Актуальные аспекты судебной практики по земельным спорам Шумилов Сергей Николаевич, Заместитель руководителя практики «Земля. Недвижимость. Строительство» - презентация

1

2 Актуальные аспекты судебной практики по земельным спорам Шумилов Сергей Николаевич, Заместитель руководителя практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Юридическая группа «Яковлев и Партнеры» ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

3 Актуальные аспекты судебной практики по земельным спорам Шумилов Сергей Николаевич, Заместитель руководителя практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Юридическая группа «Яковлев и Партнеры» ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

4 Причины споров Ненадлежащая подготовка при совершении сделки с государством, с частным лицом и как следствие: -нарушение процедуры, -недействительность, оспоримость сделок Принятие незаконных ненормативных правовых актов, решений, осуществление действий (бездействия) государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами Совершение незаконных действий третьими лицами «Профилактика дешевле лечения» Выявление и минимизация рисков

5 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Причины проигрыша в споре Ненадлежащая подготовка к судебному процессу истцом: -Подача неподготовленного иска, -Отсутствие доказательств по тем обстоятельствам, на которые ссылается истец Ненадлежащий сбор доказательств ответчиком

6 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Что делать, если спор возник Выбор правильного способа защиты (зависит от предмета (вида) спора) Виды споров (условно): - о границах земельных участков (наложение, пересечение), об установлении, определении, восстановлении, -о разделе, об определении порядка пользования земельным участком, о нечинении препятствий в пользовании, -по спорам, возникающим при приватизации земельных участков, предоставлении в пользовании земельных участков, -в связи с захватом земельного участка об истребовании из чужого незаконного владения, -в связи с оспариванием права на земельный участок, -об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, -об изменении/определении категории и вида разрешенного использования земельного участка, - др.

7 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Что делать, если спор возник Большое количество споров – споры с органами государственной власти и местного самоуправления Споры об обжаловании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц: -особый порядок (относятся к административным спорам), -укороченный срок на подачу заявления, -особый предмет доказывания (не соответствие закону/НПА, нарушение прав и законных интересов, незаконно возлагают обязанности, создают препятствия в деятельности). Определение срока исковой давности (не применение исковой давности) Претензионный (досудебный) порядок

8 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Что делать, если спор возник Подготовка – сбор доказательств: -Сбор информации (органы государственной власти и местного самоуправления, контрагенты и т.д.), -Переписка с противной стороной, -Подготовка заключений специалистов по вопросам требующих специальных познаний: заключение кадастрового инженера (определение границ на местности, площадь наложения границ, захвата) отчет об оценке (расчет стоимости земельного участка, убытков) Судебная экспертиза

9 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Постановление Президиума ВАС РФ от 06 сентября 2011 г. 4275/11 -земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников; - статья 36 ЗК РФ не запрещает нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность; - если все собственники не договорились о приобретении, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду; -каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок: а) первоначальный участок делим; б) образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы; в) доступ от участков общего пользования;

10 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Что делать, если один из собственников приватизировал весь земельный участок? 1.Если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать право на приватизацию: а) иск о признании недействительной сделки приватизации полностью, если земельный участок неделим; б) земельный участок - делим, иск о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. 2. Собственник объекта недвижимости готов реализовать ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности, иск о разделе или выделен в натуре доли.

11 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Порядок определения границы оспариваемого земельного участка, приобретенного на основании статьи 36 ЗК РФ: 1. Причитающаяся часть земельного участка в натуре – на основании проведенных кадастровым инженером кадастровых работ и подготовленного межевого плана. 2. Если кадастровые работы не проводились, либо проводились, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, - судебная экспертиза в соответствии со ст. 82 АПК РФ. 3. Если акт согласования местоположения границ подписан не всеми собственниками объектов недвижимости – требование об установлении границ на местности. Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

12 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Приватизация земель рекреационного назначения в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Статья 98 Земельного кодекса РФ: - дома отдыха, пансионаты, кемпинги, - объекты физической культуры и спорта, - туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, - дома рыболова и охотника, - детские туристические станции, туристские парки, - учебно-туристические тропы, трассы, - детские и спортивные лагеря, - другие аналогичные объекты. Статья 94 Земельного кодекса РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли: - особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; - природоохранного назначения; - рекреационного назначения; - историко-культурного назначения; - иные особо ценные земли в соответствии с ЗК РФ.

13 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Варианты судебной защиты со стороны собственника, который приватизировал земельный участок без учета интересов других собственников: Встречный иск к собственнику недвижимости, оспаривающему приватизацию о взыскании суммы неосновательного обогащения: - соответствующая часть выкупной цены по сделке приватизации земельного участка; - расходы, понесенные ответчиком как титульным собственником в отношении изъятой у него доли (части) участка за три года, предшествующих году вступления решения суда об ее изъятии в законную силу.

14 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Постановление Президиума ВАС РФ от /12 Требование собственника недвижимости об установлении общей долевой собственности относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Постановление Президиума ВАС РФ от /10 Предельные размеры площади части земельного участка определяются согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных норм отвода земель для конкретных видов деятельности. По данным спорам нужно предоставлять доказательства необходимости использования конкретной площади для эксплуатации здания.

