Инвестиции в строительство жилья. Тенденции и перспективы. Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов Тульский экономический форум, - презентация

1 Инвестиции в строительство жилья. Тенденции и перспективы. Использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов Тульский экономический форум, 11 – 13 октября, 2007 г. Круглый стол 4: "Прогрессивные концепции жилищной застройки и обустройства инфраструктуры. Доступное и качественное жилье для различных категорий граждан" А.А. Мамаев Начальник управления проектного финансирования Управляющей Компании «КАПИТАЛЪ Паевые Инвестиционные фонды

2 2 Факторы влияния на среднесрочную динамику цен на жилье* Политические Рост цены: финансирование региональных, думской, президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса. Снижение цены: дестабилизация политической ситуации, усиление противостояния власти и бизнеса. Макроэкономические Рост цены: рост бюджетных расходов, рост ВВП и реальных доходов населения, вступление России в ВТО. Снижение цены: Коррекция мировых цен на энергоносители, снижение притока валюты, снижение темпов роста ВВП и др. Взаимодействие со смежными рынками Разнонаправленное действие: Переток капитала между рынком недвижимости и различными секторами финансового рынка под влиянием изменения уровня доходности, ликвидности и инвестиционных рисков. Реализация Национального проекта Рост цены: Повышение объемов господдержки граждан и ипотечного кредитования. Снижение цены: Увеличение объемов жилищного строительства в регионах и предложения жилья на первичном рынке. Повышение жилищной мобильности населения Рост цены: Повышение мобильности населения Снижение цены: Отток части населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве. Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости Рост цены: Рост инвестиций в создание инфраструктуры, повышающей привлекательность рынка жилья. Снижение цены: Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости при снижении доходности жилищного строительства. * по материалам исследований аналитической группы под руководством проф. Г.М. Стерника Внешние факторыВнутренние факторы

3 3 Основные тенденции на рынке новостроек и инвестиций в строительство жилья Рынок новостроек Увеличение предложения новостроек в связи с притоком инвестиций и вниманием государства к решению жилищной проблемы. Усиление конкуренции между застройщиками. Повышение уровня требований к объекту. Увеличение сроков экспозиции объектов, смещение сроков реализации ближе к концу строительства. Реализация части квартир в новостройках на вторичном рынке. Рынок инвестиций Дальнейшее разграничение потребительских отношений с инвестиционной деятельность. Невозможность реализации инвестиционных проектов застройщиками за счет собственных средств. Недостаточность у застройщика «залоговой» базы для получения кредитов в необходимых объемах. Отток потребительского капитала из инвестиционного процесса. Ужесточение требований ипотечных банков с объектам кредитования.

4 4 Формы привлечения средств Застройщиком для финансирования строительства объектов недвижимости Форма привлечения средств ПреимуществаНедостатки Банковское кредитование Относительно низкая стоимость Застройщик получает практически всю прибыль от реализации проекта. Необходимость наличия залога Оценка объекта залога на уровне 60-70% от реальной стоимости Несоответствие (как правило) залоговой базы застройщика потребностям финансирования строительства Необходимость отвлечения средств для ежемесячной выплаты процентов Финансирование за счет средств покупателей – физических лиц Отсутствие финансовых посредников (четкая ориентация на конечного покупателя) Низкая стоимость финансирования Трудность взаимодействия с большим количеством дольщиков Невозможность получить необходимое финансирование на ранних этапах строительства Нестабильность, невозможность планирования финансовых потоков Выпуск облигаций Возможность самостоятельного распоряжения полученными средствами, без привязки к конкретным проектам Создание рыночной репутации Жесткие требования регуляторов рынка к эмитенту Подверженность рыночным рискам увеличения уровня процентных ставок Размещение акций на бирже (IPO) Возможность распоряжения полученными в ходе размещения средствами по усмотрению Застройщика Повышение репутации Жесткие требования по прозрачности финансов компании «Размывание» акционерного капитала Разовая форма привлечения финансирования Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) Отсутствие необходимости залога имущества Гибкая система предоставления финансирования Законодательные гарантии целевого использования Жесткие критерии отбора Инвестиционных проектов Высокие требования к репутации контрагентов Участие в прибыли в прибыли застройщика

5 5 Механизмы привлечения инвестиций в строительство жилья через ЗПИФ недвижимости Принципы функционирования Закрытый ПИФ - имущественный комплекс без образования юридического лица. Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов объединяются с целью инвестирования, но допускается владение паями одним лицом. Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного управления (Правила Фонда) в соответствии с которым учредитель управления передает имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами закрытого ПИФа. Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков Фонда. Сфера применения механизма ЗПИФа недвижимости: Финансирование строительных проектов за счет средств уже сформированных ЗПИФов. Формирование отдельного ЗПИФа для привлечения инвестиционных ресурсов. Формирование ЗПИФа для привлечения банковского кредитования. Оптимизация управления объектами коммерческой недвижимости в собственности. Оптимизация системы управления строительными проектами. Развитие комплексных региональных или жилищных программ.

