Право собственности в многоквартирном доме в России. Доклад для Девятых Лебедевских чтений. Александр Школьников, Москва, 2013г. …о том, какие права прописаны законодателями и как они фактически реализуются в многоквартирном доме...

Что такое многоквартирный дом (МКД)? Приобретая квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, собственник в большинстве случаев не понимает, каким общедомовым имуществом он «наделяется». Часто общедомовая площадь не подсчитана точно, нет определенности в части нежилых кв.метров. Многоквартирный дом – это совокупность: находящихся в частной или муниципальной собственности квартир; находящихся в частной собственности нежилых помещений; остальных, общедомовых помещений и общего имущества. Многоквартирный дом имеет имущество, используемое всеми жильцами, в том числе, проходящее «насквозь» (система теплоснабжения – стояки, радиаторы, водяные и канализационные стояки). Многоквартирному дому соответствует земельный участок, но он часто не выделен, не разграничен. По существующему законодательству, общее имущество – коллективная собственность всех жильцов, пропорционально доле принадлежащих им жилых и нежилых помещений.

Что такое собственность? В отношении квартиры право собственности понимается большинством людей однозначно, а вот в отношении имущества и площади дома, которые не имеют прямого собственника, однозначного понимания «долевой, коллективной собственности» нет. Собственность имеет несколько значений и индивидуально понимаемых смыслов: (1) Имущество – деньги, некие материальные объекты или нематериальные объекты, в т.ч. доли, ценные бумаги; (2) Набор прав отношении (1): владение, пользование, распоряжение (ГК РФ), либо «англосаксонский набор»: завещание, дарение, продажа, разрушение, предоставление в залог, сдача в аренду, видоизменение, потребление, использование, получение дохода… (3) Признание (2) другими – большинством знакомых и незнакомых людей, в том числе людьми бюрократического и силового аппарата государства (регистрация, защита); (4) Признание, осознание, понимание (1)-(3) самим индивидуумом- собственником.

Право собственности на индивидуальный дом и земельный участок (сравнение с МКД) Часто дом продается и покупается как целостный объект, площадь которого – одна из характеристик наряду с этажностью, кол-вом комнат, мест в гараже и т.п.). А квартира продается, как кол-во квадратных метров, на цену которых влияет расположение (район, близость к центру, класс дома (стандартный, «элитный» и т.п.) Индивидуальные дома до сих пор часто называют «частный сектор», хотя многоквартирные дома тоже во многом (за исключением муниципальных квартир и квартир на балансе госструктур), «частный сектор». В индивидуальном доме собственность «однозначно 3D» - т.е. собственнику принадлежит дом как трехмерный объект, с крышей, подвалом, наружной и внутренней частью стен + участок земли «2D+» (т.е. площадь земли с возможностью использовать ее слой на некоторую глубину). В многоквартирном доме собственность на квартиру воспринимается преимущественно в виде «2D++», т.е. собственность прежде всего «на квадратные метры пола» плюс обращенные внутрь квартиры части стен и потолка. Далее часто существует «ближний круг совместной собственности, воспринимаемой как индивидуальная» (например, закрываемая на ключ часть лестничной клетки, отгороженная часть подвала), и слабо воспринимаемый «дальний круг» – коллективная (в пропорц.кв.метров по законод.) собственность на общедомовую площадь и имущество.

Было ли у советского «квартиросъемщика» изначальное право собственности на квартиру, в которой он жил (до ее приватизации)? Во многом массовый феномен многоквартирных домов – это наследие советского периода, особенность постсоветских стран. В «дотравоядный» советский период – нет, из квартиры могли выселить, как «врага» или «классов чуждого элемента», отдать часть комнат для подселения других жильцов (см. Булгаков, «Собачье сердце» и страсти по поводу квартиры в «Мастер и Маргарита»). В «травоядный» советский период человек, заселяясь в квартиру, мог особенно не переживать (в подавляющем большинстве случаев) о риске, что эту квартиру отберут. Во многом эта «травоядность» и держалась на «почти собственности», в т.ч. – на квартиру (у некоторых – номенклатура, работники торговли и т.п. - и на блага в их распоряж.). Автор доклада придерживается точки зрения, что фактически у советского человека было право собственности на квартиру (хоть и очень ограниченное), ключевое доказательство – возможность завещать (оставить в наследство). Таким образом, произошедшая в постсоветский период приватизация квартир представляет фактически предложение государства: «либо мы выдаем на твою квартиру официальную бумагу о собственности, либо фиксируем тебя нанимателем квартиры». Отсюда и предлож. о «продлении периода»…

Коллективные (множества лиц) права собственности (публичные и непубличные компании, коммерческие и некоммерческие компании) Сравним с отношениями в МКД. Многие жильцы не считают себя коллективными собственниками общедомового имущества и с радостью переложили бы эту собственность на управляющую организацию или муниципалитет… Формы коллективного (совместного владения): кооператив, акционерное общество, партнерство, в т.ч. некоммерческое, колхоз (в идеальном понимании). Формальное сходство – во владении многоквартирным имуществом имеются доли (в пропорции кв.метров в собственности), этими долями собственник голосует на общем собрании (для многих открытие, что старушка из трехкомнатной в 2-3 раза более «влиятельна» при принятии решения, чем семья из 3 человек из однокомнатной!). Отличие по ответственности собственным имуществом: если в акционерном обществе (ОАО, ООО) учредители/совладельцы не отвечают своим имуществом по возникшим убыткам, то в МКД «совладельцы» несут солидарную ответственность за расход энергоресурсов – путем распределения ОДН (в т.ч. за ворующего соседа). А вот возможные доходы и «прибыли» часто явно или неявно «приватизируются» управляющей компанией или ТСЖ…

Капремонт многоквартирного дома. Нас ждет жаркая осень… Капремонт – вещь неоднозначная. Он имеет несколько составляющих, которые по-разному востребованы разными собственниками: продление срока эксплуатации дома; увеличение рыночной цены квартиры; улучшение/восстановление комфортности проживания; экономия энергоресурсов, текущих затрат (ежемесячная выгода); эстетический вид здания снаружи и внутри и т.п. До недавнего времени управляющая организация формально не могла включать капремонт в квитанцию, если не было специального решения собственников дома (только текущий и аварийный ремонт). Летом-осенью, после определения программы капремонта, распределения домов по категориям и расчета сумм платежа, будет введен принудительный сбор в фонд капремонта. У жильцов есть призрачная возможность в течение нескольких месяцев собраться и решить платить в отдельный фонд капремонта своего дома. Если жильцы не определились все деньги поступают в общий котел – региональный фонд капремонта.

Примеры: право собственности на счетчик Введя обязательность общедомового прибора учета, и сделав его ключевым при расчетах, законодатели создали очень запутанную систему расчетов внутри МКД… Индивидуальный счетчик – по законодательству собственность жильца (владельца помещения). Общедомовой счетчик (который по закону об энергосбережении должен быть обязательно) – либо коллективная собственность жильцов, либо собственность ресурсоснабжающей или сетевой компании. Однако, часть жильцов и поставщиков коммунальных ресурсов считает, что «весы должны быть у продавца» (причем считают, что «весы» - это индивидуальный счетчик). Однако, «продавец» (ресурсоснабжающая организация), по законодательству, продает на вводе в дом – даже если она собирает плату с жильцов и владельцев помещений. Поэтому законодательство считает «весами» общедомовой счетчик, а индивидуальные счетчики – некими вспомогательными устройствами для распределения на собственников показаний общедомового (возникает ОДН). Многие жильцы и собственники помещений внутри дома «не признают» ОДН.

Пример: реальная ситуация с общим имуществом офисных помещений. С одной стороны, собственность на общие помещения несет (для каждого из владельцев помещений в доме) пропорциональные расходы по ее содержанию, с другой стороны, окажись эта собственность у одного третьего лица, это несет новые риски… Офисное здание в центре города. Множество собственников владеет 1-2 офисами. Есть управляющая компания, собирающая с собственников плату и рассчитывающаяся за коммунальные ресурсы и услуги. После постройки общие помещения (коридоры, лестницы, туалет) оказались в собственности одного из собственников офиса (зарегистрированы в БТИ, уплачивался налог на недвижимость). Собственник общих помещений взял кредит под залог общих помещений, не смог его отдать, и общие помещения перешли кредитной организации. Кредитная организация собрала собственников и предложила выкупить общие помещения по цене долга (близко к рыночной), иначе эти помещения будут выставлены на аукцион и их может приобрести третье лицо. Собственники решили нанять адвоката и судиться за признание права собственности прежнего владельца на общие помещения недействительным и безвозмездной передачи этих помещений в общую долевую собственность.

Формулы, формулы! Формулы в законодательстве понятны «технарям», но любая формула, будучи введенной один раз, требует постоянной доработки и дошлифовки, учета многочисленных нюансов. Реальная же формула, «зашитая» со всеми оговорками, намного сложнее написанной. 13. Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) горячей воды, газа и электрической энергии, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета соответствующего вида коммунального ресурса: 10. Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, для i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения определяется по формуле :, 9. Размер платы за коммунальную услугу по электроснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в занимаемой им j-й комнате (комнатах) в i-й коммунальной квартире, оборудованной общим (квартирным) прибором учета электрической энергии, в случае если все комнаты в такой коммунальной квартире оборудованы комнатными приборами учета электрической энергии

Заключительная часть Упрощать условия, снимать лишние ограничения, допускать право жильцов и ресурсоснабжающих организаций на разные варианты договорных отношений. Коллективная собственность на общедомовое имущество – самая запутанная, часто меняющаяся в основных условиях (например, распределение ОДН на собственников помещений) часть права в России. Ситуация в ЖКХ – проблема, вызывающая наибольшее недовольство среди россиян. Проблема роста тарифов + качества услуги + величины (и существования!) ОДН. Масла в огонь подольет «принудительный капремонт» жилья, платежи начнутся летом-осенью. Нанятая управляющая компания часто не справляется с обязанностями, многими УК этот вид бизнеса рассматривается как способ увести деньги жильцов или ресурсоснабжающих организаций.

" Право собственности в многоквартирном доме в России " А. Школьников a-shkolnikov.livejournal.com СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!