15 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Приватизация земель рекреационного назначения возможна – Постановление Президиума от г. N 13763/11: - ограничены в обороте (ст. 27 ЗК РФ) только земли особо охраняемых природных территорий и объектов. Иные четыре вида земель, указанных в статье 94 ЗК РФ, имеют иной правовой режим, не тождественный правому режиму земель ООПТ - отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления. В случае отсутствия подобного нормативного правового акта земельные участки могут отнесены только к землям рекреационного назначения, которые могут приватизироваться.закону

16 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Приватизация земель, расположенных в непосредственной близости от водного объекта Запрет и ограничения в приватизации земель: -в границах береговой полосы водных объектов общего пользования – 20 метров запрещается приватизация (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ); -в первом и втором поясах зон санитарной охраны (ЗСО) водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункт 5 статьи 27 ЗК РФ); Второй пояс ЗСО: Боковые границы второго пояса ЗСО от уреза воды при летне-осенней межени должны быть расположены на расстоянии: а) при равнинном рельефе местности - не менее 500 м; б) при гористом рельефе местности - до вершины первого склона, обращенного в сторону источника водоснабжения, но не менее 750 м при пологом склоне и не менее 1000 м при крутом (САНПИН от )

17 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Арбитражная практика по спорам, связанным с земельными участками, находящимися в границах первого и второго пояса зоны санитарной охраны 1. Арбитражная практика до 2010 – отсутствие утвержденного проекта ЗСО не позволят установить, что земельный участок находится в ее границах, значит, приватизировать можно (Постановление ФАС Московского округа от г. N КГ-А41/ ). 2. Арбитражная практика с 2010 года – само по себе отсутствие утвержденного проекта зон санитарной не означает отсутствия ограничений на оборот земельных участков, если установлено расстояние на котором земельный участок располагается от уреза воды. (См.Постановление ФАС Московского округа от 25 ноября 2010 г. N КГ-А41/ ). Дополнительные риски для приобретателя - правовые акты РСФСР об утверждении ЗСО у конкретным водных объектов (например, Решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от г. N "Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы в границах ЛПЗП, Постановление Совета Министров; Постановление Совета Министров РСФС 640 от )Решением

18 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Судебные споры относительно установления сервитута на земельный участок Постановление Президиума ВАС РФ от /11: -Иск об установлении сервитута и иск об устранении препятствий в пользование разные виды исков; нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута. - Сервитут устанавливается в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Проезд и проходы – основные потребности для установления сервитута. Иные потребности оцениваются судом в каждом конкретном случае.

19 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Критерии установления платы за сервитут : -соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам); -характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут; - расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации сервитута (числе затраты на обеспечение охранно- пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д. Точные пространственные характеристики сервитута, относящиеся к сфере его действия, которые необходимы и достаточны для внесения изменений в ГКН и ЕГРП указываются в резолютивной части решения суда

20 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Судебные споры по плоскостным сооружениям Постановление Президиума ВАС РФ от /08: -Спорные объекты, о признании права собственности на которые был предъявлен иск - канавы, выложенные железобетонными лотками, и закрытая осушительная сеть, состоящая из труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 метра); -Правовая позиция ВАС РФ: хотя объекты прочно связаны с землей (их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно), но они не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

21 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Споры по определению кадастровой стоимости земельных участков Правовое регулирование порядка определения кадастровой стоимости земель и порядка оспаривания результатов кадастровой оценки земель осуществляется на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который Федеральным законом от N 167-ФЗ были внесены изменения. Следовательно, различаются способы оспаривания кадастровой оценки земли в зависимости от того, проводилась она до вступления в силу Федерального закона 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» или после его вступления в силу.

22 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Выводы судебной практики Положительные решения при оспаривании в части акта исполнительного органа государственной власти субъекта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель и действий кадастровой палаты субъекта складывались из следующих подходов: - близость кадастровой и рыночной стоимости земельного участка; - соблюдение всей процедуры кадастровой оценки земель, предшествующей утверждению результатов кадастровой оценки.

23 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Положительные решения при оспаривании действий органов кадастровых учета по внесению сведений об экономических характеристиках земельного участка в ГКН складывались из следующих подходов: - определение Управлением Роснедвижимости (Росреестра) ненадлежащего вида разрешенного использования Земельного участка и совершение кадастровой ошибки, - несоответствие экономических показателей внесенных Управлением Роснедвижимости (Росреестра) в ГКН результатам кадастровой оценки, утвержденных органом исполнительной власти субъекта Федерации; - споры с органом кадастрового учета об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка должны осуществляться в рамках искового производства, с проведением экспертизы отчета о рыночной стоимости земельного участка – Постановление Президиума ВАС РФ от /11

24 ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ Спасибо за внимание! Контакты центрального офиса г. Москва, Большой Казенный переулок, д. 2 Телефон: (495) Сайт: