Тема 1: Законодательные основы проведения капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах Обучающая программа по организации и финансированию энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах

2 Цель Проанализировать основные положения текущего законодательства, регулирующего проведение капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах.

3 Основные законодательные акты, касающиеся проведения капитального ремонта и энергоэффективных мероприятий в МКД Жилищный Кодекс РФ ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...» Нормативно-правовые акты, принятые на Федеральном уровне Законодательство/нормативно-правовые акты субъектов РФ

4 С 2013 в России вводится новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.* 2013 г. Добровольное участие собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта Обязательное участие собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта *Изменения и дополнения в ЖК РФ, внесенные Федеральным Законом 271 от 25 декабря 2012 г. и устанавливающие новый порядок финансирования и организации проведения капитальных ремонтов МКД – –...

5 Собственники помещений в МКД должны выбрать один из двух способ формирования фонда капитального ремонта. Фонд капитального ремонта МКД Способ 1: Накопление на «специальном счете» в банке Способ 2: Перечисление на счет «Регионального оператора» Обязательные ежемесячные платежи Собственники помещений в МКД Минимальный размер взноса устанавливается субъектом РФ Жилищный Кодекс РФ, ч. 1, ст. 169

6 Обязательные ежемесячные платежи (взносы на кап.ремонт) Собственники помещений в МКД Специальный счет Способ 1: Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете в банке* Руб. Кап. ремонт Банк Фонд кап. ремонта МКД Руб. Кап. ремонт Банк Фонд кап. ремонта МКД Руб. Кап. ремонт Банк Фонд кап. ремонта МКД *Экспертная оценка IFC на основе изменений и дополнений в ЖК РФ, внесенных Федеральным Законом 271 от 25 декабря 2012 г.

7 Способ 2: Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора* Региональный оператор Руб. Обязательные ежемесячные платежи (взносы на кап. ремонт) ??? Собственники помещений в МКД Кап. ремонт Субъект РФ Собирает средства, принимает решения о ремонтах Регулирует и контролирует Очередность, объем работ *Экспертная оценка IFC на основе изменений и дополнений в ЖК РФ, внесенных Федеральным Законом 271 от 25 декабря 2012 г.

8 Временная линейка принятия решения о способе формирования фонда капитального ремонта Янв Субъект РФ утверждает региональную программу кап. ремонта МКД, включая: Перечень всех МКД расположенных на территории субъекта Перечень услуг/работ по кап. ремонту в МКД Плановый год проведения кап. ремонта для каждого МКД Фев Апр Собственники принимают решение о способе формирования фонда кап. ремонта Янв Дек Орган местного самоуправления принимает решение о формирования фонда кап. ремонта на счете регионального оператора если собственники не выбрали способ формирования фонда кап. ремонта Возникновение обязанности собственников по уплате взносов на кап. ремонт Утвержденная региональная программа кап. ремонта официально опубликована Март 2014

9 Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете в банке

10 При решении сформировать фонда капитального ремонта на специальном счете, решением общего собрания собственников должны быть определенны: Размер ежемесячного взноса на кап. ремонт Перечень услуг/работ по кап. ремонту Сроки проведения кап. ремонта Владелец специального счета Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет Не менее чем минимальный размер, установленный субъектом РФ В составе не менее чем состав перечня услуг/работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта Не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта Если собственники не выбрали кредитную организацию, вопрос считается переданным на усмотрение регионального оператора

11 Источники формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт Субъект РФ может установить минимальный размер фонда капитального ремонта, формируемого собственниками на специальных счетах + + Проценты за несвоевременную уплату обязательных взносов Проценты начисленные банком + Добровольные ежемесячные взносы на капитальный ремонт Собственники могут принять решение об установлении взноса, превышающего минимальный размер взноса на кап. ремонт По достижении минимального размера, собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт Минимальный размер взноса установленный субъектом РФ

12 Особенности режима специального счета Предназначение Бенефициар Владелец спец. счета Перечисление взносов собственников на капитальный ремонт МКД в целях формирования фонда капитального ремонта Права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД ТСЖ ЖСК Региональный оператор Банк держатель спец. счета Спец. счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд. рублей

13 Защита денежных средств, находящихся на специальном счете На денежные средства, находящиеся на спец. счете не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета* Исключением являются требования по обязательствам, вытекающим из договоров, заключенных владельцем спец. счета, на цели проведения работ или на финансирование (кредитование) капитального ремонта* В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу** *Ч. 6 ст. 175 Жилищного Кодекс РФ **Ч. 7 ст. 175 Жилищного Кодекс РФ

