Основные недостатки ранее действующей системы договорных отношений

Система отношений, сложившаяся до введение ЖК РФ Наниматели по договору социального найма Органы местного самоуправления Прочие организации Обслуживающие организации Ресурсоснабжающие организации Служба заказчика. (управляющая организация) Собственники помещений в многоквартирном доме Договор социального найма Договор хозяйственного ведения Муниципальный заказ Уполномоченное лицо Конкурс

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений Управляющие организации (СЗ, ТСЖ, ЖСК, ЖК, ТОС, иные некоммерческие и коммерческие организации) в зависимости от организационно-правовой формы находились в неодинаковых условиях при реализации своей деятельности. Выбор способа управления жилищным фондом осуществлялся административным методом. Так органы власти организовывали конкурсы на управление жилищным фондом собственником, которого они не являлись. Являясь промежуточным звеном в договорных отношениях, между потребителями и производителями ресурсов и услуг, управляющие организации становились банкротами, т.к. по обязательствам населения и бюджета они несли ответственность своим имуществом.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Сложившаяся система договорных отношений не способствовала развитию коммерческой деятельности управляющих организаций, так как полученная ими прибыль взыскивалась по суду за неплатежи населения и бюджета. На управляющие организации возлагались обязанности по соблюдению нормативов содержания жилищного фонда в полном объеме при финансировании не в полном объеме. На управляющие организации возлагались обязанности оплачивать налог на землю за собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники отказывались компенсировать управляющей организации, понесенные ею расходы в связи с тем земельный участок собственникам не передавался.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Управляющие организации заключали договора с ресурсоснабжающими организациями от своего имени, как юридическое лицо и при невыполнении обязательств по оплате ресурсов им ограничивали или прекращали предоставление этих ресурсов (ХВС, ГВС, тепло). Возникали социальные конфликты с населением, добросовестно оплачивающим коммунальные услуги. Поставщики ресурсов считали управляющие организации юридическим лицом на уровне промышленного предприятия и на основании этого применяли к ним требования по оплате только по приборам учета, отключали жилые дома в случае просрочки платежей отдельных граждан, вводили дополнительную оплату за сверхлимитивное водопотребление и пр.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Управляющие организации привлекались к административной ответственности за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фонда без учета тех обстоятельств, что принятые в управление ими дома имели неудовлетворительное техническое состояние и требовали проведения капитального ремонта. Отсутствовало адресное финансирование каждого дома в отдельности. Платежи граждан, хотя и рассчитывались пропорционально их доле в праве общей собственности, но расходовались не по назначению. Штрафные санкции за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фонда взыскивались из средств управляющей организации, которые в свою очередь предназначались для содержания жилищного фонда.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Несоблюдение нормативов по содержанию жилищного фонда из-за недофинансирования и применения штрафных санкций привели к еще большему недофинансированию. Из-за недофинансирования управляющие организации вынуждены были производить работы не те, которые необходимые для содержания дома, а те которые имеют наибольшие штрафные санкции. Отсутствие официального перечня работ, входящих в техническое обслуживание, а также прейскуранта цен на эти работы, приводило к бесконтрольности деятельности управляющих организаций.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Накопления финансовых средств на капитальный ремонт не производились. Большинство управляющих организаций вводили ставки на капитальный ремонт административными методами без экономической обоснованности размера данных платежей, что очень часто оспаривалось судебным порядком. В последующем из структуры платежей отчисления на капитальный ремонт были исключены. Получаемые средства на капитальный ремонт не капитализировались, а расходовались для оплаты текущих платежей и на погашение задолженностей. Бюджетные средства на проведение адресного, капитального ремонта в частном жилищном фонде не выделялись (за исключением г. Москвы), собственные средства собственники не капитализировались – реновация жилья не осуществлялась. Управление ветхим жилищным фондом становилось обременительным, неперспективным и непривлекательным.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Возмещение средств за домовладельцев, имеющих льготы по оплате ЖКУ, управляющим организациям в полном объеме не производилось. Многочисленные иски, поданные в суды общей юрисдикции, рассматривались в пользу домовладельцев, имеющих льготы, а управляющим организациям арбитражные суды отказывали в компенсации средств ввиду отсутствия порядка перечислений таких компенсаций в действующем законодательстве. Льготные категории граждан самостоятельно делали перерасчет и не доплачивали денежные средства управляющей организации. Не дополученные средства не компенсировались и в результате у управляющей организации образовывались долги. Ресурсоснабжающие организации в связи с этим переставали предоставлять коммунальные услуги.

Основные недостатки ранее действовавшей системы договорных отношений (продолжение) Все существующие управляющие организации при действующем законодательстве не могли реализовать сохранность жилищного фонда. Ни одна из существовавших форм управления жилищным фондом не являлась эффективной.