6 6 Продажа паев с целью рефинансирования Финансирование проектов на рынке строительства и недвижимости ЗПИФ Возврат капитала Денежные средства, ЦБ, недвижимость Первичное размещение Выплаты Инвестиционного доход Финансирование инвестиционных проектов Выход из проектов, извлечение инвестиционно го дохода Приобретение имущественных прав на объекты недвижимости Приобретеиие объектов недвижимости Уступка оимущественных прав. Продажа объекта недвижимости Коммерческое использование объекта недвижимости Рынок Денежные средства Дополнительная размещение паев (эмиссия) Учредители (первоначальные пайщики) Инвесторы Выплаты при погашении паев

7 7 Оптимизация управления объектами коммерческой недвижимости в собственности. Возможности «рентного» фонда для собственников недвижимости Вывод непрофильных активов (недвижимости) Реинвестирование рентных платежей Привлечение финансовых ресурсов

8 8 Формирование ЗПИФа для использования в системе управления строительными проектами

9 9 Формирование комплексной жилищной программы Банк Ипотечный ЗПИФ Работники Застройщик Рыночный ЗПИФ Недвижимости Инвесторы Ипотечный кредит м2 Покупка паев Реализация квартир порыночнойцене деньги $ Инвестирование денежных средств в строительство жилых домов на основании инвестиционных договоров или договоров долевого участия продажа закладных Специальный ЗПИФ недвижимости м2 Инвестирование денежных средств в строительство жилых домов на основании инвестиционных договоров или договоров долевого участия Реализация квартир по рыночной цене Деньги $ Инициатор программы Преференции работнику Реализация квартир со скидкой * Схема программы индивидуальна для каждого учредителя Рефинансирование за счет Продажи паев на вторичном рынке Увеличение программы за счет доп. выпуска паев Продажа паев на открытом рынке Покупка 100% паев Продажа паев на вторичном рынке

10 10 Базовые принципы инвестирования В каких проектах мы готовы участвовать и почему ТребованияЦель Соответствие параметров проекта заранее установленным требованиям Каждый инвестор имеет свое представление о соотношении риска и дохода и мы не исключение Правоустанавливающие документы, соответствующие нормативным требованиям, наличие разрешения на строительство Снижение до минимально возможного уровня юридических рисков Мы выбираем проекты с нашей мажоритарной (значительной) долейСнижение риска недостроя Наши партнеры должны иметь опыт реализации аналогичных проектов Снижение рисков инвестора Мы участвуем в проектах, в которые партнеры (Застройщики) инвестируют собственные (заемные) средства Стимул для успешного завершения проекта. Снижение инвестиционных рисков Мы не участвуем в проектах, из которых партнер выходит раньше насПотеря заинтересованности в успешном заверщении проекта, рост инвестиционных рисков. Предоставление значительной части финансирования траншами в соответствии с календарно-стоимостным графиком строительства Снижение риска недостроя Контроль целевого использования предоставленного финансирования Снижение риска недостроя Возможность выплаты части прибыли застройщика авансомПовышение уровня прозрачности проекта Раскрытие информации о других участниках и источниках финансирования проекта Адекватная оценка риска неисполнения обязательств контрагентами.

11 11 О компании ООО «УК КапиталЪ ПИФ» была учреждена Финансовой группой «ИФД КапиталЪ». Компания создана в январе 2004 года, лицензия управляющей компании от выдана ФСФР РФ. Компания «УК КапиталЪ ПИФ» создана как специализированная компания, областью деятельности которой является управление ЗПИФами в сфере строительства и недвижимости, ипотеки, венчурных и прямых инвестиций. Под управлением компании находится семь ЗПИФов, из которых шесть относятся к категории фондов недвижимости с общим объемом активов около 4 млрд. рублей. За счет активов фондов, находящихся под управлением компании финансируются инвестиционные проекты в Москве, Московской области, Краснодарском крае, г. Тверь, Волгоград, Ульяновск, Пенза, Источник финансирования – активы закрытых паевых инвестиционных фондов, находящихся под управлением компании. Контактная информация: