ПРИВЛЕЧЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ШКОЛ И ДЕТСКИХ САДОВ. - презентация

1 ПРИВЛЕЧЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ШКОЛ И ДЕТСКИХ САДОВ

2 УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ 2 Параметры финансирования Условия финансирования строительства школ и детских садов Основной договор1) Договор аренды объекта недвижимости (после договора о праве на заключение договора аренды в будущем), в том числе заключенный на основании местного законодательства. 2) Концессионное соглашение о создании и эксплуатации объекта образовательного учреждения 3) Государственный контракт на строительство школ и детских садов «под ключ» (с условием рассрочки платежа) Объем государственного контракта 5 млрд рублей Срок рассрочки платежа по основному договору лет с момента заключения государственного контракта. График платежей определяется индивидуально для каждой сделки (в зависимости от пожеланий инвесторов и субъекта Российской Федерации). Индикативная стоимость финансирования Ставка субъекта Российской Федерации по его облигациям с соответствующим сроков обращения + премия за риск (в зависимости от рейтинга субъекта) + расходы на структуру сделки Обеспечение по сделкеЗалог построенных и (или) иных объектов недвижимости субъекта Российской Федерации.

3 Договор аренды недвижимости 3 Общие положенияСначала заключается договор на право заключить договор аренды на будущий объект недвижимости. После завершения строительства заключается договор аренды построенного объекта недвижимости. Условия договоровДоговор на право заключить договор аренды должен предусматривать, что в случае не заключения договора аренды Субъект уплачивает стоимость строительных работ. Договор аренды должен быть заключен на сроки и условиях, чтобы в течение срока аренды платежи покрыли расходы на строительство объекта. Срок рассрочки платежа по основному договору лет с момента заключения государственного контракта. График платежей определяется индивидуально для каждой сделки (в зависимости от пожеланий инвесторов и субъекта Российской Федерации). Индикативная стоимость финансирования Ставка субъекта Российской Федерации по его облигациям с соответствующим сроков обращения + премия за риск (в зависимости от рейтинга субъекта) + расходы на структуру сделки Обеспечение по сделкеЗалог построенных объектов недвижимого имущества. Применимое законодательство Гражданский кодекс Российской Федерации и (или) местное законодательство об участии в государственно-частном партнерстве Пример из практикиСоглашение относительно строительств объектов (школ и дошкольных учреждений) в Пушкинском районе Санкт-Петербурга

4 Концессионное соглашение 4 Общие положенияКонцессионное соглашение заключается на строительство и эксплуатацию объектов недвижимости. Выручка по контракту состоит в платежах в виде компенсации расходов концессионера. Условия договораДоговор предусматривает компенсацию расходов концессионера согласно графику платежей, а также с учетом фактически понесенных расходов (в том числе индексированных на соответствующий размер). Срок рассрочки платежа по основному договору лет с момента заключения государственного контракта. График платежей определяется индивидуально для каждой сделки (в зависимости от пожеланий инвесторов и субъекта Российской Федерации). Индикативная стоимость финансирования Ставка субъекта Российской Федерации по его облигациям с соответствующим сроков обращения + премия за риск (в зависимости от рейтинга субъекта) + расходы на структуру сделки Обеспечение по сделкеЗалог иных объектов недвижимости субъекта Российской Федерации (которые могут быть объектов залога согласно законодательству соответствующего субъекта Российской Федерации). Применимое законодательство Федеральный закон «О концессионных соглашениях» Пример из практикиСтроительство объектов недвижимости (школы) в городе Кемерово.

5 Государственный контракт 5 Общие положенияГосударственный контракт заключается на проектирование и строительство «под ключ» объектов недвижимости. Оплата выполненных работ осуществляется согласно рассрочке платежа, предусмотренной государственным контрактом. Условия договораПоставщик обязан осуществить проектирование и строительство объекта. План график оплаты выполненных работ осуществляется согласно плану-графику погашения задолженности. Срок рассрочки платежа по основному договору лет с момента заключения государственного контракта. График платежей определяется индивидуально для каждой сделки (в зависимости от пожеланий инвесторов и субъекта Российской Федерации). Индикативная стоимость финансирования Ставка субъекта Российской Федерации по его облигациям с соответствующим сроков обращения + премия за риск (в зависимости от рейтинга субъекта) + расходы на структуру сделки Обеспечение по сделкеЗалог построенных и (или) иных объектов недвижимости субъекта Российской Федерации. Применимое законодательство Федеральный закон о государственных закупках Пример из практикиПроектирование и строительство объекта недвижимости (больницы) в Астраханской области.

6 СТРУКТУРА СДЕЛКИ 6 Компания («поставщик») Ипотечный агент Ипотечный заем Владельцы облигаций Субъект РФ Периодические выплаты по облигациям Описание концепции сделки : 1) Компания (поставщик) осуществляется строительство школ и детских садов «под ключ» на условиях рассрочки платежа (со сроком на 5 лет) по стоимости финансирования, которое субъект Российской Федерации может привлекать финансирование на рынке облигаций и (или) банковских кредитов. 2) Субъект Российской Федерации предоставляет в обеспечение займа (кредита) Компании (поставщика) недвижимость (вновь построенную и (или) иные объекты, которые есть в наличии у субъекта (в зависимости от оценки рисков данного субъекта). 3) Компания (поставщик) рефинансирует рассрочку по государственному контракту на рынке ценных бумаг, путем выпуска ипотечных облигаций. 4) Ипотечный агент на время обращения ипотечных облигаций принадлежит независимой организации. Задача ипотечного агента техническая: владеть ипотечным займом, получать платежи от «поставщика» и погашать обязательства по ипотечным облигациям. Рассрочка платежа по государственному контракту Обеспечение в виде объектов недвижимости Периодические выплаты по займу Рефинансирование рассрочки платежа Оплата облигаций

7 ЭТАПЫ И СРОКИ 7 Этапы сделки Сроки реализации сделки Заключение государственного контракта на строительство школ и детских садов (на условиях рассрочки платежа; с уплатой цены контракта равными частями), включая проведение конкурса и подписание контракта. 90 дней (а) Учреждение ипотечного агента, (б) заключение договора займа и договора ипотеки в отношении объектов недвижимости (которые построены по контракту и (или) иные объекты). Выпуск ипотечных облигаций и размещение на рынке ценных бумаг дней Период оплаты работ по государственному контракту (с момента заключения государственного контракта). График оплаты работ может формироваться индивидуально для каждого проекта лет Строительство объектов (прием и передача готового объекта в пользу субъекта Российской Федерации). 1,5 - 2 года

8 ОБЪЕМ ЧАСТНОГО КАПИТАЛА 8 Банковский капитал 33 трлн. 207,4 млрд. рублей, в том числе 5 трлн. 856,7 млрд. рублей (рынок ценных бумаг) Пенсионные накопления 798 млрд. рублей, включая НПФ 115,4 млрд. рублей ПФ РФ 737,544 млрд. рублей (на март 2011 года) Страховые резервы 959,5 млрд. рублей (на первый квартал 2010 года) Паевые инвестиционные фонды462,573 млрд. рублей (на 31 марта 2011 года) Итого:35,5 трлн. рублей

9 В российском праве уже создано специальное регулирование для ипотечных облигаций, которое соответствует концепции инфраструктурных облигаций. Для включения в лист А1: Не требуется, чтобы эмитент существовал больше 3 лет Требование об отсутствии убытков применяется с 4 года Не требуется создание совета директоров Специальные преимущества: Купонный доход облагается по сниженной ставке Возможность субординировать выпуски между собой 9 ИПОТЕЧНЫЕ ОБЛИГАЦИИ

10 СТАВКА НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ 10 Процентный доход по ипотечным облигациям облагается по сниженной ставке: Ипотечные облигации Государственные облигации и облигации муниципальных образований Облигации хозяйственных обществ 15% 20%

11 Экспансия ГЧП 11 Концессия: традиционно концессия заключалась в эксплуатации частным лицом объекта, за счет выручки от которого концессионер осуществлял плату концеденту (частное лицо принимало много риска). Однако, в настоящее время концессионные соглашения заключаются и в отношении объектов, выручка от которых поступает преимущественно или исключительно от концедента (из публичного бюджета). Госзакупка: традиционно государственная закупка осуществляется в отношении определенного товара, работы или услуги (частное лицо принимало на себя мало риска). Однако, в настоящее время наблюдается тенденция на основании правил о государственной закупке осуществлять приобретение комплекса товаров, работ и услуг. ГЧП: заполняет пространство от традиционного госзаказа до приватизации (Grimsey and Lewis, 2005). ЧГПКонцессияПриватизацияГосзаказГосбюджет Источник: OECD, 2008 Уровень риска

12 Предмет и структура регулирования ГЧП 12 Федеральный закон «О концессионных соглашениях»: «условиями концессионного соглашения предусмотрено принятие концедентом на себя части расходов на создание и (или) реконструкцию, использование (эксплуатацию) объекта концессионного соглашения, концессионная плата концессионным соглашением может не предусматриваться» (статья 7). Федеральный закон о государственных закупках: государственный заказчик для реализации своих функций и полномочий вправе заключать государственный контракт на приобретение товаров, работ и услуг6 в том числе при строительство «под ключ». Комментарий: 1)Публичные и частные субъекты могут взаимодействовать по поводу публичной инфраструктуры и публичных услуг (= реализация ГЧП) на основании разного рода договоров и нормативных актов. 2)В первую очередь ГЧП в России может быть реализовано на основании Федерального закон о концессионных соглашениях и Федерального закона о государственных закупках. В тех случаях, когда Федеральный закон о государственных закупках не является обязательным, тогда ГЧП может быть реализовано на основании Гражданского кодекса (например, договор аренды). 3)Недостаточность федерального законодательства восполняется принятием региональных нормативных актов, посвященных ГЧП (которое воспроизводит международные стандарты регулирования ГЧП). 4) Особенность российского ГЧП состоит в том, что оно одновременно регулируется 4 блоками нормативных актов (разного уровня, ценности и качества).

13 «Рейтинги» законов в области ГЧП 13 Федеральный закон о концессионных соглашениях Федеральный закон о государственных закупках Региональные законы Как есть сейчас. Гражданское законодательство Комментарий: 1)В настоящее время происходит конкуренция между законами и победу одерживает регулирование, которое в большей мере отвечает потребностям практики. 2) Развитие регионального законодательства приводит к (а) дополнительным расходам, которые связаны с изучением и оценкой регионального законодательства, (б) дополнительным юридическим рискам регионального законодательства.

14 Модели ГЧП и законодательство 14 Федеральный закон о государственных закупках Федеральный закон о концессионных соглашениях Региональные законы о государственно- частном партнерстве Гражданский кодекс Российской Федерации Строительство Рассрочка Проектирование Строительство Рассрочка Строительство Аренда Передал Проектирование Строительство Рассрочка Можно только Строительство Управление Передал (BOT) Любые формы, если они предусмотрены в региональном законе о ГЧП Аренда Объединение вкладов в рамках хозяйственного общества

15 Системный подход к ЧГП 15 Модели реализации ЧГП проектов Финансирование реализации ЧГП проектов 1. Купля-продажа 1.1. Аренда с выкупом (BOT) 2. Аренда 2.1. Подряд Аренда Выкуп (BLT) 3. Строительство (подряд) 3.1. Строительство Аренда Выкуп (BOLT) 4. Услуги 4.1. Строительство Управление (BOO) 1. Предоставление кредита под ЧГП проект или ЧГП участнику 2. Облигации (концессионные, ипотечные, корпоративные и иные) 3. Продажа прав требований из договоров для ЧГП 4. Инвестиционные паи (ЗПИФ недвижимости) 5. Факторинг прав требований из договорам для ЧГП Частное лицо Публичное лицо Банк (иной инвестор)