Модели финансирования модернизации ветхого жилья Реформа ЖКХ – опыт Восточной Германии. - презентация

1 Модели финансирования модернизации ветхого жилья Реформа ЖКХ – опыт Восточной Германии

2 Fußzeile | Seite 2 Группа «Постбанк» (бренды и задачи) АО «Deutsche Postbank AG» Ведущий бренд Специальный брендСовместные бренды «бизнес для клиентов»«бизнес для бизнеса» Предприятие Бренды Частные клиенты Счета · Банковские карточки Кредиты Накопление · Вклады Фонды · Биржа Страхование · Пенсионные Капитал Коммерческие клиенты Клиенты фирм Накопления на строительство Финансирование строительства Недвижимость накопления на строительс тво Финансирование строительства К редиты Б анковские трансакции « Ф абрика кредитов» Сфера услуг и целевых групп рубрики предложений

3 Fußzeile | Seite 3 Организация Стратегия Филиалы 850 отдельных филиалов, несколько тысяч филиалов «Deutsche Post» Свыше 900 консультационных центров Сотрудники сотрудников в сферах сервиса, консультации и выполнении заказов Мобильный сбыт Свыше мобильных консультантов Консультация осуществляется также на дому Сбыт через третью сторону «DSL Bank» и ее партнеры по сбыту Сбыт через маклера «BHW» Фундамент 14,4 млн. активных клиентов в Германии Свыше 4,6 млн. постоянных клиентов с большим объемом пользования финансовыми услугами Самый крупный банк Германии для частных клиентов с самой плотной сетью филиалов Значение в кредитном бизнесе Оформление свыше 2 млн. кредитов (вкл. Сделки через третьи лица, напр. банк реконструкции KfW) Цель «Наша цель – стать банком номер один в Германии в сфере менеджмента ликвидности и финансирования. Для этого мы будем продолжать повышать качество нашего консалтинга, наш сервис и нашу инновационную силу, а также обеспечивать лидерство по издержкам.» Д-р Вольфганг Клайн Генеральный директор «Postbank» Организация и стратегия

4 Fußzeile | Seite 4 Правовая ситуация Общие условия на рынке жилья Исходная ситуация В земельных кадастрах не хватало сотрудников, а имеющиеся не достаточно осведомлены о новых правовых структурах После 1945 г. многие бывшие собственники были лишены собственности Советской военной администрацией. Таким образом, домовладение и земельная собственность часто расходились. Благодаря притязаниям на возврат недвижимости, прежние владельцы должны были получить обратно. Владелец дома получил возможность, купить этот участок. На разъяснение ситуации потребовалось очень много времени и таким образом продажа домов и финансирование требуемых работ по модернизации и реконструкции в начале 90-х годов затянулись. СобственностьРазъяснение ситуации Последствия

5 Fußzeile | Seite 5 Экономическая ситуация собственников Общие условия на рынке жилья Исходная ситуация Очень низкая доля собственников и ярко выраженный менталитет квартиросъемщика в сравнении со старыми федеральными землями. Отсутствие существенного капитала. Заработок и имущество в первые годы расходовались на потребление. Ограничение квартирной платы снижает уровень аренды. Высокие проценты на кредиты и цены на недвижимость отпугивают потенциальных собственников. Доля собственников квартир в многоэтажных домах остается низкой. С середины 90-х годов наблюдается тенденция по увеличению числа собственников частных домов в пригороде, сопровождаемая снижающимися процентами и ценами. Ситуация имущества Ситуация аренды Последствия

6 Fußzeile | Seite 6 Экономическая ситуация инвесторов Общие условия на рынке жилья Исходная ситуация В начале 90-х годов инвесторов от активной деятельности удерживали неясная правовая ситуация и ограничение квартирной платы. Доходы от аренды существующей недвижимости отпугивают. Наблюдается тенденция к увеличению объема строительства, прогнозы для крупных городов основываются на ситуации на западногерманских и европейских рынках. Амортизационные отчисления специального назначения в субсидированных районах до 1996/97 гг. привлекают инвестиции в новые федеральные земли. Недостаточное различение между старыми домами и новостройками идет на пользу новостройкам. В конце 90-х годов происходят изменения. Старый контингент находится в запущенном состоянии до середины 90-х годов. Исправленные прогнозы квартирной платы и упраздненные налоговые льготы приводят к резкому снижению объема инвестиций к концу 90-х годов. Прогноз арендыНалоговые стимулыПоследствия

7 Fußzeile | Seite 7 Общие данные накоплений на строительство Происхождение Прим. в 1800 г. в Англии была разработана система самопомощи. С 1921 г. накопления на строительство успешно внедряются в Германии. Организаторы системы накоплений на строительство 10 общественных строительных сберегательных касс 15 частных строительных сберегательных касс В 11 странах Европы существуют похожие системы накоплений на строительство. Во всем мире разрабатываются или уже внедрены системы накоплений на строительство (напр. в Индии, Китае и Казахстане – в последнем существует закон о строительных сберегательных кассах по немецкому образцу). Принцип Вкладчики делают взносы в общую систему под маленький процент (этап накопления). Посредством системы оценки выявляются вкладчики, имеющие право на выгодную ссуду на строительство (этап распределения). Выгодная ссуда на строительство имеет твердую процентную ставку, установленную при заключении договора и являющуюся значительно ниже процентной ставки банков. Возможна регулярная бесплатная выплата средств на этапе ссуды, в отличии от регулированных процентных ставок банков. Накопления на строительство

8 Fußzeile | Seite 8 Накопления на строительство и их значение Значение в сфере строительства частного жилья Накопления на строительство особенно распространены в сельских регионах старых федеральных земель. 13 млн. частных квартир и домов были приобретены за счет накоплений на строительство. Значение вытекает не в последнею очередь из внедрения договоров о накоплений на строительство в послевоенное время, когда низкие проценты по ссуде способствовали приобретению частного жилья. Субсидирование накоплений на строительство Государство субсидировало накопления на строительство в связи с относительно низкой долью собственности по сравнению с другими странами. Премия за строительство жилья и накопительная надбавка для работников особенно шли на пользу мало зарабатывающим. В настоящее время накопления на строительство приобретает дополнительное значение при накоплении на старость благодаря преимуществу учета строительства частного жилья в пенсионной модели Ристера. Распространение договоров о накоплениях на строительство и их использование В каждом втором хозяйстве имеется как минимум один договор о накоплениях на строительство. Помимо чистого накопления для использования государственного субсидирования договора о накоплениях на строительство, они используются для финансирования приобретения и модернизации частного жилья. Промышленное финансирование возможно, но на практике фактически не играет роли. Финансирование ограничивается 80% стоимости недвижимости. Накопления на строительство

9 Fußzeile | Seite 9 Разделение в зависимости от пользования Пользование Частное пользование Потребность в финансовых средствах Покупная цена и затраты на модернизацию/реконструкцию Дополнительные издержки при приобретении (до 13,5% покупной цены) Затраты на получение разрешений, наведение справок и. т. д. Запрос финансирования Собственный капитал в размере аквизиционных расходов и прим. 20% покупной цены или затрат на строительство Подробный план реконструкции, вкл. предварительную смету, выданную официально признанными ремесленными мастерскими Объем собственной работы признается в ограниченном размере Выполнение запроса согласно постановлению о маклерах и подрядчиках MaBV или после осуществления услуг ремесленных мастерских. Пользование Коммерческое использование Потребность в финансовых средствах Как указанно рядом Запрос финансирования Собственный капитал в размере аквизиционных расходов и прим. 40% покупной цены или затрат на строительство, в зависимости от использования недвижимости Подробный концепт реконструкции, вкл. предварительную смету, выданную официально признанными ремесленными мастерскими Рекомендуется демонстрация показательных объектов Выполнение запроса согласно постановлению о маклерах и подрядчиках MaBV или после осуществления услуг ремесленных мастерских Изложение ситуации аренды посредством предъявления предварительного договора об аренде или маркетингового концепта Рекомендуется привлечение консультанта по налоговым вопросам Планирование финансирования

10 Fußzeile | Seite 10 Строительный период и способность оплаты нетоварных операций Строительный период В зависимости от объема проводимых мер для нуждающейся в реконструкции недвижимости средней величины возможен строительный период до полтора года Этапы финансирования Приобретение земельного участка Этап промежуточного финансирования –строительный этап без поступления денежных средств, накапливаются проценты Этап окончательного финансирования –объект завершен –поступление арендных плат Риски Отклонение от планирования относительно –Cрока строительства –Накопившихся процентов на срок строительства –Накопившихся затрат на финансирование –Сдачи в аренду –степени использования –доходов от аренды Калькуляция оплаты нетоварных операций Чистые финансирования объектов встречаются редко Следует проанализировать дополнительные доходы Требования Требования для рейтинга «Базель-2» и других –Три годовых отчета –Изложение планирования на текущий и следующий годы –Налоговая декларация и платёжное извещение налогового органа –Личная справка (частично с удостоверениями) –Концепт сдачи в аренду недвижимости Особенности Представление данных должно быть на немецком языке Должны быть учтены налогово-правовые особенности (HGB/IFRS/US-GAP) Доходы от аренды признаются лишь до 75% (разница предусмотрена для домоуправления и т д.) Время обработки Крупные первичные финансирования предпринимателей для сдачи в аренду: редко обрабатываются меньше 4 недель Концепция финансирования

11 Спасибо большое