программные средства, разработанные ООО «УНО- 2000». Для формирования репрезентативной выборки были сгруппированы земельные участки с сопоставимыми характеристиками и отсеяны объекты недвижимости, имеющие существенные отличия. Базы предложений и сделок

19 Для дальнейшего рассмотрения (по состоянию на года) в верифицированной базе данных цен предложений осталось 244 объектов, в верифицированной базе данных цен сделок осталось 46 объектов. Таким образом, в общей сложности, в целях верификации РГ НСОД было использовано около записей, в том числе более 2000 записей о ценах сделок и более записей о ценах предложений. В настоящее время база предложений существует автономно (новые объекты в базу поступают с открытого рынка после процесса верификации). По состоянию на г. в базе данных предложений насчитывается 418 объектов. Для сравнения: на г. насчитывалось 277 объектов, на г. – 313 объектов, на г. – 329 объектов, на г. – 363 объекта. База данных по сделкам также периодически дополняется информацией, поступающей в РГ НСОД из УФРС по Краснодарскому краю. Базы предложений и сделок

20 Распределение, подобранное для Базы сделок

21 Распределение, подобранное для Базы предложений

22 Расчет скидки на торг Для расчета скидки от цены предложения была использована следующая формула Для расчета скидки на торг используется метод итерационного моделирования, реализованный программными средствами «Crystal Ball® 7» Всего в ходе моделирования был проведен 1 млн. итераций. При каждом повторе программа генерировала новые значения для следующих случайных переменных: значение стоимости 1 кв.м. земельного участка из базы предложений; значение стоимости 1 кв.м. земельного участка из базы сделок; и вычисляла значение скидки по приведенной выше формуле.

23 Расчет скидки на торг (продолжение) В ходе моделирования на г. были получены следующие результаты, характеризующие величину скидки от цены предложения: Среднее значение - 17% (рекомендуется для использования в сравнительном подходе); Медианное значение – 24% (справочно).

24 Рекомендации по величине корректировок для сравнительного подхода Поскольку в распоряжении РГ НСОД имеется вся необходимая информация, производятся работы по исследованию основных ценообразующих факторов. На данный момент РГ НСОД выдает рекомендации по величине следующих корректировок: - корректировка на удаленность участка от береговой линии; - корректировка на размер участка. Расчет влияния этих ценообразующих факторов был проведен с использованием нейронных сетей. Для анализа цен предложений в зависимости от удаленности от береговой линии и площади участка был использован программный пакет Alyuda NeuroIntelligence, версии , от Alyuda Research. Результаты анализа представлены на слайдах ниже.

25 порядковый номер объекта в базе данных цена Фактические (Target) и вычисленные нейронной сетью (Output) значения удельных цен земельных участков (руб./кв.м.) (коэффициент корреляции – 0,895, коэффициент детерминации – 0,769)

26 цена площадь Смоделированная сетью зависимость удельных цен земельных участков (руб./кв.м.) от площади земельного участка (кв.м.)

27 цена удаленность Смоделированная сетью зависимость удельных цен земельных участков (руб./кв.м.) от удаленности от береговой линии (м)

28 1.Корректировка на торг. 2.Корректировка на объем передаваемых прав. 3.Корректировка на условия финансирования. 4.Корректировка на условия продажи. 5.Корректировка на время продажи/предложения. 6.Корректировка на местоположение. 7.Корректировка на удаленность участка от береговой линии. 8.Корректировка на размер участка. 9.Корректировка на наличие коммуникаций. 10.Корректировка на назначение и разрешенное использование. 11.Корректировка на наличие подъезда. 12.Корректировка на тип окружающей застройки. Основные виды корректировок представлены в приложении Д к МР НСОД, кроме этого, по согласованию с РГ НСОД Оценщик может ввести самостоятельно одну или несколько корректировок, отражающих индивидуальные особенности объекта оценки. Перечень рекомендуемых корректировок

29 Сбор данных от оценщиков о результатах оценки для целей контроля РГ НСОД производит сбор данных от оценщиков несколькими способами: путем предоставления оценщиком отчета об оценке и заключения об убытках; путем предоставления оценщиком итоговых значений рыночной стоимости изымаемого имущества и величины убытков в сокращенном виде (по форме, утвержденной РГ НСОД); путем заполнения оценщиком соответствующих ячеек рыночной стоимости изымаемых объектов и величины убытков, предусмотренных в составе АРМа. В случае соответствия полученного значения стоимости земельного участка и диапазона, определенного в результате ценового зонирования, РГ НСОД выдает положительное заключение и разрешает выпуск отчета.