14 Средства, находящихся на специальном счете, могут быть использованы только на определенные статьи расходов. Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт + + Проценты за несвоевременную уплату обязательных взносов Проценты начисленные банком + Добровольные ежемесячные взносы на капитальный ремонт 1.Оплата услуг/работ в соответствие с перечнем установленных ЖК РФ 2.Погашение кредитов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг/работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами 3.Оплата расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам Любые услуги/работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД Источники формирования специальном счета Перечень услуг/работ, финансируемых за счет средств специального счета

15 Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленный ЖК РФ*, ** 1 *Ч. 1, ст. 166 Жилищного Кодекс РФ. **Данный перечень может быть дополнен нормативно-правовым актом субъекта РФ Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения Ремонт или замена лифтового оборудования, лифтовых шахт Ремонт крыши Ремонт подвальных помещений Утепление и ремонт фасада Установка общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и узлов регулирования потребления этих ресурсов Ремонт фундамента МКД

16 Собственники помещений в МКД могут изменить способ формирования фонда кап. ремонта дома в любое время. Способ 1: Накопление на «специальном счете» в банке Способ 2: Перечисление на счет «Регионального оператора» На основании решения общего собрания собственников При отсутствии непогашенной задолженности, если на проведение капитального ремонта был предоставлен и не возвращен кредит Решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу спец. счета соответствующего решения общего собрания собственников Условия:

17 Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора

18 В обмен на бессрочные платежи региональному оператору, собственники «приобретают» его обязательства по проведению и финансированию капитального ремонта. Собственники помещений в МКД Региональный оператор Бессрочные платежи на кап. ремонт Обязательства по проведению и финансированию кап. ремонта В сроки и объеме, предусмотренными региональной программой

19 Собственники помещений в МКД могут изменить способ формирования фонда кап. ремонта дома в любое время. Способ 1: Накопление на «специальном счете» в банке Способ 2: Перечисление на счет «Регионального оператора» На основании решения общего собрания собственников, включая решения устанавливающие: Размер ежемесячного взноса на кап. ремонт Перечень услуг/работ по кап. ремонту Сроки проведения кап. ремонта Владельца специального счета Кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет Решение вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников Условия:

20 Сравнительный анализ способов формирование фонда капитального ремонта МКД *В случае, предусмотренном субъектом РФ; в противном случае бессрочно. Специальный счетРегиональный оператор Собственники обладают правами на/по: Денежные средства Обязательствам регионального оператора по проведению кап. ремонта Размер фонда/обязательств: Средства собственников Банковские проценты Определяется субъектом РФ Как долго платить: По достижении минимального размера фонда* Бессрочно Когда и в каком объеме проводить кап. ремонт решают: Собственники Субъект РФ Контроль за качеством работ производят: Собственники Региональный оператор Государственная поддержка Равнодоступна Поменять способ формирование фонда: Один месяц Два года

21 ФЗ-261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности...»

22 ФЗ-261 обязывает собственников помещений в МКД к выполнению ряда действий по проведению энергоэффективных мероприятий. Обязанности собственников MКД МКД *ФЗ-261, ч. 5, ст. 13 **ФЗ-261, ч. 4, ст. 12 *** ФЗ-261, ч. 9, ст. 11 Установить приборы учета используемых энергетических ресурсов* Обеспечить соответствие МКД требованиям энергетической эффективности*** Проводить мероприятия по энергосбережению и повышению ЭЭ в МКД **

23 Собственники помещений в МКД обязаны установить приборы учета используемых энергетических ресурсов. До 1 июля 2012 г. должны быть установлены и введены в эксплуатацию: общедомовые приборы учета воды, тепловой и электрической энергии индивидуальные приборы учета воды и электрической энергии До 1 января 2015 г. должны быть установлены и введены в эксплуатацию: индивидуальные приборы учета природного газа

24 Примерная форма перечня ЭЭ мероприятий для МКД Региональный перечень мероприятий по энергосбережению в МКД Требования ФЗ-261 о проведении ЭЭ мероприятий в МКД Разработан каждым регионом РФ Отражает особенности данного региона Включает в себя: обязательные ЭЭ мероприятия и рекомендуемые ЭЭ мероприятия Разработана Министерством регионального развития РФ Собственники помещений в МКД обязаны провести мероприятия по повышению ЭЭ общего имущества МКД.

25 Пример: перечень основных энергоэффективных мероприятий для МКД в Ленинградской области* Система отопления, горячего и холодного водоснабжения Промывка трубопроводов и стояков системы отопления Ремонт изоляции трубопроводов системы отопления в подвальных помещениях с применением ЭЭ материалов Ремонт и поддержание в исправном состоянии изоляции теплообменников и трубопроводов системы ГВС Балансировка системы отопления с установкой запорной арматуры Система электроснабжения Замена ламп накаливания в местах общего пользования на энергосберегающие лампы Установка автоматических систем включения (выключения) освещения в местах общего пользования Дверные и оконные конструкции Заделка, уплотнение и утепление входных и тамбурных дверных блоков и обеспечение автоматического закрывания дверей Заделка и уплотнение оконных блоков в подъездах Замена вышедших из строя оконных конструкций отапливаемых (по проекту) мест общего пользования на стеклопакеты *Неполный список, представлены отдельные мероприятия из перечня основных мероприятий. Стеновые конструкции Гидрофобизация стен Заделка межпанельных и компенсационных швов

26 Собственники помещений в МКД обязаны обеспечить соответствие их МКД требованиям энергетической эффективности. Требования энергетической эффективности: утверждены приказом Министерства регионального развития РФ 262 от 28 мая 2010 г. устанавливают нормируемый уровень удельного расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию жилых зданий устанавливают список ЭЭ оборудования и технических устройств, которыми должны быть оборудованы МКД при строительстве и капитальном ремонте МКД должны соблюдаться при проектировании, строительстве и капитальном ремонте МКД

27 Пример: Требования энергетической эффективности для МКД При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте здание должно быть оборудовано:* устройствами автоматического регулирования подачи теплоты на отопление теплообменниками для нагрева воды на горячее водоснабжение с устройством автоматического регулирования ее температуры приборами учета энергетических и водных ресурсов регуляторами давления воды в системах холодного и горячего водоснабжения энергосберегающими осветительными приборами в местах общего пользования оборудованием, обеспечивающим выключение освещения при отсутствии людей в местах общего пользования (датчики движения, выключатели) Источник: «Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», утвержденные приказом Министерства регионального развития РФ 262 от 28 мая 2010 г. *Неполный список, представлены выборочные мероприятия.

28 Ответственность ТСЖ / ЖСК / Управляющих организаций ФЗ-261 обязывает ТСЖ / ЖСК / Управляющие организаций: Разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению ЭЭ МКД с указанием: Расходов на их проведение Объемов ожидаемого снижения используемых энергоресурсов Сроков окупаемости Проводить энергоэффективные мероприятия за счет собственников МКД Информировать собственников МКД о поступивших предложениях об оснащении МКД приборами учета энергоресурсов

29 Ответственность за несоблюдение ФЗ-261 *Ст Кодекса об административных правонарушениях РФ – «Нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Несоблюдение требований ФЗ-261 влечет наложение административного штрафа:* Должностные лица ТСЖ/ЖСК/УО: 5,000–10,000 рублей ТСЖ/ЖСК/УО (как юридические лица): 20,000–30,000 рублей

30 Спасибо за внимание!

31 Действия правления ТСЖ/ЖСК до проведения общего собрания собственников 1.Провести обсуждение вопросов, по которым требуется принятие решений на предстоящем собрании собственников. Использовать анкетирование при обсуждении вопросов Информировать о решениях, принятых на прошлом собрании, а также о том, как эти решения были выполнены 2.Максимально использовать информационные источники: личные встречи председателя ТСЖ/ЖСК с собственниками информационные стенды рассылка писем/электронная почта обсуждение на форуме на интернет-сайте ТСЖ/ЖСК 3.Подготовить проект решений, которые предполагается принять на предстоящем собрании и распространить его среди всех собственников.

32 Действия правления ТСЖ/ЖСК до проведения общего собрания собственников (продолжение) 4.Подготовить бюллетени для голосования. 5.Проводить собрание в форме одновременного присутствия собственников, в ситуациях, когда будут приниматься решения о проведении ЭЭ мероприятий, привлечении заемного финансирования и увеличении расходов собственников. 6.Использовать практику делегирования полномочий принятия решений собственниками, которые не могут участвовать в собрании, соседям (но не председателю или членам правления) посредством доверенности.

33 Действия правления ТСЖ/ЖСК после проведения общего собрания собственников 1.Максимально четко оформить протокол решений общего собрания собственников, включая решения о/об: проведении конкретных ЭЭ мероприятий с предварительной стоимостью работ привлечении заемных средств (кредита в банке) увеличении размерa ежемесячной платы, необходимой для финансирования предложенных мероприятий 2.Опубликовать и распространить среди всех собственников решения общего собрания собственников. 3.При наличии «недочетов» провести новое собрание собственников, а не корректировать протоколы решений, принятых с нарушением процедурных норм.

34 Спасибо за внимание!

Тема 9: Обслуживание кредита Обучающая программа по организации и финансированию энергоэффективных мероприятий в многоквартирных домах Число/месяц/год

36 Цель Определить порядок действий ТСЖ/ЖСК по обслуживанию банковского кредита, а также шагов по работе с неплатежами по кредиту

37 Правление ТСЖ/ЖСК обязано уведомить собственников о получении ТСЖ/ЖСК банковского кредита. Правление ТСЖ/ЖСК Собственники помещений в МКД об окончательных условиях полученного кредита ТСЖ/ЖСК об обязательных ежемесячных платежах собственников на погашение кредита Уведомление Должно быть направленно: не менее чем за месяц до момента увеличения платежей собственников по форме, утвержденной внутреннем регламентом ТСЖ/ЖСК или в письменной форме

38 ТСЖ/ЖСК должно рассчитать сумму ежемесячного платежа по банковскому кредиту для каждого собственника. Ежемесячный платеж ТСЖ/ЖСК по кредиту 1,2 x Общая площадь квартиры собственника Общая площадь помещений в МКД Ежемесячный платеж собственника = 1 При аннуитетном кредите, ежемесячная сумма погашения кредита является неизменной. 2 С учетом того, что источником погашения кредита является увеличение платежей собственников.

39 Источники погашения кредита ТСЖ/ЖСК 1. Платежи собственников на ремонт и содержание общего имущества 2. Целевые взносы собственников на проведение ЭЭ мероприятий 3. Резервный фонд ТСЖ/ЖСК 4. Денежная экономия, полученная в результате проведения ЭЭ мероприятий 5. Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ/ЖСК Расходы на погашение кредита должны быть включены в смету расходов на ремонт и содержание общего имущества Целевые взносы должны быть утверждены решением общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ/ЖСК В соответствие с Положением о Резервном фонде ТСЖ/ЖСК По решению общего собрания собственников или общего собрания членов ТСЖ/ЖСК По решению общего собрания членов ТСЖ/ЖСК

40 Каким образом денежные средства собственников поступают в ТСЖ/ЖСК для осуществления выплат по кредиту? 1. Платежи собственников на ремонт и содержание общего имущества 2. Целевые взносы собственников на проведение ЭЭ мероприятий 3. Резервный фонд ТСЖ/ЖСК 4. Денежная экономия, полученная в результате проведения ЭЭ мероприятий 5. Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ/ЖСК Поступают ежемесячно по единому платежному документу (ЕПД) в составе платежей за жилищно-коммунальные услуги Поступают ежемесячно по ЕПД в составе платежей за жилищно-коммунальные услуги, где отражены отдельной строкой Аккумулируется на расчетном счете ТСЖ/ЖСК Формируется из ежемесячных целевых платежей (взносов в резервный фонд), экономии по смете расходов на содержание и ремонт, экономии энергоресурсов, доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ/ЖСК

41 Основные подходы работы ТСЖ/ЖСК с собственниками–неплательщиками 1 Профилактические мероприятия 23 Судебное урегулирование Внесудебное урегулирование

42 Профилактические мероприятия по работе с неплательщиками Информационно-разъяснительная работа с собственниками Непрерывный мониторинг поступления платежей собственников Превентивные меры: рассылка напоминаний по почтовым ящикам объявления-напоминания обзвон неплательщиков

43 Внесудебное урегулирование задолженности собственников Отправка уведомления заказной почтой с уведомлением Отправка предупреждения заказной почтой с уведомлением Уточнение суммы задолженности собственников Заключение соглашения с собственниками о сроках погашения задолженности

44 Судебное урегулирование: основания для взыскания задолженности в судебном порядке Гражданский кодекс РФ* Жилищный кодекс РФ** Правил содержания общего имущества в МКД*** *ст.137, п.4; ст.153; ст.154, п.3; ст.155 п.5, п.14 ** ст.24 *** п.28–33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. 491 Основания для взыскания задолженности в судебном порядке

45 Судебное урегулирование: подготовка судебного процесса Подготовка необходимых приложений к исковому заявлению Подтверждение об отправлении уведомлений и предупреждений собственникам Документы, подтверждающие обязательства собственников перед ТСЖ/ЖСК Копии учредительных документом ТСЖ/ЖСК Подготовка доказательств затрат ТСЖ/ЖСК Кредитный договор ТСЖ/ЖСК с банком Подтверждение списания денежных средств со счета ТСЖ/ЖСК на оплату банковского кредита Протоколы общих собраний собственников Расчет суммы иска к неплательщикам

46 Судебное урегулирование: основные стадии судебного процесса Подача искового заявления Принятие мер обеспечения иска Досудебное разбирательство Рассмотрение искового заявления Вынесение судебных актов по делу Вынесение решения по делу

47 Судебное урегулирование: исполнение решения суда Получение исполнительного листа ТСЖ/ЖСК Обращение ТСЖ/ЖСК в службу судебных приставов Вынесение постановления о возбуждении исполнительного производства службой судебных приставов Добровольное исполнение решения Принудительное исполнение решения

48 Действия ТСЖ/ЖСК после полного погашения банковского кредита 1 Уведомление собственников о погашении кредита 2 Возврат высвободившихся денежных средств по погашению кредита собственникам или направление их в резервных фонд ТСЖ/ЖСК

49 Спасибо за внимание!