Москва, 2007 г. ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА Управление контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах за 2006 год

Общие положения Настоящий обзор проведен на основании пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление) и пункта 2 Перечня товарных рынков для ежегодного исследования территориальными органами ФАС России, утвержденного приказом ФАС России от 09 ноября 2006 года 285 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на период до 2008 года» и в с Порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 3 Цели исследования Целями проведения данного обзора являются: - определение доли хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, доли частных управляющих организаций; - мониторинг ситуации, связанной с реализацией реформы ЖКХ в части выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления. При проведении обзора была использована информация, полученная от органов государственной власти и местного самоуправления, хозяйствующих субъектов, данные территориальных органов ФАС России.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 4 Временной интервал исследования рынка Временные границы обзора рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах – с 1 января 2006 года по 31 декабря 2006 года – определены в соответствии с Постановлением и Планом работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на период до 2008 года.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 5 В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка являются услуги по управлению многоквартирными домами, определяемые Жилищным кодексом Российской Федерации как оказываемые управляющей организацией услуги и выполняемые работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. За географические границы рынка в данном обзоре приняты административные границы городов с численностью населения более ста тысяч человек, а также столиц субъектов Российской Федерации, не имеющих городов с населением более ста тысяч жителей. Продуктовые и географические границы рынка

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 6 В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав хозяйствующих субъектов- участников рынка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами. Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой. Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники помещений в многоквартирных домах. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке, и потребителей услуг

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 7 Распределение многоквартирных домов по способам управления Информация о выборе способа управления многоквартирными домами в целом по Российской Федерации и распределении многоквартирных домов по способам управления представлена на рисунке. Общий объем жилищного фонда в многоквартирных домах в исследуемых городах Российской Федерации – ,18 тысяч квадратных метров.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 8 Распределение многоквартирных домов по способам управления

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 9 В разрезе по субъектам Российской Федерации сложилась следующая ситуация. Непосредственное управление как способ управления выбирается реже всего, его процент невелик. В то же время в некоторых субъектах Российской Федерации доля данного способа управления значительна.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 10 На долю ТСЖ приходится в целом по стране 12,97% от общего объема жилищного фонда. При этом в ряде субъектов Российской Федерации доля указанного способа управления выше.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 11 Доля управляющих организаций как способа управления значительно варьируется по субъектам Российской Федерации.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 12 Состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами Общее количество управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, Как видно из рисунка, при достаточно большом количестве действующих на рынке частных управляющих организаций доля жилищного фонда, управляемого этими организациями, невелика, и обслуживание большую части жилищного фонда осуществляется муниципальными управляющими организациями, при их небольшом количестве