30 Выводы по 1 части 1. Использование системы информационно-аналитического обеспечения индивидуальной оценки позволяет объективно (с высокой степенью точности) оценить недвижимое имущество, избежать разночтений в стоимости соседних земельных участков и при этом дает возможность полноценно учесть все индивидуальные особенности зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке. 2. Данная система позволила: –Обеспечить прозрачность и проверяемость расчетов индивидуальной оценки. –Повысить объективность результатов экспертизы отчетов. –Оптимизировать затраты на выкуп и предоставление недвижимости при изъятии для целей реализации программ олимпийского строительства. –Минимизировать риски судебного оспаривания результатов оценки и отчетов, подготовленных оценщиками – членами СРОО.

31 Часть 2. Система информационно- аналитического обеспечения массовой оценки Особенности системы информационно-аналитического обеспечения процесса массовой оценки: 1.Целью данной системы является обеспечение деятельности экспертов СРОО по экспертизе результатов массовой и индивидуальной оценки; 2.Учитывая задачи экспертизы результатов массовой оценки кадастровой стоимости (см. следующий слайд), информационно – аналитическое обеспечение процесса экспертизы должно позволить эксперту СРО провести соответствующие проверки для принятия обоснованного решения.

32 Проверка определения состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) земельных участков для каждого ВРИ земельных участков на основе анализа информации о рынке недвижимости, учетных характеристик земельных участков и примерного перечня факторов стоимости, рекомендованного ТР по ГКОЗ. Проверка сведений о значениях факторов стоимости по земельным участкам по каждому ВРИ из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения. Проверка рыночной информации о земельных участках по каждому ВРИ, верификация этой информации для целей проведения массовой оценки. Проверка построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости для земельных участков в составе видов разрешенного использования на основе рыночной информации. Проверка проведения группировки земельных участков по составу объектов оценки. Проведение анализа достаточности и репрезентативности рыночной информации. Проверка выбора факторов стоимости для построения статистических моделей. Проверка построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов оценки. Проверка (анализ) качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости. Проверка расчетов кадастровой стоимости объектов оценки земельных участков в составе видов разрешенного использования. Проверка расчетов средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов оценки. Основные задачи экспертизы результатов массовой оценки в соответствии с ФСО-4

33 Состав системы информационно-аналитического обеспечения массовой оценки Исходя из особенностей системы информационно-аналитического обеспечения процесса массовой оценки для реализации всех поставленных задач были подключены следующие модули: 1.Интернет-портал для оперативного обмена информацией; 2.Блок верификации и анализа объектов оценки и объектов – аналогов (данные о ценах сделок, спроса и предложения) с использованием описания земельных участков и объектов недвижимости с применением Яндекс – карт и системы ArcGIS; 3.Блок автоматизированных рабочих мест (АРМ), предназначенных для формирования БД системы мониторинга и организации логического и фактографического контроля на этапе сбора данных об объектах – аналогах; 4.Блок анализа данных с помощью механизмов Data Mining (DM), Knowledge Discovery in Data Bases (KDD) и геоинформационных систем (GIS) для целей ценового зонирования; 5.Блок построения статистических моделей массовой оценки ОН; 6.Блок калибровки и оценки статистической достоверности полученных моделей.

34 Внешний вид портала проекта

35 Применение ГИС – систем для целей экспертизы результатов массовой оценки Для целей экспертизы результатов массовой оценки кадастровой стоимости ЗУ поседений применение ГИС – систем (Яндекс – карт и системы ArcGIS) позволило провести проверку и согласовать с оценщиком параметры объектов – аналогов, проверить обоснованность выбранных ценообразующих факторов, а также проверить численные значения этих факторов. Эти работы позволили провести полноценную проверку моделей КРА, а также результаты определения кадастровой стоимости для всех ЗУ, для которых кадастровая стоимость определялась методом массовой оценки. Данные, полученные с использованием ГИС – систем также применялись при проведении экспертизы результатов индивидуальных оценок.

36 Описание объектов (в системе ArcGIS)

37 Описание объектов оценки

38 Описание ЗУ и зон

39

40 Проверка основных ценообразующих факторов Результаты расчетов оценщика были обработаны оценщиком – экспертом с использованием ГИС - систем В результате проверки оценщика – эксперта были подтверждены следующие факторы стоимости: площадь земельного участка в кв. метрах; расстояние до центра города в метрах; расстояние до рекреационной зоны в метрах; расстояние до производственных зон в метрах; расстояние до основных магистралей в метрах; Кроме того, для ВРИ 1 и 2 дополнительно были выбраны социальные факторы: наличие школы в радиусе до 500 метров от земельного участка (по нормативу); наличие детского сада в радиусе до 300 метров от земельного участка (по нормативу наличие поликлиники в радиусе до 1000 метров от земельного участка (по нормативу);

41

42

43

44

45 Кластеризация объектов – аналогов для целей экспертизы Набор аналогов в количестве 51 участка был кластеризован с помощью ПО Deductor по следующим признакам удалённости от: Центра, рекреационной зоны, объектов индустрии, зон негативного влияния, дорог.

46 Ценовая карта г. Омска земельных участков производственно-складского назначения (ВРИ- 9), полученная в результате работы ПО Deductor 5.2.1

47 С помощью пакета прикладных программ, занимающихся Data Mining на ограниченном числе аналогов, путем итерационного построения распределений цен (с использованием алгоритма нейронных сетей – т.н. «самоорганизующихся» сетей) удалось получить карту ценового зонирования (см. предыдущий слайд) для земельных участков ВРИ-9.

48

49

50

51

52 Экспертиза результатов КРА В соответствии с требованиями ФСО-4, работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в пп. 1-.5, 7,.9, 17 осуществлялись с использованием программного продукта IBM SPSS STATISTICS на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. Для проведения экспертизы результатов расчета кадастровой стоимости методом КРА использовался стандартный пакет Intercooled Stata 9.2 for Windows. Цель проверки: Независимый анализ параметров уравнения КРА для расчета кадастровой стоимости, а также проверке величины кадастровой стоимости ЗУ, полученной методом массовой оценки. Проверка результатов КРА включала в себя следующие шаги: 1. Для аналогов строится линейная регрессия, вычисляется стоимость объектов- аналогов согласно полученному уравнению 2. Рассчитывается разность (delta) между ценой аналога и полученной стоимостью по уравнению КРА. 3. Выборка аналогов сортируется по возрастанию этого показателя (delta) 4.Если коэффициент детерминации (R-квадрат) меньше 0.7, то возвращаемся к шагу «1» после удаления из выборки аналогов с наибольшими показателями параметра delta. Данный алгоритм применяется для всех ВРИ, для которых строятся уравнения КРА. Пример построения «экспертного уравнения» для КРА ВРИ 9 приведен на следующем слайде.

53 Площадь, кв.м. Расстояние до центра города Расстояние до рекреационной зоны Расстояние до производственн ых зон Расстояние до негативных зон Расстояние до основных магисралей f6f5 f4f1f2f3 уравнение регрессии:

54 Выводы по 2 части Создана и прошла опытную апробацию система информационно – аналитического обеспечения процесса экспертизы отчетов об оценке кадастровой стоимости ЗУ поселений Омской области. Применение данной технологии позволило осуществить в сжатые сроки весь необходимый объем работ по проверке результатов проведенных оценок, оценщикам внести соответствующие уточнения в расчетные модели и завершить данный проект в соответствии с установленными сроками. В результате применения системы информационно- аналитического обеспечения удалось получить показатели кадастровой стоимости земельных участков, в значительно большей степени соответстующие реальным рыночным значениям, нежели результаты предыдущей кадастровой оценки. Например, по ВРИ-9 максимальные значения кадастровых стоимостей достигали тыс. руб. за кв.м. В результате проведенной оценки стоимость таких участков снизилась почти в 10 раз и составляет 1,5- 2 тыс. руб. за кв.м.

55 Заключение Система информационно-аналитического обеспечения индивидуальной и массовой оценки возникла как реальный инструмент, позволяющий пользователю (оценщику, экспертам СРО или НСОД) сформировать на основе рыночных данных мотивированное мнение о рыночной стоимости объекта оценки. Данная система – универсальна и может быть использована для решения практически любой задачи в области оценки недвижимого имущества. В качестве перспективы развития рассматривается разработка программного продукта на базе технологии «Cloud Computing» с объединением всех инструментов (модулей) на одной платформе.

56 Спасибо за внимание. Корнилов Дмитрий Александрович Ответственный секретарь РГ НСОД Эксперт по оценке собственности ЗАО «РОСЭКО» Аспирант МАОК Моб Тел./факс (495) Нейман Евгений Иосифович Вице – президент РОО Член НСОД. Генеральный директор ЗАО «РОСЭКО» Тел./факс (495)