Referent: Klaus Leuchtmannwww.e-b-z.de27.8. 2005 Европейский образовательный Центр экономики недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства. - презентация

1 Referent: Klaus Leuchtmannwww.e-b-z.de Европейский образовательный Центр экономики недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства

2 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Организации-учредители EBZ - это Союз жилищных предприятий земли Рейн- Вестфалия и Федеральный Союз жилищных предприятий Германии. Характер деятельности Европейского Образовательного Центра сегодня в значительной мере обусловлен объединением под одной крышей: -Академии по подготовке руководящих работников (FWI-Führungsakademie) -Колледжа по подготовке специалистов в области жилищного хозяйства -Научно-исследовательского института (Forschungsinstituts InWIS) - Гостиницы BSB

3 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Высокая квалификация и новаторство – это фирменные знаки Европейского Образовательного Центра для специалистов сферы жилищного хозяйства. Учащиеся Центра – это, как правило, люди, стремящиеся получить специальность: сотрудники предприятий; руководящие работники и сотрудники попечительных советов жилищных предприятий; служащие строительных подрядных организаций, банков; маклеры, управляющие домами; обслуживающий персонал и т.д.

4 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 EBZ имеет ясную структуру присвоения квалификации специалистам по окончании процесса обучения. Разработана модульная система обучения. Весь процесс образования может продвигаться от «уровня» к «уровню» и заканчиваться на уровне присвоения квалификации специалиста с высшим образованием. Возможность обучения без отрыва от производства. Приобретение практических профессиональных навыков остается возможным на всех уровнях образовательного процесса. Преимущества обучения в Центре Центр занимается разработкой учебных материалов и методических указаний, что приносит пользу всей отрасли. Учебник Murfeld по управлению недвижимостью на сегоднешний день является самым популярным учебным пособием в своей области в масштабах Германии.

5 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Наши клиенты: Коммунальные и частные жилищные предприятия Жилищные кооперативы Риэлтеры Банки Муниципалитеты

6 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Концепт заочного курса Управление жилой собственностью " ЕБЦ - Европейский образовательный центр жилищного хозяйства и недвижимости г.Бохум (Германия)

7 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Структура курса: Управление многоквартирным домом с правом частной собственности Вводный курс лекций Mодуль I Правовые основы управления, содержания и обслуживания недвижимости в жилищной сфере Mодуль II Организация управления ТСЖ Mодуль III Коммунальные расходы Mодуль IV Техническое обслуживание здания Mодуль V Финансово- хозяйственное управление деятельностью ТСЖ

8 Европейский образовательный центр 28 октября 2008

9 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Описание струкрурыПояснения к структуре Продолжительность: 1 год Учебные письма- пособия количество : 11 Фазы самостоятельной подготовки: ежемесячно с заданиями Строение учебного письма-пособия : Практические задания Теоретическая часть Задания для самостоятельной подготовки КураторыОказание поддержки обучающимся во время фазы самост. обучения ЭкзаменПо окончании выдаётся сертификат двойного образца

10 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Пример содержания учебного письма: А. Введение Основы предмета 1. Обоснование собственности на жильё и долевой собственности 1.1 Альтернативы создания жилья сдаваемого внаём и продажа жилого фонда целиком (en bloc) 1.2 Понятие собственности на жилое помещение Собственность на помещение (жилая и долевая собственность) Особые формы собственности -общая собственность – долевая собственность Особые права пользования B. Практические задания: 1. Описание обьекта 1.1 Обоснование собственности на жилье АО Шпрингорум Иммобилие 1.2 Значение декларации о разделе общей cобственности C. Задания D. Решния заданий к главе C E. Список литературы

11 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Отличительной особенностью данного курса является наличие примеров из практики управления недвижимостью Германии, которые будут включены в теоретическую часть учебно-методического пособия каждого модуля. Пример из учебно-методического пособия Модуль IV "Техническое обслуживание здания

12 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Лекционный курс к Модулю I «Правовые основы управления, содержания и обслуживания недвижимости в жилищной сфере» Анализ действующего Жилищного законодательства Российской Федерации в сфере управления многоквартирным домом: 1.1Гражданский кодекс Российской Федерации и правовое регулирование ЖКХ Жилые помещения – как объекты права собственности. 1.2 Право на общее имущество жилого многоквартирного дома. 1.3 Право хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом собственника 1.4 Защита права собственности и других вещных прав. 1.5 Жилищный Кодекс Российской Федерации. 1.6 Земельный кодекс Российской Федерации – порядок утверждения границ земельного участка, передающегося в общедолевую собственность. 1.7 Права и обязанности собственника многоквартирного дома и защита прав собственника жилых и нежилых помещений при реформировании ЖКХ Концепция реформы Жилищно-коммунального хозяйства ( Административно-правовое регулирование системы ЖКХ – сильные и слабые стороны.

13 Европейский образовательный центр 28 октября Формирование договорных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания многоквартирного дома. 2.1 Понятие договора. Требование к договору. Виды договора. ( gb.ru/about/articles/index3.php). 2.2 Основы договорных отношений в управлении многоквартирным домом ( Типовые договоры жилищно-коммунальной сферы. Договор аренды помещений под офис. Договор аренды квартиры. Договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения Договор доверительного управления имуществом. Договор аренды нежилого помещения у ТСЖ. Договор купли-продажи объекта нежилого фонда и земельного участка. Договор купли-продажи жилого помещения между физическими лицами. Договоры управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом между собственником помещений и управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом

14 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Договоры со снабжающими и обслуживающими организациями. Договор на энергоснабжение. Договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ. Договор на энергоснабжение тепловой энергией. Договор на вывоз мусора и отходов. Договор на техническое обслуживание лифтов. Договор подряда на производство ремонтно-строительных работ для организации. Договор поставки газа между газоснабжающей организацией и потребителями. Другие договоры (обслуживание телефонов, радио и телевизионных антенн, кабельного телевидения и т.д.). Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. 3. Планирование финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. 3.1 Составление сметы. Бюджетирование доходов и расходов. Классификация и перечень расходов на содержание многоквартирного дома. 3.2 Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества.

15 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Лекционный курс к Модулю II «Организация управления ТСЖ» МЕТОДИКА определения штатной численности работников отделов районного хозяйства 1. Основные понятия и термины, используемые в Методике 2. Методы и принципы определения штатной численности работников отделов районного хозяйства 3. Нормативная часть : Общее руководство отделом. Функции административного руководства отделом: Планирование (организация) содержания, обеспечение функционирования и обслуживания жилищного и нежилого фонд на территории района. Организация и координация деятельности государственных учреждений и предприятий различной формы собственности и взаимодействие с органами местного самоуправления по содержанию и ремонту государственных объектов недвижимости на территории района Консультирование граждан и юридических лиц, информационно-правовая работа Контроль за организацией содержания, обеспечения функционирования и обслуживания жилищного и нежилого фонд

16 Европейский образовательный центр 28 октября Расчет нормативной численности работников отделов районного хозяйства A. Пояснительная записка B. Примерный перечень государственных функций, выполняемых отделами районного хозяйства администраций районов Санкт-Петербурга C. Действующая схема управления многоквартирными домами

17 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Лекционный курс к модулю III «Коммунальные расходы» 1. ХАРАКТЕРИСТИКА СИСТЕМ ТЕПЛОСНАБЖЕНИЯ ЗДАНИЙ Тепловой баланс зданий Теплотехнический расчет и выбор ограждающих конструкций. 2. УСТРОЙСТВО СИСТЕМ ОТОПЛЕНИЯ. Классификация систем отопления Особенности теплогидравлических режимов водяных систем отопления Расчет и выбор основных элементов системы отопления. 3. ТЕПЛОВЫЕ ПУНКТЫ И СХЕМЫ ПРИСОЕДИНЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ Назначение и функции, выполняемые тепловыми пунктами Характеристика центральных тепловых пунктов Характеристика индивидуальных тепловых пунктов 4. ЭКСПЛУАТАЦИЯ СИСТЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ ЗДАНИЯ. Организация эксплуатации систем отопления зданий Нарушения в работе систем отопления Определение характерных неисправностей в системах отопления

18 Европейский образовательный центр 28 октября ЭНЕРГОАУДИТ ЗДАНИЙ Общие положения Цели и задачи обследования систем отоплени Виды диагностических обследований Оценка результатов диагностики 6. ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ОТОПЛЕНИЯ ЗДАНИЙ Критерии оценки функционирования систем отопления Критерии оценки состояния элементов системы теплоснабжения 7. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ВНЕДРЕНИЯ МЕР ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ 7.1 Учет и контроль потребления тепла в зданиях Назначение и состав узлов учета Метрологические требования к приборам узла учета тепловой энерги Организации узла учета тепловой энергии

19 Европейский образовательный центр 28 октября Пути экономии тепловой энергии в здания Выполнение «энергетического бюджета» здания Учет и контроль потребления тепла в зданиях. Выполнение «энергетического бюджета» здания Мероприятия, направленные на улучшение энергоэкономических характеристик здания 7.3 Технико-экономическое обоснование утепления жилых зданий Введение Формирование вариантов технических решений утепления жилых зданий Технико-экономический расчет и выбор оптимальных технических решений по утеплению зданий Расчет капитальных вложений по вариантам Расчет эксплуатационных затрат по вариантам Утепление окон.

20 Европейский образовательный центр 28 октября Определение технических мероприятий по экономии энергии в системах теплоснабжения зданий Общие вопросы регулирования потребления тепла в зданиях. Установка регулирующих вентилей на трубах распределительных линий отопления Установка регуляторов прямого действия в системе теплоснабжения. Автоматическое регулирование параметров теплоносителя в ИТП. 7.5 Снижение потерь теплоты через изоляцию трубопроводов системы теплоснабжения здания, находящихся в не отапливаемых помещениях Конструкция тепловой изоляции трубопроводов Расчет тепловых потерь трубопроводом

21 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1. Перечень основных работ по текущему ремонту и подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период Фундаменты и стены подвальных помещений. Приложение 2. Форма энергетического паспорта здания (проект ГОСТа) Приложение 3. Паспорт здания [56] Приложение 4. Методика энергоаудита систем отопления. Приложение 5. Анализ и оценка нарушений в системе теплоснабжения Приложение 6. Выявление причин и путей устранения неисправностей в системе теплоснабжения здания Приложение 7. Технико-экономическое обоснование внедрения автоматических регуляторов в ИТП

22 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Лекционный курс к модулю IV «Техническое обслуживание здания. Основные правила, нормы содержания и технической эксплуатации жилищного фонда » 1. Общие сведения об устройстве жилых многоквартирных зданий. 1.1 Крупнопанельные жилые дома: объемно-планировочные и конструктивные решения 1.2 Термины и определения 1.3 Этажность и степень огнестойкости 1.4 Лифты 1.5 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха 1.6 Мусороудаление 1.7 Электротехнические устройства 2. Техническая эксплуатация и обслуживание многоквартирного жилого дома 2.1 Основные положения по технической эксплуатации 2.2. Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда 2.3. Система технического осмотра жилых зданий

23 Европейский образовательный центр 28 октября Регистрации результатов осмотров жилого дома Результаты осмотра строительных конструкций и инженерного оборудования строения: 1. Фундаменты 2. Стены и т.д Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях 2.4. Техническое обслуживание жилых домов 2.5. Сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования 2.6. Организация и планирование текущего ремонта 3. Эксплуатация жилого фонда, его модернизация, капитальный ремонт (санация). Расстановка приоритетов работ. Организация и планирование капитального ремонта 3.1 Планирование капитального ремонта жилищного фонда 3.2 Социальные аспекты модернизации 3.3 Критерии информирования, участия и помощи жильцам

24 Европейский образовательный центр 28 октября Технические аспекты модернизации 3.5 Определение модернизации жилья 3.6. Мероприятия по повышению стоимости cдаваемого в наём жилья 3.7 Мероприятия по улучшению общего состояния жилищных условий 3.8 Мероприятия по экономии затрат на энергию и воду 3.9. Полная и частичная модернизация Концепции модернизации 3.11 Хозяйственные аспекты

25 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Лекционный курс к модулю V Финансово-хозяйственное управление деятельностью ТСЖ 1.Планирование финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. Лицевой счет ТСЖ (бизнес-план, план движения денежных средств) 1.1 Составление сметы. Бюджетирование доходов и расходов 1.2 Классификация расходов на содержание многоквартирного дома 1.3 Определение расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества 1.4 Определение расходов на капитальный ремонт общего имущества 1.5.Определение расходов на предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме (расходов на расчеты по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение) 1.6. Определение расходов на управление многоквартирным домом

26 Европейский образовательный центр 28 октября Учет доходов и расходов ТСЖ. 2.1 Формирование доходной части бюджета ТСЖ. Источники покрытия расходов на содержание многоквартирного дома Целевые сборы (взносы членов ТСЖ - собственников помещений). Распределение членских взносов по каждому в отдельности квартирособственнику Выручка от коммерческого использования коллективной собственностью многоквартирного дома (доходы от сдачи внаем/аренду Субсидии / субвенции, льготы, компенсации Кредиты (виды кредитования, получение и обслуживание кредитов) 2.2 Формирование расходной части бюджета ТСЖ Исполнение обязательств по договорам с поставщиками и исполнителями работ и услуг Составление краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного плана работ (профилактические ремонтно-строительные работы, текущий и капитальный ремонт и т.д.) Резервные отчисления на текущий и капитальный ремонт Расчеты по кредитам Задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг Административно-управленческие расходы (расходы на управление многоквартирным домом).

27 Европейский образовательный центр 28 октября Хозяйственный план / годовой отчёт 3.1 Структура хозяйственного плана. 4. Методика ведения бухгалтерского учета в ТСЖ 4.1. Организация бухгалтерского учета в ТСЖ Основные документы, регулирующие ведение бухгалтерского учета и налогообложения ТСЖ Первичные учетные документы бухгалтерского учета Бюджет (смета доходов и расходов) Рабочий план счетов бухгалтерского учета ТСЖ Учет материальных ценностей в ТСЖ (объектов общей собственности) 5. Учет доходов и целевого финансирования 6. Учет расходов 7. Корреспонденция счетов по основным хозяйственным операциям в ТСЖ 8. Особенности учета расчетов 8.1 Учет расчетов с членами ТСЖ 8.2 Учет расчетов за коммунальные услуги 8.3 Учет расчетов с арендаторами помещений, принадлежащих ТСЖ 8.4 Учет расчетов с бюджетом и фондами страхования

28 Европейский образовательный центр 28 октября Порядок хранения бухгалтерских документов ТСЖ 10. Бухгалтерская отчетность в ТСЖ 11. Налогообложение в ТСЖ Налоги в Российской Федерации Налогообложение в ТСЖ Налог на добавленную стоимость (НДС) Налог на прибыль организаций Единый социальный налог (ЕСН) и страховые взносы в пенсионный фонд Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) Государственная пошлина Налог на имущество организаций Транспортный налог Земельный налог Упрощенная система налогообложения. 12. Аудит: проверки хозяйственно-финансовой деятельности ТСЖ 13. Управление многоквартирным домом Способы повышения эффективности управления.

29 Европейский образовательный центр 28 октября 2008 Большое спасибо за внимание