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 13 Состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами В ряде городов субъектов Российской Федерации услуги по управлению многоквартирными домами оказываются только муниципальными унитарными предприятиями либо организациями со 100% долей органов местного самоуправления.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 14 Состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами Вместе с тем, имеются и примеры оказания услуг по управлению многоквартирными домами исключительно частными организациями.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 15 Распределение многоквартирных домов по форме собственности Как видно из Рисунка, в целом по исследуемым городам Российской Федерации 65,38% от общего объема жилищного фонда находится преимущественно в частной собственности [1]. Объем жилищного фонда, находящегося преимущественно в муниципальной собственности [2], от общего объема жилищного фонда составляет 19,68%. [1] [2] [1] [1] Доля частной собственности более 50%. [2] [2] Доля муниципальной собственности более 50%.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 16 Барьеры входа новых хозяйствующих субъектов на рынок услуг по управлению многоквартирными домами 1. Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой. Действующим законодательством не установлены квалификационные требования к управляющим организациям. Однако, несмотря на это, имеют место административные ограничения, выражающиеся в предоставлении органами местного самоуправления и иными органами и организациями, наделенными правами указанных органов, преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, в том числе при выборе управляющей организации на общем собрании собственников в многоквартирных домах смешанной формы собственности, а также в непроведении открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с требованиями статьи 161 ЖК РФ. 2. К иным ограничениям входа на рынок следует отнести отсутствие необходимой информации, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах и, как следствие, значительное число нарушений жилищного законодательства при исполнении обязанностей и реализации прав, предусмотренных ЖК РФ, что препятствует завершению процедур выбора способа управления многоквартирными домами и дальнейшему развитию анализируемого рынка.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 17 Выводы: 1. Состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, определенное в ходе проведенного анализа, позволяет отнести рассматриваемый рынок к рынкам с развитой конкуренцией. Вместе с тем, при достаточно большом количестве действующих на рынке частных управляющих организаций (1238) доля жилищного фонда, управляемого этими организациями (29,48%), невелика. Большая часть жилищного фонда (46,4%) обслуживается по «историческому принципу» муниципальными унитарными предприятиями, созданными органами местного самоуправления до введения в действие ЖК РФ. В 36 городах (21,56% от общего количества исследуемых городов) действуют 1-2 хозяйствующих субъекта, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами и обслуживающих более 50% от общего объема жилищного фонда соответствующего города, при этом это преимущественно муниципальные унитарные предприятия (86,11% от таких городов). В 50 городах (29,94% от общего количества исследуемых городов) действуют более 10 (и до 284) хозяйствующих субъектов, каждый из которых обслуживает менее 15% от общего объема жилищного фонда соответствующего города.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 18 Выводы: 2. Обращает на себя внимание небольшая доля жилищного фонда (12,97%), собственниками которого выбран в качестве способа управления ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, что, в частности, может осложнить реализацию Федерального закона от ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Деятельность указанного фонда направлена на предоставление финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда при соблюдении получателями средств ряда условий. Так, фонд предоставляет финансовую поддержку при условии наличия товариществ собственников жилья в 5-20% (в зависимости от времени подачи заявки) многоквартирных домов, расположенных на территории муниципального образования (субъекта Российской Федерации - города федерального значения), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 19 Выводы: 3. Для появления на рынке новых профессиональных управляющих организаций и дальнейшего формирования конкурентной среды необходимо завершение процедур выбора способа управления многоквартирными домами, в том числе в соответствии с механизмом, предусмотренным Постановлением, необходимым условием чего является активизация работы Минрегиона России, ФАС России, Генеральной Прокуратуры и органов местного самоуправления в части контроля за соблюдением действующего законодательства и пресечения его нарушений, проведения разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах, организации открытых конкурсов по выбору управляющей организации. 4. Следует отметить, что сохраняется доля (19,68%) жилищного фонда, находящегося преимущественно в муниципальной собственности, что делает выбор управляющей организации для обслуживания такого жилищного фонда, за исключением многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (статья 163 ЖК РФ), фактически предопределенным в пользу муниципальных управляющих организаций.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 20 Результаты ежеквартального мониторинга рынка услуг по управлению многоквартирными домами в муниципальных образованиях с численностью населения свыше человек по итогам III квартала 2007 года ФАС России проводит ежеквартальный мониторинг рынка услуг по управлению многоквартирными домами в муниципальных образованиях с численностью населения свыше человек, результаты которого по итогам III квартала 2007 года показали следующее. По результатам мониторинга выявлено, что выбор управляющей организации осуществлен собственниками помещений в многоквартирных домах на общем собрании собственников многоквартирных домов в доме, что составляет 50,47% от общего объема жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями. В то же время органами местного самоуправления передано в управление управляющим организациям без проведения конкурса домов, что составляет 1,47% от общего объема жилищного фонда. По состоянию на конец III квартала 2007 года в исследуемых городах Российской Федерации органами местного самоуправления проведен 66 открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами. При этом в ряде субъектов Российской Федерации выявлены признаки нарушения антимонопольного законодательства при проведении указанных конкурсов, соответствующими территориальными органами ФАС России ведется подготовка к возбуждению дел по признакам нарушения статьи 17 Федерального закона от ФЗ «О защите конкуренции». Кроме того, в настоящее время в ряде субъектов Российской Федерации территориальными органами ФАС России возбуждены дела по признакам нарушения статьи 15 Федерального закона от ФЗ «О защите конкуренции» по факту передачи муниципальными образованиями жилищного фонда в управление управляющим организациям без проведения конкурса..

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 21 Результаты ежеквартального мониторинга рынка услуг по управлению многоквартирными домами в муниципальных образованиях с численностью населения свыше человек по итогам III квартала 2007 года Информация о выборе способа управления многоквартирными домами в целом по Российской Федерации и распределении многоквартирных домов по способам управления. Общий объем жилищного фонда в многоквартирных домах в исследуемых городах Российской Федерации – , 92 тысяч квадратных метров.

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 22 Результаты ежеквартального мониторинга рынка услуг по управлению многоквартирными домами в муниципальных образованиях с численностью населения свыше человек по итогам III квартала 2007 года

Отдел жилищно-коммунального хозяйства 23