Москва, г. Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости Контракт 53-CA-IIIА-QBS Разработка мероприятий по введению в Российской Федерации налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости и их тестирование в городе Москве Руководитель Департамента кадастровой (массовой) оценки и экономики недвижимости ООО « Центр менеджмента оценки и консалтинга » Гольда Евгения Анатольевна

2 Этапы и сроки

3 Результаты 2 этапа Контракта Формирование сведений об объектах недвижимости Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость Разработка документов по введению, исчислению и взиманию налога на недвижимость Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке Кадастровая стоимость объектов недвижимости Налогооблагаемая база, ставки налога, вычеты Проекты документов по введению, исчислению и взиманию налога на недвижимость Результаты

Формирование сведений об объектах недвижимости, подлежащих оценке в г. Москва Семантическая информация об объектах недвижимости (передана информация о объектах ) Оценке подлежат объектов недвижимости Органы технической инвентаризации Перечень объектов оценки 4

Классификация объектов недвижимости, подлежащих оценке 5 1. Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома 2. Объекты малоэтажной жилой застройки 3. Объекты для хранения индивидуального транспорта 4. Объекты садового, огородного, дачного строительства 5. Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений 6. Объекты, предназначенные для временного проживания 7. Объекты делового и коммерческого назначения 8. Объекты рекреационного назначения 9. Объекты промышленного назначения 10. Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии 11. Порты, вокзалы, станции 12. Объекты иного назначения Сооружения Объекты оценки Здания Помещения Классы объектов оценки

6 Описание объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости Для описания объектов недвижимости в разрезе факторов стоимости были использованы следующие источники: 2. База данных «Жилищный и нежилой фонд» ГУП МосгорБТИ 3. Дежурная карта кадастрового деления города Москвы (ДКК) 4. Открытые источники информации 1. Слои цифровых тематических карт (База Данных «MosMapGis Москва», актуальная по состоянию на *)

7 Сбор рыночной информации Базы данных риэлторских организаций Сделки ЕГРП Сведения из открытых источников Всего собрано Первичный анализ собранной информации Приведение собранной информации к единому виду Анализ и обработка собранной рыночной информации Досбор рыночной информации по недостающим классам, группам и т.д. Описание рыночной информации в разрезе факторов стоимости Цены предложенияСделки Основные этапы сбора рыночной информации Основные источники рыночной информации

8 Анализ рынка сегмента жилой недвижимости

Определение кадастровой стоимости Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости Методы массовой оценки Индивидуальная оценка 9 1 класс - объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома 2 класс - объекты малоэтажной жилой застройки 3 класс - объекты для хранения индивидуального транспорта 5 класс - объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений 7 класс - объекты делового и коммерческого назначения 9 класс - объекты промышленного назначения 6 класс – объекты, предназначенные для временного проживания 8 класс - объекты рекреационного назначения 10 класс - объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии 11 класс - порты, вокзалы, станции 12 класс - иного назначения 13 класс - сооружения

10 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Построение статистических моделей оценки Номер класса Наименование классаВид модели 1 Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, многоквартирные дома Мультипликативная 2Объекты малоэтажной жилой застройкиЭкспоненциальная 3 Объекты для хранения индивидуального транспорта Мультипликативная 5 Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений Экспоненциальная 7 Объекты делового и коммерческого назначения Мультипликативная 9Объекты промышленного назначенияМультипликативная Наименование фактора стоимости Характеристики местоположения Местоположение относительно транспортного кольца Район (город) Расстояние до исторического центра г. Москвы Характеристики окружения Расстояние до ближайшей станции метро Физические характеристики Общая площадь помещения Материал стен Год постройки Этажность Площадь кухни Номер этажа Время Y= *(Расстояние до исторического центра г. Москвы+0) *(Расстояние до ближайшей станции метро+0) *(Время1+0) *(Этажность+0) *(Местопо ложение относительно транспортного кольца+0) *(Материал стен+0) *(Общая площадь помещения+0.5) *(Площадь кухни+0.3) *(Номер этажа_качественный+0) *(Район (город)+0) *(Год постройки_числовой+0.5)

11 Анализ сопоставимости рыночной информации с полученными результатами

12 Кадастровая стоимость объектов недвижимости в разрезе классов объектов недвижимости Класс ОН Бульварное кольцо от Бульварного кольца до Садового кольцо от Садового кольца до 3-го транспортного кольца от 3-го транспортного кольца до МКАД МКАД МЖЗ ИЖС Гаражи Торговля Администр Пром

Расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости. Индивидуальная оценка рыночной стоимости Номер классаНаименование классаПодход 6Объекты, предназначенные для временного проживанияДоходный 8Объекты рекреационного назначенияДоходный 10 Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Затратный 11Порты, вокзалы, станцииЗатратный 12Объекты иного назначенияЗатратный 13СооруженияЗатратный 13

14 Кадастровая и инвентаризационная стоимость объектов недвижимости В среднем кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 20 раз

15 БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ !