Роль и место Фонда «РЖС» и ОАО «АИЖК» как главных операторов рынка недвижимости при разработке и реализации системных жилищных проектов для обеспечения доступным жильём сотрудников РАН, прежде всего молодых учёных

В настоящее время нуждаются в улучшении жилищных условий около 7 тыс. молодых ученых и специалистов РАН. Ежегодное пополнение молодыми специалистами составляет в среднем 1,5 тыс. человек. По поручению Президента РФ от года Пр-2334 ведется разработка мер по обеспечению жильем молодых ученых, сотрудников Российской Академии Наук. Второе направление предложенное ФРЖС 1.Формирование ЖСК из сотрудников РАН и безвозмездная передача им земельных участков. 2.Строительство жилья эконом класса за счет собственных средств членов ЖСК и ипотечных кредитов. Первое направление предложенное АИЖК 1.Программа «Стимул – 2» по созданию фонда наемного жилья за счет ипотечного кредита уполномоченному юридическому лицу от РАН. 2.Программа накопительных ипотечных счетов (НИС), закрепляющая размер государственной поддержки для сотрудников РАН.

Предложения АИЖК по созданию механизма улучшения жилищных условий ученых РАН

Объем отвлеченных средств РАН на формирование фонда арендного жилья 4000 квартир в млрд.руб. ( 2,1 млн.руб.за 1 квартиру, ставка 11%) 1. РАН формирует фонд жилья для сдачи в аренду с применением механизма «Ипотека юридического лица» 2-4. РАН осуществляет выплаты процентов по кредиту ежегодно и выплаты основного долга в конце срока кредита 5. По окончанию строительства и продажи квартир ученому РАН погашает ипотечный кредит. Цена продажи квартиры ученому (руб.за квартиру) р р р р р.

Год Ежегодный объем средств на формирование жилищного фонда 2011г р. 2012г р. 2011г р. 2012г р. 2011г р. Итого: р. Для строительства 4000 квартир АИЖК предлагает РАН привлечь средства с применением механизма «ипотека юридического лица» в следующих объемах (с учетом процента за пользование ипотечным кредитом): Анализ затрат, необходимых для создания фонда наемного жилья РАН по предложенной АИЖК схеме «ипотеки юридического лица». Сумма для приобретения 4000 квартир по цене р. составит р. Сумма собственных средств РАН на первый взнос составит – р. Сумма кредита по «ипотеке юридического лица» составит р. Сумма процентов за 5 лет по ставке 11 % годовых составит – р. Сумма коммунальных выплат из расчета р. на 1 квартиру в месяц составит – р. Сумма дополнительных затрат, включая налог на имущество, оплату материальной выгоды составит: – = р. Ориентировочный расчет структуры затрат РАН на создание фонда наемного жилья: Для старта программы необходимо собственных средств РАН – р. Проценты по кредиту и другие дополнительные затраты равны р.

Уровень доходов различных возрастных групп на конец 2010 г. - основа модели платежного графика (данные РАН, расчеты АИЖК) По полученным данным РАН (уровень среднемесячного дохода после налогообложения), начисленного в 2010 году по всем отделениям, был рассчитан средневзвешенный уровень дохода по различным возрастным группам. При расчете ежемесячного дохода были учтены все выплаты включая: ежемесячную заработную плату, оплату работ по договорам, а также выплаты по грантам и прочие доходы.

Пример графика платежей по кредиту с учетом субсидирования РАН Построение графика платежей зависит от возраста заемщика в момент получения кредита. Ниже представлен график погашения кредита для заемщика 30 лет. Размер кредита который может быть выдан при таком графике погашения составляет 1400 тыс.руб. С учетом субсидирования платежей (процентной ставки) со стороны РАН размер кредита существенно увеличивается и составляет 1900 тыс. руб. Пример графика погашения кредита для молодого ученого и сотрудника РАН ( возраст заемщика на момент получения 30 лет) График погашения кредита для молодого ученого и сотрудника с учетом субсидирования со стороны РАН Субсидии РАН – 10 лет

Расчет объемов субсидирования со стороны РАН при субсидировании платежа 5-10 лет, млн.руб. Количество кредитов Субсидирование первоначального взноса 10% Субсидирование части платежа Всего средств на субсидирование части платежа 10 лет 1 год2 год3 год4 год5 год

Количество кредитов Субсидирование первоначального взноса 10% Субсидирование части платежа (первые 5 лет) Средств на субсидирование части платежа 1 год2 год3 год4 год5 год … 10 лет (20%) (42%) Анализ затрат, необходимых для выкупа жилья сотрудниками РАН по предложенной АИЖК схеме «накопительных ипотечных счетов». Предлагаемый АИЖК расчет субсидирования затрат сотрудников со стороны РАН: Ориентировочный расчет структуры затрат на выкуп жилья и субсидирование сотрудников РАН по предлагаемой АИЖК схеме «накопительных ипотечных счетов» : Сумма для выкупа у РАН 4000 квартир по цене р. (через 5 лет) составит – р. Сумма собственных средств сотрудников РАН на первый взнос (10%) составит – р. Сумма субсидии РАН на первый взнос (20%) составит р. Сумма ипотечного кредита составит – р. Сумма выплат по кредиту за 30 лет составит порядка – р. Сумма средств на субсидирование части платежа по НИС составит р. Сумма собственных выплат сотрудника РАН по кредиту и процентам составит – р. Общая сумма выплаты процентов по фиксированной ставке 11 % составит – р. Общая сумма субсидий на первый взнос и по НИС – р. Переплата сотрудников сверх себестоимости жилья – р. (321%)

Исходя из приведенного выше анализа, для обеспечения жильем сотрудников РАН по схеме АИЖК потребуется: ИТОГО ЗАТРАТ НА ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЖИЛЬЕМ 4000 СОТРУДНИКОВ РАН : р. Затраты на содержание наемного фонда – р. Субсидии для сотрудников РАН – р. Собственные средства сотрудников РАН – р.

Согласно постановления Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства, Российская академия наук должна подготовить предложения о количестве и площади необходимых земельных участков, а Фонд «РЖС» внести соответствующие изменения в законодательство для безвозмездной передачи участков жилищным кооперативам, сформированным из сотрудников РАН, в том числе молодых ученых.

В качестве модельного проекта ЖСК организованного по профессиональному признаку в гг. СО РАН предполагается организовать строительство близ верхней зоны Новосибирского Академгородка до 800 коттеджей и таунхаусов. Развитие ЖСК – это выход на новый уровень платежеспособного спроса молодых ученых и сотрудников РАН, который при условии комплексного финансирования обеспечивает приобретение жилья за 15 лет с удорожанием не более 30 % от первоначальной стоимости.

2.РАН предоставляет в аренду жилищный Фонд сформированный на балансе ЖСК 3. Ученый РАН арендует жилье по ценам ниже рыночным и накапливает средства ПВ в ЖСК 4. Через 3-5 лет, в зависимости от успехов ученого РАН выдает ученому направление в ЖСК 6. Ученый выплачивает полный паевой взнос и становится собственником квартиры 5. Ученый приобретает квартиру ЖСК в рассрочку на лет 1. Ученый поступает на работу в РАН и знает, что может получить направление в ЖСК АИЖК может предоставить ипотечный кредит на строительство жилого фонда в ЖСК через управляющую компанию (подпрограмма Стимул) РАН формирует жилищный фонд путем осуществления нового строительства через ЖСК за счет собственных средств АИЖК разрабатывает и внедряет новый ипотечный кредит для членов ЖСК под залог пая и квартиры в ЖСК Вырученными от продажи средств квартиры, РАН реинвестирует на новое строительство через ЖСК В зависимости от ценности ученого, для РАН выделяется государственная субсидия на оплату паевого взноса ученого Предлагаемая схема обеспечения жильем ученых РАН через ЖСК

Сопоставление затрат для приобретения жилья учеными РАН Сумма возвратных средств РАН выданных ЖСК в рассрочку на 15 лет р. Сумма субсидий на внесение первого взноса в ЖСК р. Ипотечные кредиты выданные членам ЖСК под залог пая р. Сумма всех дополнительных выплат ученых на выкуп жилья в ЖСК р. Итоговая сумма затрат на 4000 квартир для ученых РАН р. Итоговое удорожание жилья по схеме ЖСК и АИЖК 41 % Итоговое удорожание жилья для ученого РАН по схеме ЖСК и АИЖК 30% Сумма возвратных средств РАН вложенных в строительство на 5 лет р. Сумма субсидий РАН на первый взнос ученого для получения кредита р. Сумма средств на субсидирование части платежа по НИС р. Сумма процентов, выплаченных учеными по ипотечному кредиту р. Итоговая сумма затрат на 4000 квартир для ученых РАН р. Итоговое удорожание жилья по схеме только АИЖК 312 % Итоговое удорожание жилья для ученого РАН по схеме АИЖК 128 % Затраты по схеме создания ЖСК и разработки новых ипотечных продуктов АИЖК для кредитования членов ЖСК, предлагаемой РАН Затраты по схеме «ипотечного кредита юр.лицу» для создания наемного жилья и внедрения «накопительной ипотечной системы», предлагаемой АИЖК

Период 1 год2 год3 год4 год5 год Стоимость жилья р р р р р. Количество вступающих в ЖСК 800 Первый взнос сотрудника РАН р р р р р. Субсидия р р р р р. Рассрочка от РАН р р р р р. Ипотечный кредит под залог пая р р р р р. Выплата сотрудника РАН в месяц р р р р р. Итоговая стоимость жилья р р р р р. Удорожание за весь период 30% Общие параметры выплат сотрудников РАН при приобретении жилья в рассрочку на 15 лет через ЖСК :

ЖСК Управляющая компания Научные сотрудники приобретающие кооперативное жилье в рассрочку Научные сотрудники, снимающие в наем кооперативное жилье находящееся в ведении УК ЖСК Приобретение кооперативного жилья Сдача кооперативного жилья в наем Наем управляющей компании позволит закрепить функции управления кооперативом в сфере договорных отношений и поставить эти отношения в зависимость от выполнения обязательств всех задействованных сторон. За счет реинвестиций возвратных средств РАН и механизмов «ипотеки УК ЖСК» можно создать кооперативный наемный фонд для сдачи ученым РАН на доступных условиях Для реализации схемы обеспечения жильем ученых РАН через ЖСК нужна Управляющая Компания.

Банк Управляющая компания (член ЖСК) Кредит под залог имущества и прав на пай в ЖСК Имущество ЖСК Оплата части паевого взноса за счет собственных средств Финансирование за счет средств УК Передача (уступка) прав на пай в ЖСК ЖСК Обязательственные права на пай в ЖСК 2 Залог имущества ЖСК 5 3 Принципиальная схема ипотечного кредитования Управляющей Компании. Обязательно условие: обеспечение обязательств от ЖСК и члена ЖСК

АИЖКФРЖС О РАН Региональный оператор (УК ЖСК) ЖСК Адресная программа Построенное жилье Передача в собственность ЖСК Выкупаемое Наемное Кредитная организация Согласование условий участия и предоставление земельного участка Условия участия в ЖСК и возвратное финансирование ЖСК через УК Ученые РАН Занимающие жилье по найму Залог пая Кредит Накопление средств Паевые взносы Залог пая Кредит Фондирование под УК ЖСК и выкуп закладных по кредитам членов ЖСК НЦ СО РАН Ипотека в обеспечение обязательств членов ЖСК Членство в ЖСК Право собственности после внесения пая Направление в ЖСК Распределение жилья Функциональная схема обеспечения жильем ученых РАН через ЖСК с участием АИЖК и ФРЖС

Считаем целесообразным предложить АИЖК и ФРЖС, в рамках уже созданной рабочей группы, подготовить план график реализации конкретных мероприятий по разработке норм для создания одного или нескольких модельных ЖСК в целях обеспечения жильем сотрудников и молодых ученых РАН. Спасибо за внимание !